El presente que vive el negocio del ladrillo es sumamente complejo. Tal como lo reflejó el presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Roberto Arévalo, quien afirmó que el mercado culminó en 2014 el "peor" período de los últimos 30 años.

Además, el experto no se mostró optimista respecto de que el escenario pueda cambiar en el corto plazo. Por el contrario, consideró que la situación continuará de la misma manera en tanto y en cuanto no haya novedades por el lado del cepo cambiario.

El mal momento no sólo lo están atravesando las desarrolladoras e inmobiliarias. La crisis también afecta a los propietarios que disponen de una vivienda y la vuelcan al mercado de arrendamiento. 

Sucede que la renta neta (descontando gastos) promedia el 2% para los distintos barrios de la Ciudad.

El actual rendimiento lejos está del que los dueños de inmuebles lograban en aquellos "años dorados" para este negocio, como en los ´90, época en que llegaba a ser de un 12% neto en dólares.

Y todo hace prever que no habrá cambios a corto plazo por la mayor oferta (que reduce los valores de renta), consecuencia de propietarios que prefieren alquilar en lugar de vender.

En medio de todos estos indicadores negativos, y a contramano de la tendencia reinante, las cocheras vuelven a aparecer como una interesante alternativa de inversión para quienes buscan seguir poniéndole fichas al negocio del ladrillo.

Sucede que, a contramano de lo que viene ocurriendo con el mercado de departamentos, el negocio de los espacios guardacoches viene sosteniendo e incluso incrementando los niveles de rentabilidad. Y, en función de la continua expansión del parque automotor, para los expertos el "viento de cola" seguirá soplando.

De acuerdo con informes de analistas del sector, en la actualidad, las cocheras pueden ofrecer una renta del 4,5% promedio anual, en dólares.

Como se señaló, este nivel supera con comodidad al beneficio que se consigue en el mercado de alquiler de departamentos, que otorga una rentabilidad promedio del 2%.

Otra ventaja con la que corre el mercado de cocheras está en su bajo costo de mantenimiento. De modo que los gastos de tener un espacio en un edificio de departamentos se reducen al valor que mensualmente se abona en concepto de expensas.

"La oportunidad se ve fortalecida por la misma demanda. Cada vez hay más autos y menos lugar para estacionar. Y ahora entra en vigencia la medida del Gobierno de la Ciudad para instalar miles de parquímetros. Todo eso genera ventajas para el inversor. La demanda supera obstáculos como los que impuso el cepo al resto de la actividad", opinó Esteban Súcari, directivo de Ecocheras. 

"Hoy es posible adquirir una cochera en valores que van desde los u$s16.000 a los u$s40.000, con la certeza de que, más allá de los alquileres, estos espacios incluso incrementan su precio en dólares prácticamente todos los años", comentó a iProfesional.

En ese sentido, Súcari sostuvo que en dos años, la cotización de los estacionamientos en Capital trepó por encima del 5 por ciento, siempre en dólares.

El empresario también destacó que "ante la escalada inflacionaria los bienes tangibles son un refugio más seguro que el dólar. Y la compra de cocheras resulta una inversión rentable para los que quedan fuera del dólar ahorro".

Ascenso sostenido

Además de contar con un costo de mantenimiento mínimo, la totalidad de la inversión puede recuperarse cuando el propietario decida vender la cochera o la cuotaparte, en caso de que sea una cochera comercial.

Asimismo, el precio de los estacionamientos puede llegar a negociarse mes a mes y siempre hay candidatos para alquilar, no es como el departamento donde el contrato por dos años prácticamente no se toca.

En el caso de la Ciudad de Buenos Aires, el costo mensual de una cochera varía entre los $1.000 y los $1.800. Y las expensas pueden promediar los $750, si bien hay distintos barrios donde las mismas pueden ubicarse en el orden de los $350 mensuales.

Súcari comentó a iProfesional que "la rentabilidad es muy probable que se mantenga en niveles elevados, dado que no se espera que se construya suficientes estacionamientos comerciales en la Ciudad de Buenos Aires".

"En Capital, prácticamente no quedan terrenos con las medidas necesarias para instalar emprendimientos de cocheras. Se requieren superficies de, por lo menos, 18 metros de frente por 45 de fondo. El problema es que ese tipo de espacios hoy brillan por su ausencia en Buenos Aires", señaló.

Diferencia con los departamentos

Desde Reporte Inmobiliario su CEO, José Rozados, coincidió en la oportunidad que ofrecen las cocheras aunque definió como "difícil" la posibilidad de un ingreso rápido en el negocio de los estacionamientos.

"La disponibilidad de cocheras para comprar es bastante acotada. Hay que buscar y encontrar la opción. Como la demanda es tan fuerte, claramente los inversores que ya poseen el estacionamiento son bastantes renuentes a desprenderse. La ventaja, además de la interesante rentabilidad, está en que se alquilan al instante. No hay que buscar muchos interesados", aseguró a iProfesional.

Paralelamente, comparado con una vivienda, el estacionamiento además tiene la ventaja que no requerir ningún tipo de mantenimiento. En cambio un departamento tiene varios gastos asocidados (pintura, roturas, mantenimiento en general) que deben considerarse en la rentabilidad neta final.

"En un departamento, cualquier cosa que se rompa, en general corren por cuenta del dueño. Por otra parte, los precios para estacionar suben todos los años, por lo que hay una mejora en la rentabilidad en ese aspecto. No es que uno se va a salvar, pero es una opción en un mercado muy deprimido", expuso.

Para comercializadores como Roberto Ledo, director de la inmobiliaria Bullrich, las cocheras "son, quizás, la mejor inversión que se pueda hacer en este momento en el mercado del ladrillo".

"Son emprendimientos que atraen tanto a un particular, que tiene un ahorro y desea protegerlo de la inflación, hasta a empresas que adquieren más de un estacionamiento. La rentabilidad es buena, incluso después de pagar los gastos asociados", expuso hace un tiempo a iProfesional.

"Al estar atados a bajos costos de mantenimiento, se prorratea con la recaudación. Además, la tarifa se puede ajustar cuando haga falta. La demanda puede, de alguna manera, regularse con el precio", añadió.

Opciones en el Gran Buenos Aires

El mercado de cocheras está cada día más demandado no sólo en las zonas céntricas, sino también en el Gran Buenos Aires. 

En Morón se encuentra en la etapa final un complejo de seis pisos exclusivos de cocheras denominado Well Park IV, de reciente lanzamiento, en San Martín y Pellegrini, a tres cuadras de la Municipalidad. Se trata de un lugar de constante crecimiento con negocios, instituciones y edificios de vivienda.

Los valores de comercialización parten de los $130.000, con un adelanto de $40.000 y 18 cuotas de $5.000, y las expensas rondarán los $70 mensuales. En la zona, los alquileres mensuales promedian los $1.100.

En cambio, por la zona de Quilmes las locaciones se sitúan entre los $800 y los $1.000 por mes. En el Sur también se da una situación de alta demanda.

Al respecto, vale decir que la Inmobiliaria O'Keefe comercializa el edificio exclusivo de cocheras Parking Paz, en Paz 1026, a metros de las torres de Guido, una zona de Quilmes Este con alta necesidad de estacionamiento.