Mariana y Francisco tienen un trabajo estable y disponen de algunos ahorros que lograron juntar en el último tiempo.

Actualmente, el principal anhelo de la pareja es el de comprar su primera vivienda con algo de dinero que tienen guardado y recurrir a un crédito, en caso de que no les alcance para un tres ambientes en Capital o una casa fuera de la Ciudad.

En su ronda de averiguaciones consultaron en inmobiliarias y con desarrolladores.

La idea era dilucidar si les convenía comprar una unidad terminada, sumarse a un proyecto desde boca de pozo o adquirir un terreno y construir una casa "a medida".

También evaluaron diferentes zonas, sin dejar de lado el impacto que puede tener la inflación y el valor de reventa, si es que con el tiempo se ven obligados a mudarse a un espacio más amplio.

Menú de opciones

Según los precios relevados y de acuerdo con las consultas realizadas, cada alternativa les presenta ventajas y desventajas en cuanto a sus posibilidades económicas.

Por ejemplo, la ubicación es un factor limitante a la hora de elegir el tipo de vivienda.

En efecto, pensar hoy en construir una casa en un barrio de alta demanda en Capital se les hace una "misión imposible", habida cuenta del elevado costo del terreno.

Según datos aportados por expertos a iProfesional.com, un lote de unos 200 a 250 metros en barrios como Palermo, Belgrano o Recoleta, puede superar holgadamente el millón de dólares.

Párrafo aparte, cabe consignar que la escasez y el elevado costo de "la tierra" también se presenta como un problema no sólo para los particulares, sino para los propios desarrolladores a la hora de tener que evaluar la factibilidad de construir un edificio.

En efecto, según la zona, el porcentaje de incidencia por metro cuadrado construible puede alcanzar los u$s1.000, tal como queda reflejado en el siguiente cuadro:

Ya con esta alternativa descartada, Mariana y Francisco comenzaron a indagar los valores del metro cuadrado para departamentos nuevos y usados.

En el caso de aquellos que son a estrenar, las cotizaciones se mueven en el rango de los u$s2.200 a u$s3.500, tal como se desprende de un relevamiento de la UADE, según la zona y sin apuntar a complejos edilicios de alta categoría que pueden llegar a exhibir cifras superiores (ver infografía a continuación):

Bajando un escalón y ya para el caso de los usados, en este caso la franja de valores se ubica entre los u$s1.700 y u$s2.500, según da cuenta la consultora especializada Reporte Inmobiliario:

Con esos valores sobre la mesa, buscaron ampliar su rango de opciones a las obras desde boca de pozo, lo que les significa una reducción en los precios a expensas de tener que esperar un par de años la entrega de la unidad.Compra desde el pozo

Al igual que Mariana y Francisco, son muchos los que se muestran interesados y hacen llegar sus consultas a los desarrolladores por este tipo de iniciativas, habida cuenta de que las ven como una forma de canalizar sus ahorros.

Incluso, en caso de que se acepte cancelar una parte en moneda local, constituyen una vía para superar las trabas que implica el tener que hacerse del total de billetes verdes para adquirir una unidad.

En efecto, tal como ya diera cuenta iProfesional.com, muchos desarrolladores están optando por un "menú mixto".

Esto es, el pago en dólares -por el proporcional que representa la incidencia del terreno- y otra parte en pesos -por el componente de materiales, mano de obra y otros gastos- con cuotas ajustables según el índice CAC (Costo Argentino de la Construcción).

"Se está optando por la cancelación en divisa estadounidense para el terreno y, para el desarrollo, se aceptan pagos mensuales indexados en moneda local", señala a este medio Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa.

"La compra en cuotas y en pesos pasó a ser ahora una opción muy valorada. Más aun cuando no se dispone de la totalidad del dinero", apunta Miguel Ludmer, director de Interwin Marketing Inmobiliario.

Gustavo Fernández, director de Emprendimientos de LJ Ramos, también sostiene que si no alcanzan los ahorros y se requiere de financiamiento, la inversión desde pozo resulta interesante, porque se puede pagar un alto porcentaje en moneda local.

A esto se suma el hecho de que en varios casos el desarrollador financia el proyecto, en momentos en que el crédito hipotecario a tasa fija que ofrecen los bancos se torna difícil de conseguir.

En cuanto al precio, el valor del metro cuadrado desde boca de pozo resulta ser, en general, entre un 15% y un 20% más bajo que el de una unidad a estrenar -asociado al mayor riesgo-. Incluso, este margen antes resultaba mayor.

"La brecha entre un departamento de pozo y uno a estrenar se ha achicado. Hoy no es tanto el gap entre uno y otro", explica Lucas Zalcwas, director general de P&S Constructora.

Ludmer opina en el mismo sentido: "Hoy la compra de un inmueble que recién comienza a construirse registra una menor diferencia en cuanto al precio de uno a estrenar, porque la cotización no se ha incrementado tanto como el costo de edificar", asegura.

La casa, lejos de la Ciudad

Otra alternativa es la de construir una casa propia, si bien esta decisión puede implicar el tener que alejarse de la Ciudad.

Una de las áreas que se presenta como alternativa es Zona Norte y los siguientes son algunos valores de referencia aportados a este medio por Zonaprop:

Pilar, Tigre y Nordelta

Otra de las opciones que se presenta es la de la compra de algún lote en un country o barrio privado.Respecto a los costos de erigir una nueva casa con buenas terminaciones, el valor promedio de mercado en la actualidad asciende a los u$s1.000.

No obstante, muchos profesionales del sector aconsejan que antes de embarcarse a construir conviene mirar lo que ofrece el mercado en cuanto a unidades terminadas.

"Si uno quiere comprar en un barrio cerrado puede encontrar viviendas usadas a menor precio de lo que cuesta un terreno, más los gastos de construir", explica Gómez de LeBleu.

En este sentido coinciden desde Reporte Inmobiliario, al hacer referencia a que resulta muy común en la actualidad hallar edificaciones a un valor más bajo que su costo de reposición (es decir, aquél que resulta de "hacerla nuevamente").

También desde LJ Ramos señalan que hay muchas zonas en las que se encuentran casas usadas con precios deprimidos que se presentan como una muy buena oportunidad.

En cuanto al valor de la tierra, por ejemplo en Tigre, un informe de Reporte Inmobiliario, destaca que "el valor promedio del metro cuadrado asciende a u$s108, para lotes de ubicaciones perimetrales, y de u$s155 para los de ubicación central".

Los emprendimientos en esta zona muestran, según el documento, "una cotización más elevada que los que se implantan en la zona de Pilar".

En este último caso los valores del metro cuadrado de terreno ascienden a u$s76 (perimetrales) y a u$s96 (centrales).

El informe señala que lotes "en Tigre se ubican en promedio un 54% por encima que los de Pilar".

Y agrega que esto tiene que ver, básicamente, con que "el uso en el primer caso es mayoritariamente residencial debido a su cercanía a la Ciudad de Buenos Aires. En tanto, el segundo registra un mayor componente de uso de fin de semana".

Ya en el caso de Nordelta, hay barrios recientemente lanzados, como Los Tilos (o los Alisos) que "exhiben cotizaciones -para lotes de entre 500 y 600 metros cuadrados- que van desde los u$s70.000 a los u$s150.000, con entrega a dos años", según informa Reporte.

En tanto, para "Lagos del Golf" terrenos de 1.000 a 1.200 metros cuadrados que dan al agua muestran valores superiores a los 250.000 dólares.

Otro ejemplo lo ofrece el nuevo emprendimiento que Eduardo Costantini está levantando en Escobar, "Puertos del Lago". Allí, los lotes de 800 metros cuadrados en uno de los barrios -como "Acacias"- muestran cotizaciones que van desde los u$s80.000 (sin vista al lago) a los u$s150.000 (linderos al espejo de agua), todos con entrega prevista para 2015. Otras iniciativas en marcha

Algunas propuestas de "gama intermedia" en cuanto a cotizaciones son:

• Pilar del Este (u$s65/m2): los lotes centrales (400m2), a un valor de u$s26.000.

• Estancias del Pilar (u$s65/m2): En el Barrio Estancias Golf, lotes de 1.500 a 2.000 m2 cotizan entre u$s100.000 y u$s125.000.

Ya en el caso de algunas iniciativas premium existen obras en marcha que implican estos desembolsos:

• Pilar Golf Club (u$s170/m2): lotes con vista al golf, de 1.100 metros, que se ofrecen a u$s190.000.

• Lomada del Pilar (u$s165/m2): para lotes de 1.200 metros los precios rondan los u$s200.000.

"Hoy hay una gran variedad de alternativas en countries o barrios privados, pensadas para familias que buscan otros espacios para vivir", comenta Gustavo Fernández, de LJ Ramos.

¿Qué se valora más?

mayor revalorización de los edificios en altura respecto a las casas y que se aprecian notables diferencias, si se compara el costo del metro cuadrado en cada caso.

"En el mercado se está pagando mucho por un departamento mientras que, al mismo tiempo, hay casas en zonas residenciales que están devaluadas. El costo de construcción es casi equivalente al de comprar terminado o a estrenar", señala.Expectativas

Los especialistas coinciden en que el mercado inmobiliario sigue siendo el sector por excelencia para resguardar el capital.

"El 2012 viene en caída y no tan bueno como 2011", comenta Ludmer.

Para Fernández, el actual contexto genera una mayor incertidumbre, si bien da lugar a buenos negocios en los cuales se puede incursionar.

"Más allá de aquellos que necesitan una vivienda, los pequeños inversores apuestan al ladrillo como refugio de valor y, en etapas como esta, si bien la demanda está más contenida, no deja de ser una de las mejores opciones para protegerse", concluye.