Cuando restan apenas dos semanas para las elecciones, los candidatos con más adhesión en las encuestas afilaron su discurso en un tema sensible para la clase media: "la casa propia".

Tanto Scioli como Massa y Macri, se refirieron a una cifra parecida: 1 millón de viviendas, disponibles a través de nuevas construcciones y créditos hipotecarios.

Estos últimos están prácticamente congelados desde 2007, a partir de la espiralización de la inflación, con una parálisis total luego de la creación del cepo cambiario. ¿Qué propone los candidatos?

Daniel Scioli, con trazo grueso y sin muchas precisiones, habló de reactivar el crédito hipotecario con tasa fija y en pesos, además de alcanzar un piso de al menos 250.000 viviendas nuevas por año, financiadas con el plan Procrear.

La presencia de Diego Bossio en el futuro gabinete hace pensar en que la línea Procrear, financiada con fondos de la ANSeS, será clave.

Mauricio Macri coincidió en el millón de viviendas para un mandato de cuatro años, consigna un matutino. En sus equipos confían en la fuerte reactivación del crédito hipotecario tomando como modelo lo que se hace en Chile y también en Uruguay.

Fijar cuotas acordes a los salarios de las familias y utilizar una unidad de indexación para que las cuotas acompañen la marcha de la inflación y del poder adquisitivo.

Por su parte, Sergio Massa elevó la apuesta a 1,2 millón de viviendas, con créditos en pesos a 20 años y a una tasa de interés máxima del 10% anual. 

La promesa de los tres aspirantes a la Rosada es  volver a una ecuación famosa en los hoy demonizados años 90: una cuota igual a un alquiler.

Una de las mayores deudas que deja el kirchnerismo tras más de una década en el poder es no haber podido dar solución al problema del acceso a la vivienda propia. 

Hoy la inflación hace imposible rearmar el mercado del crédito. Los salarios necesarios para calificar a un préstamos deben ser altísimos para una sociedad donde las familias tienen ingresos promedio que no superan los 15.000 pesos.

Tal como diera cuenta iProfesional, una de las causas está en que, tras la disparada que sufriera el precio del metro cuadrado en pesos en los últimos años, las cuotas de los hipotecarios pasaron a quedar fuera del alcance de cada vez más familias. 

Según un informe de la consultora Reporte Inmobiliario, el monto que se necesita para pagar la cuota mensual de un crédito es, en promedio, cuatro veces más elevado que lo necesario para afrontar un alquiler.

Para el caso tradicional de un crédito por el 75% del valor de la propiedad, la cancelación mensual para un departamento usado de dos ambientes -a pagar en un plazo no inferior a 10 años-, hoy asciende a unos $17.500 (promedio). 

Como contrapartida, alquilar una unidad de las mismas características implica una erogación de $4.120 (ver cuadro). 

Incluso, en barrios con un precio del metro cuadrado más elevado, como es el caso de Recoleta o Palermo, la diferencia entre el valor de la cuota y la renta es de casi cinco veces (ver cuadro). 

Desde Reporte Inmobiliario aseguran que "desde hace ya más de una década, a un asalariado medio no le queda otra salida más que alquilar, ya que según el barrio, el costo del valor locativo por la misma unidad insume entre el 22% y el 30% del ingreso". 

Relación cuota-ingreso, por las nubes

Según se desprende del informe de la consultora, acceder a una línea de financiamiento para comprar una vivienda no es algo que hoy esté al alcance de toda la clase media.

Según Reporte Inmobliario, sólo para poder hacerle frente a un crédito para adquirir un inmueble estándar en algunos de los barrios más económicos de la Ciudad Buenos Aires, se debe destinar casi la totalidad de un sueldo en blanco. 

Sin embargo, "para calificar y obtener un crédito hay que ganar como mínimo más de 2,2 veces el salario promedio registrado de la Ciudad, considerando la mejor relación cuota/ingreso de las líneas de financiamiento activas en el mercado bancario", consignan desde Reporte Inmobiliario. 

Así las cosas, si en la actualidad una familia pretende tomar un crédito para la adquisición de un departamento usado de dos ambientes, necesitará tener un ingreso neto promedio de $44.600. 

El siguiente cuadro permite apreciar los niveles de sueldos netos requeridos para poder calificar para un hipotecario, en función de los distintos barrios: 

El peor nivel en 15 añosPara Ecolatina, los créditos hipotecarios están en su peor nivel desde 2000. El siguiente gráfico permite analizar la evolución de estas herramientas de financiamiento y cómo su participación en función del PBI fue perdiendo terreno, ubicándose muy por debajo de los niveles que se manejaban hasta hace quince años.

De acuerdo con Ecolatina, el peso que tienen los créditos hipotecarios en la Argentina (de entre el 1% y el 1,6%) contrasta con lo que sucede en otros países.

En Uruguay, Brasil y Chile, por ejemplo, estas líneas equivalen a entre el 4% y el 19% del PBI, en tanto que en Estados Unidos esa proporción se dispara al 80%.

ProCreAr para la clase mediaEn medio de un escenario en el que las perspectivas pasaron de ser alentadoras a moverse en terreno negativo, la Cámara Inmobiliaria adelantó que redoblará sus esfuerzos para darle un mayor impulso a la actividad a partir de la extensión del plan ProCreAr.

En momentos en que crece el consenso entre analistas de que el tipo de cambio será una variable dominada por la alta volatilidad, los empresarios buscan algún incentivo con el que se logre evitar un nuevo derrumbe en las operaciones.

Y un aspecto clave es que el Gobierno también tiene interés en avanzar con medidas que ayuden a apuntalar al ladrillo. En este contexto, Tomás Marolda, secretario de la entidad, recalcó que el plan oficial tiene buenas posibilidades de seguir expandiéndose en otros segmentos de la pirámide socioeconómica y que puede convertirse en una interesante alternativa en momentos en que los créditos hipotecarios no están al alcance de todos.

"Nos hemos abocados a la realización de estudios y vemos que se pueden incentivar desarrollos inmobiliarios en varias zonas de la Ciudad de Buenos Aires a partir del plan de créditos a tasas bajas que ofrece el Gobierno", acotó.

La posibilidad de hacer extensivos a la clase media estos planes de financiamiento para la construcción de viviendas resulta importante en un escenario en el que el financiamiento para el sector ha perdido protagonismo.

Para Ecolatina es preponderante el rol que debe asumir el Estado para solucionar el actual problema y que lleva a que "la oferta existente de líneas privadas sea escasa y poco atractiva, por lo que no permite a las familias cumplir con el sueño de la vivienda propia".

"El plan ProCreAr y el aporte de los bancos públicos ayuda pero no logra recuperar el stock de créditos perdidos en los últimos años", es la conclusión de la consultora.

En este contexto, el gobernador Daniel Scioli adelantó que, en caso de ganar las elecciones presidenciales, una de sus primeras medidas será la de darle más impulso al ProCreAr.

"Hay que ampliar ese plan a la banca privada", afirmó el candidato del kirchnerismo, quien agregó que serán las propias entidades las que "tendrán que financiarlo".

Cabe destacar que, hasta el momento, dicho financiamiento está a cargo de la Anses y de otras dependencias estatales, en tanto que el crédito en sí mismo -que ofrece un costo total del 3% al 16%- es otorgado por el Banco Hipotecario.