31.10.2014 Buenos Aires, Argentina.
Jueves 04 de Agosto de 2011 11:04:00
¿Propietario o inquilino?: Expertos explican quién responde ante la Justicia por actividades "ilícitas"
04-08-2011 El caso Zaffaroni despertó la polémica. Pero existen miles de argentinos que alquilan. Tras firmar el contrato, suelen "olvidarse" del uso que se la da a la unidad. Y puede ocurrir que, con el paso del tiempo, se utilice para fines "non sanctos" o no permitidos por el consorcio ¿Qué dice la ley?
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Son pocos los temas que, en plena contienda electoral, logran acaparar el interés de los medios de comunicación e instalarse como eje de discusión durante varios días.

El escándalo "Zaffaroni" es uno de ellos. Y la repercusión ha sido tal que hasta periódicos y portales de noticias de una gran cantidad de países se ocuparon de divulgar el tema.

Es que no es muy habitual que un juez de la Corte Suprema sea el propietario de varios departamentos en los que se ejerce la prostitución.



Incluso, el magistrado reconoció que, en al menos cuatro de los inmuebles, funcionaban prostíbulos.

Conocida la noticia, como defensa argumentó que él desconocía el uso que se le daba a esas unidades.

Y buscó justificarse al decir que las alquilaba a través de una inmobiliaria.

Sus dichos no pudieron calmar el revuelo generado.

Ahora, el magistrado señaló que tratará de recuperar el uso de esos inmuebles "como pueda, ya sea emplazando a que los desocupen por las buenas, o accionando por desalojo".

E informó que su apoderado está verificando los contratos de los 15 inmuebles que posee, para constatar qué uso se la da a cada uno.

Más allá de este caso en particular -y sin llegar al extremo de que se instale un prostíbulo- existen miles de argentinos que son propietarios de unidades y deciden destinarlas al alquiler.

Y, en general, cuando cierran el acuerdo con el inquilino pocos se interesan, con el paso del tiempo, en inspeccionar y en saber el uso "real" dado a ese espacio, si bien gozan del derecho de poder hacerlo.

En muchos casos se encuentran con la sorpresa de que a éste se le dio un uso comercial que no era el estipulado, como puede ser el de un consultorio, espacios de masaje, de estética y hasta centros de prostitución.

Y por ello pueden verse envueltos en un juicio por parte del consorcio, o de otros afectados. Incluso, estos litigios pueden llegar a ser de tipo penal.

En varios casos, "los propietarios son engañados, al celebrar contratos con personas que luego le dan otro destino a la unidad", señala el abogado Eduardo Sirkin, director de Suplemento de elDial.com. Y agrega que muchas veces utilizan para ello una sociedad de fantasía.

Muchos titulares descansan en la cláusula que se muestra a continuación, que suele ser incluida en los convenios:

Sin embargo, cabe aclarar, que la misma está vinculada con un "acuerdo entre privados".

Es decir, no libera al titular frente a acciones legales realizadas por terceros, si bien lo habilita a que luego pueda accionar judicialmente contra el inquilino.

Surge entonces la pregunta obligada: ¿hasta dónde llega la responsabilidad del propietario? ¿Y la del inquilino?

iProfesional.com consultó a numerosos expertos para saber las respuestas a estos interrogantes.

¿Qué dice la ley?
La Ley de Propiedad Horizontal indica que cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o personales sobre el mismo.

En caso de que decida alquilarlo, tanto el propietario como el ocupante, tienen prohibido destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y administración.

Además, para evitar problemas se debe determinar el destino de las unidades, aclarando qué está permitido y qué no.

El reglamento, confeccionado a través de escritura pública, no se puede modificar por el tiempo que se determine en él.

Por otro lado, la norma impide perturbar con ruidos u otras acciones la tranquilidad de los vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble o depositar mercaderías peligrosas.

En caso de que esto se verifique serán responsables tanto el ocupante como el dueño de la unidad.

En caso de violación de algunos de los puntos mencionados, ya sea por parte del propietario o inquilinos, aquél que represente a los titulares de los inmuebles podrá iniciar juicio y, en caso de constatarse el ilícito, los responsables podrán ser condenados con penas de arresto de hasta veinte días y verse obligados al pago de fuertes multas.

Incluso, el magistrado puede ordenar el allanamiento del domicilio.

Por ley, los contratos de alquiler deben tener una duración mínima de dos años, en caso de que sea destinado a vivienda, y de tres, si el fin es comercial.

No obstante, el incumplimiento de las obligaciones habilita al propietario a dar por terminado el contrato antes de tiempo.

¿Quién se hace cargo?
Uno de los puntos más conflictivos tiene que ver con las responsabilidades del propietario y del inquilino en caso de que se incumpla el llamado "reglamento interno".

Éste, a diferencia del de copropiedad, no se registra en ningún lado.

Y establece algunas cuestiones como, por ejemplo, los horarios para el desarrollo de algunas tareas (mudanzas o mejoras por refacciones, entre otras). También, reglamenta los períodos de tiempo en los que está permitido realizar actividades ruidosas.

Los especialistas recomiendan que los nuevos propietarios soliciten este reglamento, que muchos desconocen, para evitar incurrir en algún tipo de falta por desconocimiento.

Si bien debe analizarse cada situación en particular, "en caso de ruidos molestos o en el que se desarrollen actividades ilegales, frente al consorcio u otros vecinos, el dueño del inmueble comparte la responsabilidad con el inquilino", indica Daniela Darago, socia del estudio Cerutti-Darago.

"En el contrato de alquiler, las cláusulas que limitan la responsabilidad del propietario sólo son válidas entre las partes que firmaron el contrato -es decir entre el dueño y el inquilino- pero no frente a terceros, como puede ser el consorcio", agrega.

¿Y si se alquila a través de inmobiliarias?
Si bien no es la práctica más habitual, hay casos de inmobiliarias que suscriben con el propietario una autorización para rentar el inmueble -que sería parecido a un contrato de mandato-, donde la firma actúa en carácter de locador directo frente al inquilino.

Incluso, suelen actuar en las diferentes gestiones judiciales, como acciones de desalojo, daños y perjuicios, cobros extrajudiciales o administrativos.

En estos casos, suelen decirle al propietario que éste se "olvide" de toda responsabilidad frente al inquilino. Y hasta le gestionan la cobranza mensual durante la vigencia del vínculo.

¿Puede decirse entonces que, legalmente, los titulares de inmuebles quedan "liberados"? La respuesta de los letrados ante este interrogante es un "no" rotundo.

"Hay mucha gente que delega en la inmobiliaria la administración y el alquiler. Pero esto no significa que por esto delegue su carácter de locador", enfatiza Néstor Walenten, presidente de la Cámara Argentina Inmobiliaria (CAI).

Y remarca que "en el caso de una causa como la de Zaffaroni indiscutiblemente el mayor responsable es el propietario del inmueble".

Además, el experto aclara que "el gestor de negocios o la inmobiliaria también tiene responsabilidad y debe resolver la situación".

¿Y si el contrato lo firma un apoderado o la propia inmobiliaria? Los abogados destacan que tampoco se exonera de responsabilidad al propietario.

"En todo caso, el dueño luego podría llevar adelante una acción contra quien firmó en su nombre", apunta Darago.

"Cuando la inmobiliaria actúa dentro de los límites del mandato, ciertamente el propietario asume la responsabilidad", explica Gabriel Martinez Niell, del Estudio Grispo & Asociados.

Y señala que "sólo en el caso en que se constate que ésta fue más allá y se excedió en los alcances, es decir, que celebró un acuerdo fuera de la órbita del pactado con el dueño del inmueble, entonces en ese caso sí responde por sus actos".

Responsabilidades penales
En caso de que el propietario tome conocimiento de la actividad ilícita y no haga nada para que el inquilino deje de realizarla, ahí la responsabilidad pasa a ser de tipo penal.

Javier De Luca, ex-presidente de la Asociación Argentina de Profesores de Derecho Penal, explica que la misma no es sólo objetiva, sino también subjetiva. Y agrega que, en el caso de Zaffaroni, si logra comprobar que desconocía la situación, no se le puede atribuir responsabilidad, al menos la de este tipo.

Martínez Neill agrega que "la clave consiste en determinar si el propietario continuó la relación contractual en conocimiento de la conducta ilícita ejercida por el inquilino. En caso afirmativo, tendrá responsabilidad, puesto que habrá consentido tácitamente la continuación de una actividad contraria a derecho".

"El silencio del propietario, en este caso, es manifestación positiva de voluntad", recalca.

Otro tema que entra en juego en casos como el que involucran al juez Zaffaroni es el de la "Trata de personas".

Al respecto, según el Código Penal, esto consiste en la "explotación" de mayores o menores de edad, para la prostitución.

"Dicha explotación exige la violación del consentimiento de la víctima -sujeto pasivo-. Sin embargo, si es menor de edad, no interesa su consentimiento", explica De Luca.

El caso "Zaffaroni" sigue despertando más y más polémicas.

Y pone el semáforo en amarillo para todos aquellos que tienen un inmueble destinado a la renta.

Sin llegar al extremo de que éstos se anoticien de que ahí funciona un prostíbulo, también puede ocurrir que la unidad se utilice para fines comerciales -no permitidas por el consorcio- y que pueden, finalmente, traerle más de un dolor de cabeza.

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