A poco de iniciado el 2013, los propietarios comenzaron a afinar el lápiz a fin de ajustar los precios de los alquileres de cara a este nuevo período.

La idea es reacomodar los valores frente a una inflación que no da tregua pero también hacerlo considerando las billeteras más ajustadas de los inquilinos.

Este año, el contexto se presenta con algunas particularidades respecto de lo sucedido en el arranque de 2012.

En primer término, hay más unidades en oferta, producto de que muchos propietarios e inversores -ante el cepo al dólar- optan por no desprenderse de la unidad y eligen volcarla al mercado locativo.

Esto pese a que la renta que obtienen es de las más bajas de la última década. Es decir, de entre un 3% y un 5%, según ubicación y categoría del inmueble (cabe recordar que en otras épocas se ubicaba entre el 8% y el 10% anual).

No obstante, cuanto mayor es la incertidumbre, más se prioriza la condición de refugio seguro que brinda el ladrillo.

Otra de las diferencias viene dada por la fuerte alza en los gastos de mantenimiento de la unidad y del ABL. 

También el quite de subsidios aplicado a diversos barrios, luego de que el Gobierno haya decidido descongelar tarifas en algunas zonas y no en otras.

En tanto, una cuestión no menor por cierto es que ahora -como parte de una economía más fría- los aumentos de salarios dejaron de estar varios puntos por encima de la inflación. Más bien han ido en la misma línea, lo que hace que los bolsillos de buena parte de los inquilinos luzcan un poco más apretados.

La combinación de una mayor oferta, impuestos más elevados y subas remunerativas más acotadas ha hecho que las renegociaciones de los alquileres se acomoden a porcentuales algo menores a los del inicio del año pasado, cuando el piso de suba rondaba el 25 por ciento.Nuevo escenario

Para conocer las cifras previstas para este nuevo "capítulo 2013", iProfesional.com consultó a expertos del sector, que brindaron mayores precisiones.

En general, destacan que los aumentos serán inevitables -producto del contexto inflacionario- pero experimentarán un alza más moderada.

¿Cuál será el incremento previsto? Desde consultoras como Reporte Inmobiliario o firmas como Altgelt y Bellagamba, entre otros, hacen referencia a una suba del 20 por ciento.

Es decir, se ajustarían en una cifra más cercana a la proyección de suba del dólar oficial (tasa de devaluación) que a la esperada para el índice inflacionario, que analistas ubican para este año en un 25%.

"Los incrementos, por supuesto, dependerán del tipo de propiedad, la localización y otros aspectos. Pero rondarán el 20% en promedio. En algunos casos, se puede dar un ajuste un poco más elevado, pero no será la tendencia mayoritaria", aseguró a iProfesional.com José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Por el lado de la oferta, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, señaló a este medio que "cada día están ingresando nuevas unidades al mercado de inmuebles destinados a la renta".

"Hay que tener en cuenta que un 35% de las unidades de los emprendimientos nuevos lleva como destino la locación. Al haber más oferta se descomprime la situación en toda la ciudad, pero, principalmente, en los barrios centrales con acceso a subte o en los de zona norte", añadió.Por el lado de la demanda, las fuentes consultadas señalan que ésta se mantendrá firme. En particular, por la falta de créditos hipotecarios", agregó.

Según Rozados, "las complicaciones para obtener un préstamo obligan a muchas personas a alquilar. Y lo cierto es que, además, el valor de cualquier locación hoy está muy por debajo de una cuota hipotecaria mensual".

"Hoy, el valor de una cuota hipotecaria triplica con comodidad el pago de una renta", completó.Condiciones y exigencias

En lo que hace a las condiciones, los expertos consultados anticiparon que pactar a través de los llamados "paquetes", es decir incluyendo las expensas, irá en baja.

"Hay mucha incertidumbre con respecto al aumento de los sueldos de los encargados y el precio de los servicios", expuso una fuente del mercado.

"Seguir con la opción de los paquetes implica una importante pérdida de rentabilidad para quien ofrece una propiedad", completó.

"Cada vez se verá menos esta opción. Los dueños prefieren asegurarse un ingreso mensual y que de los gastos variables se haga cargo el inquilino", señaló Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios.

¿Cómo repercute en los precios variables como el aumento del ABL o el descongelamiento de tarifas ocurrido en algunas zonas?

"El ABL es un tema de gran discusión al momento de establecer quién se hace cargo. Si, por ejemplo, queda en manos del propietario, entonces es lógico que se traslade al valor final de la renta. Por el contrario, si lo afronta el inquilino, entonces se ve limitado a convalidar un fuerte incremento en la cuota mensual", indicaron desde Reporte."Las expensas, que han subido y mucho, también tienen una marcada incidencia sobre el valor final pactado", dijo Rozados.

Un aspecto que, según algunos especialistas del sector, sigue evidenciando fuertes cambios tiene que ver con las exigencias a las que deben responder los potenciales inquilinos.

"Cambió la filosofía. Hoy es mucho más importante la referencia personal y/o laboral como así también su antigüedad en su empleo, que la ubicación del inmueble en garantía o la garantía en sí", aseguró Migliorisi.

En este sentido, Gustavo Bellagamba, de la firma homónima, afirmó: "Las garantías propietarias deben generar buena impresión, pero también el perfil del interesado".Precios 

Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios, anticipó que los barrios de mayor demanda son los que exhibirán mayores aumentos, pese a la amplia oferta que se observa en estas zonas, que han sido las elegidas por muchos inversores.Recoleta, Palermo, Belgrano, Caballito y Núñez, en ese orden, son las áreas que, indicó el especialista a iProfesional.com, encabezarán las subas.

En este sentido, Migliorisi destacó: "Cada día que se estrena un edificio salen viviendas con destino a renta, lo que permite ampliar las opciones del mercado".

En su visión, los barrios más requeridos serán Palermo, Barrio Norte y Recoleta, aunque también Almagro, Belgrano y Villa Crespo.

En base a la actualización promedio del 20%, de la que dan cuenta los actores del sector, el valor de los departamentos de dos ambientes exhibirá estos rangos en Capital Federal:

En lo que hace a las unidades de tres ambientes, la estimación de precios es la siguiente:

Alquileres teñidos de blue

Ante el temor que les genera el futuro, y frente a la falta de alternativas de inversión, los argentinos perciben que lo más seguro es volcar su dinero en un departamento que les garantice, al menos, una renta por alquiler.

Y cuanto mayor es la incertidumbre, más se prioriza esa condición de refugio y no tanto el ingreso que obtienen, que pasa a un cómodo segundo plano.

Más aún. Tienen una mayor predisposición a conformarse con una rentabilidad demasiado baja, como la que se observa hoy en día.

Tanto es así que los economistas, tal como viene dando cuenta iProfesional.com, comparan el alquiler con una suerte de "bono ladrillo" libre de riesgo, en referencia a un activo que garantiza seguridad pero no un alto rendimiento, del mismo modo que los títulos del tesoro estadounidense.

En este sentido, en los últimos meses, los analistas hacen referencia a un nuevo indicador que tiene en cuenta la renta que ofrece dicho "bono" en comparación con la brecha cambiaria (oficial y paralelo).

Señalan que cuánto más grande sea esta última, los argentinos están dispuestos a aceptar una menor paga por la propiedad que alquilan.

En la práctica, esto queda plenamente demostrado: la brecha tiende a crecer -producto de las restricciones a la compra de dólares- en tanto que la renta de una propiedad -que ya se encontraba en niveles muy bajos- sigue cayendo aceleradamente.

Para explicarlo, los analistas apelan a un ejemplo:

• Un departamento tiene un valor de mercado de u$s100.000.
• Esa propiedad -según especialistas del sector- hoy deja una renta "neta" promedio del 4%, descontado gastos e impuestos.
• En pesos, representa una ganancia de unos $19.700 (a un valor del billete verde oficial de $4,94).
• Ahora bien, como los inversores toman como parámetro la evolución del dólar blue, observan que esa renta cae al 2,8% ($19.700 convertidos a razón de $7).

Este razonamiento se da porque si bien la ganancia que obtienen es en moneda local, a la hora de medir su patrimonio, la referencia sigue siendo la divisa estadounidense.

Y, al haber un mercado desdoblado y con restricciones, la cotización que miran es la del circuito informal. Así las cosas, cuanto mayor sea la brecha cambiaria, menor es el rendimiento que ellos sienten que obtienen.

Un informe del Estudio Bein hizo referencia al tema. Y concluyó que al profundizarse el distanciamiento entre el valor oficial y el paralelo "se da una reducción de la renta en dólares".

¿Esta caída ha implicado, en la práctica, un desincentivo para los inversores a volcar sus propiedades al mercado locativo? La respuesta es un rotundo no. Por el contrario, lo hacen más que nunca.