Miércoles 19/06/2013, Buenos Aires.
Actualizado 13:16hs
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"Pesificación" se ha transformado en la palabra "hit" del momento.
Fue ganando en intensidad al calor de los controles sobre el dólar y por el impulso que busca darle el Gobierno para transformar -al igual que con YPF- una crisis cambiaria en una batalla cultural para que el peso recupere su "soberanía".
Y, como es sabido, el haber querido imponer una moneda que no es vista como refugio ha tenido marcados efectos sobre la actividad inmobiliaria, hoy signada por el desplome tanto de la compraventa de unidades -nuevas y usadas- como por el derrumbe en el lanzamiento de nuevos proyectos.
Los propietarios conservan la chance de poder elegir entre aceptar pesos o quedarse con la vivienda, si sólo quieren dólares arriba la mesa.
Distinto es el caso de los desarrolladores a los que el cepo cambiario los agarró justo en el arranque de la obra. Es que el margen para optar se acota, al tener que afrontar compromisos ya asumidos.
Es por ello que muchos, papel, lápiz y calculadora en mano, comenzaron a hacer cuentas y a ponerle un poco de "marketing pesificador" a sus proyectos.
Así, numerosas empresas del segmento mutaron sus ofertas a divisa nacional sabiendo que -de esta manera- se convierten en una suerte de "salvadores" para quienes buscan apostar al ladrillo y evitar el dejar su dinero en pesos.
De todos modos, nada es gratis en la vida, menos en los negocios. Y es lógico que sea así.
En definitiva, alguien tiene que asumir el riesgo de vender algo hoy sin saber a ciencia cierta a cuánto estará el dólar cuando concluya la obra o cuál será la inflación acumulada al final de la ejecución.
En buen romance, es lógico que si asumen ese elevado riesgo quieran obtener una mayor ganancia por ello y cobren más cara una unidad en comparación con la época pre-controles, en las que podían hacerse fácilmente de moneda dura por parte de sus clientes.
En este contexto, caben las siguientes preguntas: ¿qué tan ventajoso resulta invertir en un proyecto en pesos?¿Cuánto termina pagándose? ¿Qué dólar "oculto" subyace en las cuotas que se abonan en moneda local?
Sucede que quienes ejecutan los desarrollos necesitan armarse de un "colchoncito" que los proteja de cambios imprevistos en el valor de la divisa estadounidense que ellos mismos debieron desembolsar.
Cabe destacar que responder a los interrogantes planteados anteriormente resulta sensible para muchos de los consultados, si bien destacan que con este movimiento pesificador aparecieron varios "oportunistas" que, bajo la forma de atractivas ofertas, realizan su negocio cambiario.
"Para el que quiere comprar una vivienda en cuotas pesificadas no hay muchas ventajas, salvo el hecho de que se puede hacer uso de la moneda local. Después, no mucho más. Si uno hace las cuentas, se termina pagando entre un 20% y un 30% más respecto a si no hubiese controles sobre el dólar", confiesa off the récord una reconocida fuente del sector, que además considera en ese plus el efecto inflacionario sobre materiales y mano de obra.
El empresario explica que el proporcional del terreno -que antes el desarrollador cobraba según cotización oficial- ahora se calcula a un valor superior.
Algo similar ocurre con los gastos de mano de obra e insumos.
Sobre ellos pesa el efecto de un dólar "oculto" más alto, sumado a cuotas que se ajustan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
En efecto, la indexación sólo les permite compensar la suba en gastos de materiales e insumos.
Pero, al final de la obra, buscan que el proyecto les sea rentable -punta a punta- en términos de moneda dura, para lo cual, al hacer sus cálculos de rentabilidad, consideran un valor del dólar más elevado.
Por otro lado cabe resaltar, que el índice CAC ha subido en estos últimos años varios puntos por encima del dólar oficial.
De este modo, los proyectos pesificados son un "gran aporte" para aquellos que creen que durante el transcurso de la obra puede darse en el país una brusca devaluación.
Los que no están en esa vereda y miden su patrimonio en divisa estadounidense saben que deberán pagar cuotas en pesos que subirán a razón de un 20% a 25% anual frente a un billete verde que escalará a un ritmo cercano al 15%.
El dólar "aunque oculto, siempre está"
En el incierto actual escenario y pese a que ahora muchos proyectos se ofrecen en moneda local, pesa sobremanera el valor del dólar "oculto" que consideran los desarrolladores a la hora de tener que hacer la conversión.
En esa dirección, las fuentes consultadas hacen referencia al uso del "dólar celeste".
Según explicó a este medio Gustavo Ortolá, titular de Go Real Estate, el valor del mismo se ubica a mitad de camino, un poco por encima, entre el oficial y el paralelo: "Este es el mecanismo que hoy prevalece en el mercado", señala.
Tras varias consultas a diversos desarrolladores, iProfesional.com pudo comprobar que -en la actualidad- ese valor se ubica en los $5,50. Es decir, un 22% más que el de pizarra.
Una vez más se comprueba lo perjudicial que resulta en la vida de los particulares un mercado desdoblado, habida cuenta de que el paralelo mueve cifras muy bajas en comparación con el circuito de cambio oficial pero, a pesar de ello, es el referente utilizado a la hora de pactar hacer cálculos y pacatar operaciones.
Antes del cepo y ahora
Si se considera el ajuste de los pagos mensuales indexados a partir del índice CAC, cabe destacar que las cuotas suben en promedio a razón de un 2% mensual.
"El inconveniente de aplicar el índice de la CAC lo tiene el que paga más que el que construye. Es que el acumulado el año pasado de dicho índice fue del 25% ya que se mueve en torno a la inflación real", señala a iProfesional.com una reconocida voz del sector.
Y agrega: "En realidad los que impulsan el proyecto lo que hacen es cargarle al interesado un gasto parejo y constante mes a mes, cuando, en realidad, este indicador no se mueve tan así".
"En otras palabras, quien compra paga una cuota pesificada en continuo ascenso. En tanto, quienes construyen, lo que hacen es ir acopiando rápidamente materiales desde el inicio", explica el directivo.
De este modo, agrega, "ganan por el hecho de adquirir buena parte de los insumos en el momento cero para luego ir recibiendo pagos indexados, que les permite hacerse de una diferencia".
Aplicado a un ejemplo como el mencionado anteriormente (2,08% de suba mensual) esta indexación implica cuotas incrementales que, finalizado un plan de 24 meses, eleva el precio final de manera apreciable.
En cifras, por una unidad que antes de los controles costaba u$s100.000 termina pagándose $668.000 (u$s121.000 al dólar celeste o u$s148.000 al valor actual del oficial).
Papel y lápiz
Si se trasladan cotizaciones e índice a un cuadro -siempre bajo el ejemplo de la propiedad tasada inicialmente en u$s100.000- se observan algunas particularidades.
En un plan de 24 cuotas -la opción que se suele ofrecer- y tras la entrega de un anticipo del 30% ($165.000 a u$s5,50), al particular le quedan por saldar unos 385.000 pesos.
Ese mondo, divididos en cuotas -y adicionado el 2,08% que crecería en promedio el índice CAC- da lugar a un pago inicial del orden de los 16.376 pesos.
El siguiente cuadro brinda detalles de cómo se da la progresión, considerando un dólar oficial que sube al 15% en relación con un índice CAC que -al igual que la inflación real- escala a un 24%:
Si cada cuota pagada en pesos se convierte al valor del dólar oficial promedio de cada mes, se observa que ese departamento que (antes de todo el "conflicto que generó el cepo cambiario) valía u$s100.000 ahora pasó a costar u$s130.000 (valor oficial).
Así las cosas, dicha vivienda "pesificada" termina costando un 30% más.
En conclusión, a todo particular que tome como referencia el valor fijado por el BCRA le resulta un negocio demasiado caro para entrar.
¿A quién le resulta favorable entonces? O bien al que espera una mega-devaluación o a quien toma como referencia al blue y cree que la brecha se va a mantener en los próximos dos años.
Esto es así ya que, en el cálculo del inversor, esa cuota en pesos que debe abonar -convertida al valor del paralelo- será percibida como más chica cuanto más crezca el tipo de cambio marginal.
El que quiere celeste...
En el contexto actual de comercialización, la preferencia por el llamado "dólar celeste" es una tendencia mayoritaria dentro del segmento desarrollador.
"El ´dólar celeste´ hoy es la alternativa más firme. Igualmente, el inconveniente no está en la moneda que se utiliza sino en los costos de reposición", indica a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.
Igualmente, desde el sector algunos empresarios no ocultan la libertad que se toman algunos desarrolladores para fijar su cotización del "dólar a medida".
"No faltan los que ya convierten a un valor de 7 pesos. La situación varía según la empresa", asevera a este medio Miguel Giambruni, director de la firma Intecons.
Más allá de estas variables, lo cierto es que la oferta de emprendimientos que se comercializan en pesos aumenta cada semana.
El punto de partida, sobrevaluado
Además de este incremento cuota a cuota del valor de la propiedad, no falta quien destaca la sobrevaluación que recae sobre los inmuebles al momento de salir a la venta.
"La propiedad tasada en u$s100.000 automáticamente sube desde un 20% a un 30%, por el simple hecho de ser pasada a pesos. Es decir, ya tenemos una cotización retocada que afecta al comprador final", comenta a este medio un ejecutivo del sector con operaciones en Zona Norte.
Consultado al respecto, José Rozados, afirma: "La decisión de los desarrolladores parte de un contexto complicado en el que la rentabilidad del sector está en un momento crítico".
Y hace referencia a esta avanzada "pesificadora" con una frase contundente. "La actividad de la construcción es un negocio como cualquiera. No se pueden hacer milagros".
