El incremento de la actividad comercial en algunos barrios de Buenos Aires, sumado a la escasez de espacios para desarrollar nuevas obras, poco a poco está consolidando la actividad del real estate en diversos puntos de la Ciudad.

En paralelo a modelos exitosos como Puerto Madero o Palermo Hollywood, la construcción comenzó a pisar fuerte en lugares de gran movimiento comercial y gastronómico.También, en escenarios que los empresarios del sector califican como "recuperados" por el gobierno porteño.

Entre las avenidas "estrellas", se pueden mencionar a Scalabrini Ortiz y Córdoba, en los tramos que comprenden las áreas de Palermo y Villa Crespo, o bien, la calle Salvador María del Carril, en Villa Pueyrredón.

O el polígono que forman Luis María Campos, Dorrego y Del Libertador, que suma más de 35 edificaciones en marcha.

A este listado se suman, Olazábal, Beiró y Congreso, en Villa Urquiza, Devoto y Villa Pueyrredón. O Caseros, en el trayecto que va de Parque de los Patricios a Barracas, las cuales aparecen como los sitios que concentran otra renovada apuesta por el ladrillo.

Algo similar ocurre sobre la avenida Rivadavia, entre Del Barco Centera y Carabobo, desde Caballito hasta Flores.

"La escasez de terrenos en las zonas más tradicionales o en los puntos de la Ciudad más demandados está empujando la construcción a otros lugares de Buenos Aires. Básicamente, se va metiendo cada vez más en los barrios", comentó a iProfesional.com Roberto Ledo, director ejecutivo de Bullrich.

"También está el mérito en las nuevas áreas que se van sumando a partir de mejoras promovidas por el Ejecutivo porteño. Una muestra de eso, sin dudas, es la avenida Caseros, donde se trabajó en la rezonificación, se hicieron boulevares, y además se potenció la actividad comercial de la mano del distrito tecnológico", agregó.

Un ejemplo de lo pujante que se exhibe el real estate fuera de los destinos tradicionales de grandes obras puede ubicarse en las 42 manzanas que hay al sur de la avenida Rivadavia, entre las mencionadas Del Barco Centenera y Carabobo hasta Directorio.

En ese recorte, Reporte Inmobiliario ubicó 92 edificios en construcción o recientemente terminados. Esto representa, un promedio de 1,7 obras por manzana.

Al momento de dar cuenta de estos movimientos, Gustavo Ortolá, titular de Like Propiedades, puso el foco en la decisión de muchos inversores de concentrar en ladrillos desembolsos que, en otros momentos, tenían un destino diferente.

"En casi todos los casos, se ve la construcción de edificios con unidades pequeñas y que van destinadas a un alquiler posterior. El objetivo: preservar el capital. Por otro lado, el grueso de los emprendimientos, que se están dando en la mayoría de las avenidas porteñas, cuenta con muy pocos amenities", sostuvo a iProfesional.com.

"Entonces, lo que queda claro es que no son proyectos para luego ser habitados por los mismos inversores. La renta o la recolocación de estos inmuebles parecen ser los motores que mueven la inversión. Lo interesante es que, mes a mes, el nivel de desarrollos se incrementa", añadió.

El avance en Scalabrini Ortiz

La intensa actividad comercial en la avenida Scalabrini Ortiz es señalada por los desarrolladores e inmobiliarias como la principal variable a tomar en cuenta al abordar el crecimiento que muestra la avenida en términos de nuevos proyectos.

En esa dirección, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, fijó en "20 edificios en alrededor de 10 cuadras" el mayor nivel de construcciones que se está dando en esa senda.

"La principal actividad de real estate se da entre el 1.000 y el 2.200 de esa avenida. Casi la totalidad de los proyectos se iniciaron en 2011 y estarían concluidos para, a más tardar, 2014. Son edificios que, además, incorporan locales en sus plantas bajas. Esto es así para aprovechar el crecimiento comercial de la zona", dijo a iProfesional.com.

¿Qué particularidades presentan estas edificaciones? No más de 10 pisos, con departamentos pequeños o medianos, amenities como pileta, gimnasio, laundry y el ya mencionado local comercial en la planta baja.

"El boom de la construcción se remonta a 2002 y 2003, y el gran crecimiento de Palermo Soho empujó una vía fabulosa como Scalabrini Ortiz. En este tramo, para un lado está la avenida Córdoba, para el otro Santa Fe y entre las dos encontrás todos los medios de transporte, incluso, la línea D del subte", declaró Claudia Bonomo, gerente de la Sucursal Plaza Guadalupe de Tizado.

En cuanto a los valores que ostenta la zona, Migliorisi precisó que "en Scalabrini Ortiz, el metro cuadrado a construir parte de un piso de 2.500 dólares y trepa hasta prácticamente los 3.000".

Ladrillo en Rivadavia

De la mano de una tendencia que viene engrosando su tamaño de 2005 a esta parte, la construcción sobre avenida Rivadavia sigue haciéndose fuerte entre los barrios de Caballito y Flores.

Como ya se comentó, entre Del Barco Centenera y Carabobo hasta Directorio, la traza presenta 92 obras en construcción. Pero el derrame hacia el sur no se da sólo en el límite de Caballito sino también en pleno Flores.

De acuerdo con Reporte Inmobiliario, en este barrio, en 2006 había 20 desarrollos que sumaban 31.726 metros cuadrados, mientras que, en la actualidad, hay 32 por 68.744 metros cuadrados en total.

Esta intensa actividad repercute en los precios. Hoy, el metro cuadrado a estrenar se cotiza en promedio a u$s2.300, un 21% más que en 2010.

El salto en el precio y la cantidad de obras es más evidente si se compara con las cifras de 2005. Hace seis años, en la misma zona, había apenas 40 edificaciones en marcha y el metro cuadrado valía en promedio 1.055 dólares.

"A diferencia de otros espacios de Capital, en ese sector sigue habiendo lotes disponibles para construir. La incidencia de la tierra en el precio, es decir, el costo del suelo sobre el valor de cada metro cuadrado vendible, sigue siendo accesible. Ronda los u$s500 el metro cuadrado, mientras que en Barrio Norte, por ejemplo, está en los u$s1.000, y por eso el metro cuadrado final se termina vendiendo en unos u$s3.200", señaló Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario.

Villa Pueyrredón, Devoto y Urquiza

Ya en Villa Pueyrredón, el fenómeno de la fuerte construcción se aglutina principalmente en torno a la avenida Salvador María del Carril.

"En su mayoría, la avenida muestra edificaciones con menos de cinco años de antigüedad. Y se continúa desarrollando. En nuestro caso, contamos con tres proyectos sólo en ese punto", indicó a iProfesional.com Gustavo Ortolá, de Like Propiedades.

El precio del metro cuadrado construido en la zona, aseguró el especialista, alcanza los 2.800 dólares. "El mismo parámetro puede aplicarse a los proyectos que se llevando a cabo también en Villa Urquiza y Devoto", aseguró.

Congreso, Lope de Vega, Beiró, Olazábal, son algunos de los nombres que evidencian subas en el ritmo de edificación en el último lustro.

Algo similar ocurre en la avenida Caseros, en el tramo que va de Parque de los Patricios a Barracas. "Se trata de una avenida que carecía de proyectos, pero, poco a poco, comenzó a incorporar propuestas. Y la tendencia, por fortuna, también está repercutiendo en otros espacios cercanos como la avenida Garay o la calle Uspallata", afirmó a iProfesional.com Roberto Ledo, de Bullrich.

"Ayudó el reciclado que se hizo en la zona de Parque de los Patricios, y los boulevares que se levantaron del otro lado de la autopista, muy cerca de la estación Constitución. El hecho de que también exista espacio para construir en esas áreas motoriza el interés de muchos desarrolladores", agregó.

Para luego concluir: "Este movimiento, como es lógico, también se hace sentir en la mejora del valor del metro cuadrado. Actualmente, el precio de la unidad construida está en el orden de los 2.200 dólares. Como en otros casos, los proyectos que se llevan a cabo son principalmente para una renta posterior".

Sigue el movimiento en Las Cañitas

Más allá de los desarrollos inmobiliarios que crecen en otras latitudes de la Ciudad, lo cierto es que el real estate en zonas muy cotizadas de Capital Federal sigue hacia adelante.

Una muestra: a pesar del encarecimiento en los costos de los terrenos y los materiales para la construcción, en Las Cañitas -barrio porteño de Palermo- hoy es posible ubicar hasta 36 edificaciones en marcha.

En ese punto, el metro cuadrado ronda los u$s3.000, el doble que hace seis años. De acuerdo a Reporte Inmobiliario, en el polígono limitado por Del Libertador, Luis María Campos y Dorrego el precio promedio de la unidad en los edificios nuevos es de u$s2.934, un 8,55% más que el año pasado.

Asimismo, la consultora detectó que en algunos emprendimientos se llega a pedir hasta u$s4.000, una cifra similar a la de Puerto Madero.