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Olfato criollo: argentinos aprovechan el derrumbe en España y van en busca del ladrillo como inversión

29-01-2011 En los últimos meses, la caída de precios que muestran las viviendas acumula niveles de hasta 30% en distintas ciudades ibéricas. Las causas del desplome en las cotizaciones. Los precios en las plazas más atractivas. Detalle de ofertas. ¿Hay algún tipo de restricción a la inversión extranjera?
Por Patricio Eleisegui
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Los efectos de una crisis económica que casi suma dos años siguen golpeando de lleno al mercado inmobiliario de España.

Sucede que en los últimos meses, la caída de precios que muestran las viviendas acumula niveles de hasta un 30% en zonas y ciudades costeras como Málaga, Almería, Valencia, Ibiza y Alicante, y porcentajes también relevantes, aunque menos pronunciados, en Madrid y Barcelona.

Sólo para este año, según pronósticos de la calificadora de riesgo Fitch, se espera que los valores en todo el escenario español se desplomen otro 10% adicional, lo cual convertirá a ese mercado, junto con Irlanda, en el más endeble de toda Europa.

El exceso de stock, un creciente número de viviendas procedentes de embargos puestas a la venta por bancos, el elevado desempleo reinante en ese país, y las previsiones de una débil recuperación económica pautada para este año, son algunas de las variables que se combinan para derrumbar a la actividad inmobiliaria en esa nación.

En paralelo, las medidas de austeridad puestas en marcha en los últimos meses por el presidente del gobierno español, José Luis Rodríguez Zapatero, y la falta de confianza de la sociedad ibérica también fogonean las posturas pesimistas respecto de una pronta recuperación del mercado.

Esto ha derivado en que en algunos barrios céntricos en Madrid, se ofrezcan departamentos de hasta tres ambientes por algo más de 120.000 dólares. O unidades en las playas de Málaga por alrededor de 100.000 dólares.

Y los mismos valores pueden ubicarse en Almería o en Canarias. Ya en Barcelona, las ofertas impulsadas por bancos como Banesto proponen departamentos de tres ambientes por 150.000 dólares.

Precisamente, la magnitud de esta amplia vacancia es lo que viene atrayendo a inversores argentinos que, secundados por estadounidenses y británicos, han comenzado a desembarcar en suelo ibérico.

En este sentido, agentes inmobiliarios españoles no dejan de destacar la creciente presencia extranjera que comienza a visualizarse del otro lado del Atlántico.

Taurus Ibérica, un portal que comercializa viviendas embargadas, es uno de los espacios que ponen en evidencia los movimientos de capital foráneo. Y el creciente interés por parte de los argentinos.

"Los argentinos ven oportunidades en propiedades comerciales, por ejemplo. Y también les genera atracción los emprendimientos sin concluir. Los proyectos que estaban siendo financiados por bancos enfrentan serias dificultades financieras. Y eso abre la puerta a nuevos inversores", afirmó a iProfesional.com Damián Tabakman, director de Pampa Real Estate.

"El punto más a favor es que ya no hay tanta diferencia de precio con el mercado argentino. Esto era impensable hace unos años", agregó.

Según Tabakman, lo destacable es que "hoy tenés prácticamente valores que se han acercado bastante a los de Puerto Madero. Y lo que es más importante: gente que va a comprar en esos precios".

"Lo que pasó, combinando ambos mercados, es que allá bajó y acá el precio del metro cuadrado subió muchísimo. Este es un gran momento para mirar a España como el puente para entrar en Europa. Y es ahora, porque esto, en algún momento, tendrá un rebote y la tendencia cambiará", aseguró.

Oferta hispana
Por estos días, un piso de 80 metros cuadrados en Madrid capital cuesta, en promedio, unos 20.000 euros (u$s27.200) menos que hace un año, según datos del Informe Anual de 2010 presentado por el portal inmobiliario Fotocasa.es.

Según el relevamiento, el precio medio de un departamento usado en la capital española oscila en los u$s4.000 el metro cuadrado.

La cotización baja a u$s3.000 si la búsqueda se realiza ya en zonas alejadas del centro madrileño.

Por el lado de las oficinas, diversos agentes inmobiliarios de Madrid comercializan complejos en barrios de gran desarrollo económico, como es el caso de Recoletos, a precios apenas por encima de los u$s2.100 el metro cuadrado.

A nivel ofertas de bancos, que cargan con un stock de hasta 100.000 viviendas embargadas en toda España, resaltan con fuerza propuestas como las de Banesto, que ofrece 120 de ellas en Madrid y Barcelona a menos de 150.000 dólares.

Como bien detalla Fotocasa.es, "gracias a esta nueva campaña es posible adquirir, por ejemplo, un piso de 2 dormitorios con 43 metros cuadrados ubicado en Madrid por 96.000 euros (u$s130.000) o uno de 3 dormitorios y 62 metros cuadrados en Mataró (Barcelona) por 113.000 euros (u$s154.000)".

"También en Madrid se puede adquirir una vivienda de 42 metros y 3 habitaciones por 105.000 euros (u$s143.000). Por 90.000 euros (u$s122.000) encontramos un inmueble de 80 metros cuadrados con 3 dormitorios y 2 baños en Terrasa (Barcelona)", completa el portal.

Ya en Málaga, Almería y Canarias, todos centros turísticos de relevancia, los bancos ofrecen hasta 600 viviendas a "un precio inferior al 50% del precio medio del metro cuadrado en España", según la fuente mencionada.

De ese paquete de 600, alrededor de 75 ostentan un precio de 75.000 euros (unos 102.200 dólares).

"Como espacio medio, los pisos tienen tres dormitorios y 72 metros cuadrados de superficie en Málaga; tres dormitorios y 90 metros cuadrados de superficie en Almería; y dos dormitorios y 63 metros cuadrados de superficie en Canarias", agrega.

"En barrios alejados del centro de Madrid u otras ciudades como Marbella y toda la Costa Sur se ofrecen unidades hasta un 40% menos respecto de los niveles previos a la crisis", precisó a iProfesional.com Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades.

"Esta situación despierta el atractivo de los argentinos que compran a los valores de un departamento en Belgrano en alguna buena ubicación en Madrid, Barcelona, o las codiciadas Marbella o Málaga a casi los mismos precios que en Buenos Aires", aseguró.

Migliorisi sostuvo que en la actualidad unos 150.000 argentinos viven en España, aunque a ese número hay que sumarle "otros que realizan negocios y van y vienen". "Muchos asesoran a quienes viven en Argentina sobre el cambio de precios y oportunidades, cosa que da más confianza para a este tipo de mercados", dijo.

La vista en Europa
"La caída de precios ofrece oportunidades, principalmente, en las localizaciones en las que se construyó muchísimo. O en proyectos con muchas unidades y próximos a estrenarse. Por ese lado, es común que las ofertas se concentren principalmente en las zonas de playa, sobre todo las que tocan al mar Mediterráneo", indicó a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

"Si bien implica su tiempo ubicar propuestas en Barcelona o Madrid, es interesante lo que está sucediendo en las localizaciones que más crecieron a nivel construcciones en los últimos años. De ahí que hoy es común ver tours de compras inmobiliarias que apuntan a emprendimientos en, por ejemplo, las playas de Málaga", añadió.

En esa área, por años fuera del alcance de los argentinos, hoy es posible ubicar viviendas por menos de 130.000 dólares.

"Lo previsible es que las bajas continúen. La situación no es igual a la de Miami, pero lo cierto es que abundan los complejos de viviendas a mitad de camino en lo que hace a construcción, y las liquidaciones por parte de los bancos", sostuvo Rozados.

Para Tabakman, "la baja de tasas que implementó el gobierno español evitó que los precios se desplomen aún más, pero poco a poco los bancos han comenzado a apurarse. Hacia futuro la perspectiva indica que habrá más ofertas de precios en liquidación".

La cuestión legal
Al momento de abordar las variables a tomar en cuenta a la hora de concretar una inversión en España, una de las primeras preguntas que surge se refiere a las cuestiones legales propias de dicho mercado.

Consultado sobre este factor, Tabakman se arriesgó a señalar que "prácticamente no deberían existir requisitos distintos a los que rigen en la Argentina". Más allá de eso, el experto recomendó que siempre se consulte a un especialista local antes de concretar cualquier inversión.

Desde el estudio Beccar Varela, Pedro Nicholson, socio a cargo del Departamento de Real Estate e Inversiones Hoteleras, aseguró a iProfesional.com que "las pautas a cumplir mantienen un perfil similar al vigente en el sistema argentino, en tanto el derecho local es herencia de los sistemas francés y español".

"No hay requisitos específicos. Si sos una persona física, lo básico es contar con todas las cuestiones inmigratorias solucionadas. En lo que hace al tema societario, las opciones son constituir una sociedad en España o, en todo caso, sumar participación como accionista en una sociedad ya existente", indicó.

Nicholson, igualmente, también recomendó contactar a un abogado español para que asista en todo lo vinculado a una inminente inversión. "También es valedero constituir en España una sucursal de la firma que pretende comprar activos inmobiliarios allá", agregó.

El especialista de Beccar Varela también se refirió al presente del mercado inmobiliario español.

"No sólo se vende muy barato, sino que además se ofrecen muchos proyectos sin terminar. Ahí el argentino tiene una buena posibilidad: comprar barato un inmueble a medio hacer para luego terminarlo. Y mantener el activo hasta que cambie la tendencia", apuntó.

Cada uno en su tono, las voces ibéricas y locales coinciden en que, como quizá nunca antes, la posibilidad de hacer de España la base europea de la inversión inmobiliaria argentina está ahí, al alcance de la mano. O mejor dicho, del bolsillo. La última palabra, como siempre, es propiedad del inversor.

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