"Hoy en día, para realizar cualquier operación inmobiliaria en la Argentina todo debe multiplicarse por el precio del blue", aseguran los operadoresdel sector.

Esto trajo más de un dolor de cabeza a los propietarios, que vieron disminuido su margen de ganancia a niveles históricos.

La renta neta de un alquiler volvió a caer por octavo año consecutivo y ya es del 1,49%. Es decir, 0,5 puntos por debajo de la de hace 12 meses, consigna un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

La devaluación de la moneda nacional es la explicación principal para entender por qué los dueños se quedan mes a mes con menos pesos en el bolsillo.

Pero también a los propietarios les juegan en contra los incrementos de costos de mantenimiento, expensas e impuestos que, según las estadísticas privadas, alcanzará el 40% anual.

"Los niveles de caída en los márgenes de ganancia son históricos", había afirmado a iProfesional José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario.

Esto, producto de la combinación de dos factores:

-Los precios de las viviendas siguen al dólar 

-Como contrapartida, los alquileres quedaron atrasados por la propia depreciación del peso.

Tras la devaluación, semejante incremento de la divisa estadounidense no ha podido ser acompañado por el pago mensual de una renta, lo que ha hecho que la ganancia que el propietario puede obtener haya ido en caída libre.

Esto potenciado por la mayor oferta.

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) su titular, Roberto Arévalo, coincidió con la escasa renta que ofrece hoy día el ladrillo puesto a la locación: "La rentabilidad viene en baja desde hace años. Aunque no se habla mucho de esto en el sector, lo cierto es que ha venido descendiendo hasta los magros porcentajes que se manejan hoy día".

"De cualquier manera -agrega- los propietarios prefieren mantener ocupada la unidad -aun recibiendo una baja renta para cubrir algunos gastos- antes que venderla o tenerla sin alquilar", destaca.

La caída en números

Reporte Inmobiliario realiza su análisis de variación de precios desde el año 2001 en base a una misma vivienda: un tres ambientes con dependencias de calidad estándar ubicado en el 9 º piso al contrafrente sobre la calle Agüero a metros de la Av. Las Heras.

La propiedad analizada incluye un contrato de locación de $6.100 mensuales bajo la metodología "paquete": $ 5.200 de alquiler + $ 1.800 de expensas (para este supuesto el propietario asume el riesgo de aumento de expensas).

El valor de mercado de la unidad se estimó $1.916.200 con un valor por m2 de $22.534 y para los últimos 12 meses se incrementó en un un 2,2% en dólares.

Debido a los cambios de cotizaciones en pesos generados por la devaluación, la unidad se apreció 47% en moneda nacional.

Sin embargo, su alquiler mensual se elevó en pesos solamente un 14,8% (ver cuadro).

La ecuación es simple: creció el valor del capital invertido muy por encima del ingreso por alquiler, por lo que la tasa de rentabilidad resulta una vez más fuertemente castigada.

En tanto, la renta "bruta" -que surge de comparar el ingreso por la locación y el valor de mercado del activo- sufre un efecto similar y muestra una marcada y constante caída durante los últimos 12 meses. 

La cifra pasó de 4,1% a 3,3% y se ubicó como la más baja en la serie que data desde el año 1980.

Para los especialistas del sector queda claro que la caída en las rentas por alquileres se van a seguir dando por unos años más, es difícil pensar en que se recuperen en el mediano plazo.

Para eso, aclaran que se debería dar un fuerte incremento en los valores loocativos y una caída en el precio de mercado de los departamentos en dólares no inferior al 30%.

Cuota vs. alquiler, una brecha que se amplía

El sueño de la vivienda propia se va esfumando. Esta es la dura realidad que enfrentan millones de argentinos que ven cómo sus salarios en pesos van perdiendo poder de compra frente a un activo que sigue al dólar informal.

Y en el que el crédito hipotecario no sólo ya dejó de ser promocionado por los bancos sino que, además, muestra una cuota que resulta tan elevada como para expulsar a los "clase media" de la posibilidad de financiar una unidad.

Un simple ejemplo, del que ya diera cuenta iProfesional, permite entender claramente por qué el mercado inmobiliario está "freezado".

En el caso de que un particular o una familia tipo quiera comprar un departamento de tres ambientes (alrededor de 65 metros cuadrados), el valor de plaza que deberá pagar en un barrio medio de la Ciudad de Buenos Aires será de alrededor de u$s143.000 (a razón de u$s2.200 el m2).

En moneda local, unos $2.200.000 al tipo de cambio blue.

Ahora bien, al querer apalancar la operación con un banco, se encontrará con que la entidad sólo le cubrirá alrededor de la mitad, es decir, unos u$s70.000 (o $1.000.000).

Para el 50% restante, deberá contar con "efectivo en mano".

Más allá de que los requisitos que exigen para otorgar ese crédito no son pocos, el principal escollo es que la cuota mensual que se deberá pagar, durante 10 años, será de unos $25.000 (ver siguiente cuadro).

Para poder calificar en la llamada relación "cuota-ingreso", la misma no podrá superar el 30%, requisito exigido por la mayoría de los bancos.

Es decir, se deberá contar con un entrada consolidada de $83.000 por mes.

En tanto, esa misma vivienda, por su valor de mercado, se alquila entre $3.700 y $4.000 mensuales (2% anual del valor del inmueble).

En buen romance, la cuota del préstamo equivale a la friolera de 5 a 6 veces más que el precio de la locación.

"La relación entre los alquileres y la cuota hipotecaria está rota. O está barato el alquiler o alto el precio de la propiedad", afirma el economista Francisco Gismondi, analista de Empiria.

El análisis de las cuotas que deben afrontarse por un crédito hipotecario solicitado en los principales bancos arroja cifras que asombran y hasta parecen poco verosímiles.

En la mayoría de los casos, por cada $10.000 que presta una entidad a 10 años de plazo, se debe pagar un proporcional de entre $170 y $280, siendo su valor medio $250 (ver cuadro).

Siguiendo con el ejemplo, para que esa familia pueda cubrir el millón de pesos que solicitó, deberá cancelar mensualmente unos $25.000.

Los ejemplos citados explican a las claras el porqué del desplome de las líneas hipotecarias.

Muy pocos argentinos tienen capacidad de acceder a ese monto. Más aun, en un contexto económico en el que se perciben distorsiones en los precios, retracción e incertidumbre política.

"El mercado está ‘muerto'. La gente no encuentra una unidad ya que la relación entre valor de la propiedad con el salario está más que desproporcionada", afirma Gismondi.

"Los precios medidos en pesos escalaron mucho por la devaluación y ahora hacen falta más sueldos para comprar los mismos metros cuadrados", remarca.

"Los bancos privados no pueden ofrecer lo que la gente necesita. Lo que brindan no encaja ni con los precios de las propiedades ni con las remuneraciones. Es imposible que un asalariado nivel medio pueda pagar la cuota de un hipotecario", concluye el director de Reporte Inmobiliario.