Fuerte aumento de costos laborales y de mantenimiento, facturación que no repunta, rentabilidad en caída, menos turistas que llegan al país.

La consecuencia es previsible: la cantidad de locales vacíos y con los carteles de "Se Alquila" viene ganando espacio a pasos agigantados en la Ciudad de Buenos Aires e interior del país.

Tal como viene dando cuenta iProfesional.com, el nivel de vacancia se sigue acrecentando y nada indica que esto vaya a cambiar en el corto plazo.

La oferta es cada vez mayor y, del lado de la demanda, los particulares ahora están más temerosos a la hora de embarcarse en poner un negocio a la calle.

Esto queda comprobado en las cifras de caída en el nivel de operaciones que manejan las inmobiliarias.

Desde firmas como Altgelt, en Capital el nivel de acuerdos alcanzados para alquilar cayó 50% en 2012 para el caso de espacios grandes (más 250 metros cuadrados) y también reducidos (menos de 50 metros), con una menor descenso (del 10% al 20%) para puntos de venta de metraje intermedio.

"Los comerciantes están preocupados y se les nota cuando se acercan a contarnos lo que les pasa. Incluso ahora nos pelean pequeños gastos, cosa que antes no sucedía", revela el titular de una inmobiliaria de la zona de Belgrano, uno de las tantos barrios en donde proliferan los espacios vacíos.

En efecto, la misma situación se repite en barrios que siempre fueron muy requeridos, como Palermo, Caballito, Recoleta, Almagro o Flores -por mencionar algunos- y en avenidas como Santa Fe, Callao, Cabildo, Alvear, Juramento, Córdoba o la calle Libertad.

Incluso, en la peatonal Florida -donde siempre fue difícil conseguir un espacio- también se da una situación similar. Aquí es donde golpea, más que en otros lugares, la menor presencia de turistas extranjeros.

De acuerdo con fuentes de la inmobiliaria LJ Ramos, el conjunto de operaciones para los distintos espacios comerciales de la Ciudad cerró en 2012 con el peor registro de ocupación desde la crisis de 2001.

Años atrás, el nivel de vacancia en las principales arterias de la Ciudad apenas alcanzaba el 1%; ahora ya merodea el 10 por ciento.Inédito: los alquileres no suben

El combo de factores mencionados (suba de costos, baja en facturación, más espacios vacíos y menos interesados en alquilar) dio lugar a un fenómeno inédito para estas épocas de alta inflación.

Según consignan diversos operadores inmobiliarios, muchos dueños hoy por hoy priorizan que sus inquilinos se queden en vez de evaluar una eventual suba del alquiler.

De modo tal que, anticipan, en varias zonas no se registrarán incrementos o, en caso de que se avance en algún retoque, éstos serán pasados los primeros meses del año y no mayores al 10%.

"Los precios no aumentarán. Por el contrario, quienes renueven lo harán a valores de principios de 2012. Hay pocos casos de subas, pero del orden del 10%", destacó Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

Sus dichos coinciden con los de Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM Inmobiliaria: "Hay cantidad de locales vacíos. Probablemente no haya aumentos respecto a 2012. A lo sumo, habrá retoques en contratos más viejos, firmados hace tres años".

Incluso, expertos señalan que ya han observado varias situaciones en donde el precio bajó. En particular, en aquellos puntos de venta que llevan meses con el cartel de "Se Alquila" y con pocos interesados en vista. "No han subido en ningún lado y esto es lo que seguirá sucediendo. Los propietarios, dado el contexto actual, no quieren perder inquilinos. A éstos, si se les ajusta, en muchos casos amenazan con irse. Cuando esto pasa, es complicado volver a alquilar el lugar", sostuvo a iProfesional.com Norberto Ginebra, fundador de Aranalfe.

En igual sentido opinó Adrián Mercado, presidente de Adrián Mercado Gestión Inmobiliaria: "No habrá aumentos en la primera parte del año. La intención hoy del propietario es la de no perder al inquilino, más cuando proliferan los locales vacíos".

Para los actores del sector, hay zonas donde ya es visible la mayor vacancia.

"En peatonal Florida, por ejemplo, hay precios en descenso en varios tramos. Según la cuadra, los nuevos contratos se negocian con reducciones de hasta un 15%. En esa zona, la baja es lógica por el menor flujo de turistas que llegan a Buenos Aires", afirmó Ginebra.

Miguel Altgelt, titular de Altgelt Negocios Inmobiliarios, brindó más detalles del actual contexto: "En general, el propietario está tratando de ayudar al inquilino, tal como sucedió en 2002. Hoy el peor negocio para él es que el local quede vacío", recalcó a este medio.

"En locales chicos no habrá aumentos por la mayor cantidad de espacios vacíos. De haber incrementos, serán en casos puntuales y muy por debajo de la inflación", señalaron desde Walenten propiedades.

Los expertos dan cuenta de un detalle no menor: la fuerte suba de impuestos, en gastos como ABL y el mantenimiento del espacio ahora hace que mantener un negocio cerrado le represente al dueño una erogación mayor que en otras épocas.

Por eso, ante una economía más fría -alejada del boom de ventas de otros momentos- priorizan menos renta a cambio de no tener un "bache" que puede extenderse varios meses.

Otra de las cuestiones que destacan los expertos es que, en situaciones como las actuales, dejan de tomarse parámetros de referencias generales -en cuanto a cotizaciones- y se apunta a negociaciones "caso por caso", tal como adelantó José Rozados, desde Reporte Inmobiliario.

"A los inquilinos se les hace cada vez más difícil lidiar con los mayores gastos, como expensas, impuestos, costos de empleados y mantenimiento. Y todo eso lo deben enfrentar con la retracción que se está dando en determinados rubros de consumo. Del otro lado, el dueño también sufre los efectos de la inflación", destacó el CEO de la firma.

Y agregó: "Está complicado para los dos pero, en el cruce de posturas, está primero el tratar de mantener el vínculo con el inquilino".Baja profunda

Los analistas consultados no dudan al momento de destacar la fuerte caída en la demanda que viene arrastrando desde hace meses este segmento.

"La baja en la cantidad de acuerdos ha sido muy profunda en estos últimos meses. Veníamos de períodos muy buenos y, de pronto, todo se detuvo. En nuestro caso, concretamos una medición en zonas clave como Santa Fe y Callao, peatonal Florida, o Santa Fe y Coronel Díaz, y constatamos que en esos puntos de la Ciudad de cada diez locales al menos uno hoy se encuentra sin ocupar", aseguró a iProfesional.com Juan Cruz Beccar Varela, gerente de la división Retail de LJ Ramos.

"De un total de casi 1.200 puntos de venta, casi 110 están sin ocupar sólo en esas áreas. En la peatonal Florida, en el tramo que va desde la avenida Córdoba hasta la plaza San Martín, se ubican más de 5 espacios vacíos. En la zona de los outlets, por ejemplo el de Avenida Córdoba, se observa algo similar", agregó.

Las estadísticas reflejan claramente este marcado descenso en locales ocupados en el centro porteño. Según el estudio efectuado por LJ Ramos, ésta ha sido la evolución:

Norberto Ginebra, de Aranalfe, volvió a centrar la mirada en lo que sucede en peatonal Florida, que es tomada como parámetro de referencia para ver qué ocurre en otros lugares.

"Se trata de una zona que siempre cotizó sus alquileres en dólares y ahora sufre la merma del turismo internacional. Prácticamente el 70% de la facturación de los locales dependen de este factor. A eso hay que sumarle el peso de la inflación, que hizo aumentar fuerte los costos, a la par de que bajaron las ganancias", expuso a iProfesional.com.

"Ya en el caso de Santa Fe, aquí se percibe con mayor peso la desaceleración del consumo en general. La gente hoy tiene menos poder adquisitivo que hace un año. También es importante destacar que muchas empresas descartaron abrir más sucursales. Y esto, en buena medida, explica vacancias en zonas que siempre tuvieron alta demanda, como Belgrano o Palermo. Todo esto es producto de la combinación de varios factores", dijo.Cuáles son esos factores

Al momento de evaluar las variables que dan origen a este preocupante escenario los expertos mencionan:

• Las trabas al ingreso de productos importados, que da lugar a una menor oferta de mercadería. Y esto afecta a negocios que ofrecen artículos de bazar, bijouterie, electrónicos, entre otros.

• El freno en el consumo, que se combina con la suba de salarios de empleados.

• Tarifas de servicios más caras y mayores gastos de mantenimiento del espacio.

• La mayor cautela de interesados en rentar, que hace que las operaciones se demoren o cancelen.

• La llegada de menos turistas al país que, además, han bajado su nivel de gastos.

"El comerciante enfrenta mayores costos y encima vende menos, lo que se traduce en mayores riesgos y márgenes de ganancia más finitos", detalló Beccar Varela, de LJ Ramos, a iProfesional.com.

"Las expensas, por citar un caso, subieron mucho para los comercios. También inciden el pago de mayores impuestos, como el ABL, además de que antes llegaba de forma bimestral y desde el año pasado viene de manera mensual. También, aquellos gastos vinculados con el personal contratado", agregó.

Para Miguel Altgelt, las causas de la caída en la demanda de puntos comerciales es el resultado de una economía más fría.

"Estos hechos suceden siempre que hay una crisis comercial. Los factores más importantes son las trabas a la importación, el desdoblamiento del dólar, la falta de inversión de empresas -que abren menos sucursales- y la inflación. El comerciante que ya conoce esta historia pone un pie en el freno", expresó.Valores, en pesos

¿Qué valores de renta se manejan? Este medio recabó las siguientes cotizaciones:

• Avenida Santa Fe, entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz: entre u$s65 y u$s95 por metro cuadrado.

• Avenida Rivadavia, altura Acoyte: desde u$s60 a u$s95 por m2.

• Avenida Santa Fe, entre Callao y Pueyrredón: desde u$s50 a u$s70 por metro cuadrado.

• Avenida Cabildo: desde u$s55 a u$s90 por m2.

• Avenida Corrientes, entre Pueyrredón y Scalabrini Ortiz: u$s50 a u$s90.

Las voces consultadas coincidieron en el retroceso del dólar frente al peso como medio de pago, también por efecto de las complicaciones comerciales.

"Los alquileres en dólares son casos muy contados. El grueso de los locales que cotizaban en moneda estadounidense migró a contratos en pesos. Y el valor que se toma para la conversión es el oficial en casi todos los casos. También aumentó el número de inquilinos que atan parte del convenio a la facturación", aseguró Ginebra.

José Rozados, de Reporte Inmobiliario, amplió este último concepto: "Es algo muy común que se está viendo, sobre todo en el caso de algunas cadenas. Se pacta un valor fijo más un porcentaje que es variable de acuerdo con la venta mensual que realice el punto de venta. Entonces, si le va bien al inquilino, también mejora la renta que logra el propietario", concluyó el experto.