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Ley de Alquileres: anticipan los riesgos del proyecto y pronostican caí­da en la oferta de viviendas

Ley de Alquileres: inmobiliarias anticipan riesgos del proyecto y pronostican caí­da en la oferta de viviendas
05/12/2016 - 12:03hs
Ley de Alquileres: anticipan los riesgos del proyecto y pronostican caí­da en la oferta de viviendas

Los ánimos están que arden en el sector inmobiliario, luego de que la llamada "Ley de Alquileres" obtuviera media sanción del Senado.   

Referentes y analistas del sector dan por descontado que, de aprobarse en Diputados, su puesta en vigencia complicará la actividad e incidirá negativamente en la oferta de inmuebles volcados al mercado de renta.

Al mismo tiempo, no faltan las voces que advierten que sobrevendrán fuertes aumentos en los contratos ya vigentes.

Entre las inmobiliarias predomina el temor de que la ley obtenga su aprobación final antes de que concluya el año, ya que el proyecto puede ser tratado en alguna sesión extraordinaria. 

La apuesta de los empresarios del rubro es que este tema se dilate hasta marzo de 2017, de modo tal que puedan disponer de un espacio para compartir sus argumentos con los legisladores, con el fin de lograr modificaciones al proyecto.

La iniciativa, presentada por Silvina García Larraburu, senadora del Frente Para la Victoria, hace foco en los reclamos de las distintas organizaciones de inquilinos que vienen denunciando reiterados abusos por parte de los comercializadores. 

El siguiente cuadro elaborado por iProfesional resume los diez principales ítem del proyecto que se encamina a ser ley:

Un "parche" políticoLos comercializadores coinciden en que el proyecto no hace foco en varias cuestiones clave que son las que, en realidad, podrían contribuir a mejorar la situación de los inquilinos.

Más aun, entienden que con esta iniciativa se intenta ocultar un problema de fondo mucho mayor, como lo es la dificultad de millones de personas para poder acceder al techo propio.

"Es un gesto político pensado más para tranquilizar a los inquilinos que para aportarle soluciones al sector", afirmó un referente de la actividad que pidió no ser mencionado.

En su visión, el camino que se busca transitar sólo sirve para "apaciguar un poco los reclamos".

No obstante, "la verdadera solución pasa por desarrollar políticas para achicar el déficit habitacional y mejorar el acceso al crédito", indicó. 

Así como algunos ejecutivos optan por el "off the record", hay otros que prefieren ponerle nombre y apellido a sus críticas. Uno de ellos es Armando Pepe, referente obligado de la actividad y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina. 

En diálogo con este medio, el empresario no dudó en tildar al proyecto de ley como un "disparate total". 

Para Pepe, no es más que un "parche", producto de un Gobierno que no asume que la Argentina está en emergencia nacional en lo que hace a viviendas.

El empresario sostuvo que "se apunta contra las inmobiliarias a las que se las trata de señalar como el foco del problema cuando, en realidad, son los mismos propietarios los que fijan las pautas".

"El esfuerzo debería centrarse en la creación de planes para que los inquilinos paguen cuotas similares al valor de los alquileres, de modo tal que puedan convertirse en propietarios", enfatizó.

José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, también en el trasfondo del proyecto un componente más de tipo político que una apuesta real por generar un cambio en el mercado locativo. 

"Aparece como una opción para descomprimir un poco los reclamos de ciertas asociaciones de inquilinos", indicó. 

Rozados es de los que cree que la idea de establecer reglas no es una solución, si bien encuentra un aliciente en la propuesta de ley: "Al menos no fija precios máximos,  cómo si se llegó a incluir en otras propuestas".

Francisco Altgelt, vicepresidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, adhirió a estos comentarios. En dialogo con iProfesional, sostuvo que en el oficialismo prevalece el interés de "mostrar que algo se está haciendo".

Sin embargo, ese "algo" no resuelve las dificultades que existen hoy en día y que alejan a los inquilinos de la vivienda propia.

"Se los trata de calmar a través de un parche, pero la discusión debería ser mucho más profunda. Medidas de este tipo no aportan soluciones reales para quienes aspiran a una propiedad", expresó.

Sostuvo, además, que "muchas de las cuestiones que se van a regular ya están fijadas, como por ejemplo, que el propietario se debe hacer cargo de las expensas extraordinarias".

Altgelt indicó que entre los titulares de inmuebles y los inquilinos existen acuerdos tácitos a la hora de negociar incrementos. Es decir, pautas que no están escritas pero que, en general, son avaladas y respetadas por ambas partes.

Por otro lado, criticó que para la elaboración del proyecto de ley no se haya elevado ningún tipo de consulta a las inmobiliarias

"Están equivocando el foco. Colocan a los alquileres como un problema, cargando las responsabilidades en los comercializadores, en lugar de impulsar políticas mucho más urgentes o efectivas", expuso.

Menos ofertaAl momento de evaluar cómo repercutirá en el sector la eventual ley, las opiniones coinciden en un punto: se generará una retracción en la oferta de unidades.

Además, alertan que verá afectada la construcción y la compra de muchas viviendas que luego son volcadas al mercado locativo.

"La mayoría de lo edificado en los últimos tres años corresponde a unidades que luego han sido destinadas al rubro alquileres", remarcó Pepe.

En otro orden, consideró que ese tipo de inversores -que contribuyen a que haya una mayor oferta en el circuito- terminarán alejándose ante los nuevos condicionantes que impone la iniciativa de ley. 

Por ejemplo, el que refiere a la extensión a tres años del plazo mínimo de locación.

"Muchos adquieren una unidad y luego la rentan para hacerse de un dinero extra que les permita financiar la compra de una vivienda más grande", señaló Pepe.

"Esos inversores –añadió- se irán retirando, porque no les convendrá una actualización como la prevista en el proyecto y encima por un período tan largo como tres años. Sobre todo en un país tan cambiante".

Pepe sostuvo que, de convertirse en ley, se afectará a la industria de la construcción, ya que el 40% de los departamentos terminados en los últimos años fueron volcados al circuito locativo.

Rozados también adhirió a la idea de que la ley generará una retracción en la oferta por la simple extensión de los plazos. 

"Es probable que al hablarse ahora de tres años, el propietario eleve sus requerimientos y pretensiones para alquilar. En definitiva, eso hará todavía más cuesta arriba el camino del inquilino", comentó.

Según Rozados, el peso de ese componente, sumado a las expectativas negativas -propias de un escenario recesivo-, también podría influir sobre algunos propietarios empujándolos a desprenderse de sus inmuebles.

Algunas fuentes consultadas señalan que muchos titulares no verán con buenos ojos tener un activo que sigue al dólar (como lo es una vivienda) pero por el que percibirán una renta mensual que ajusta en base al peso.

Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, catalogó a la regulación como "un retroceso".

Advirtió que se producirá un freno en las compras en boca de pozo de inversores que adquieren departamentos para luego volcarlos al alquiler. 

No faltan los comercializadores que –anticipándose a la aprobación de la ley- ya les informaron a los inquilinos que aplicarán aumentos en los contratos todavía vigentes. 

"Algunas inmobiliarias ya están pidiendo incrementos. La pregunta es qué va a pasar cuando los propietarios elijan vender antes que rentar y la oferta se achique", indicó Pepe.

Ya a pasitos de ser aprobada, la "Ley de Alquileres" supone el primer gran cruce del sector inmobiliario con el oficialismo, que votó sin mayores cuestionamientos el proyecto del Frente para la Victoria. 

Entre los comercializadores prevalece una sensación que combina enojo, decepción y grandes interrogantes sobre cómo se reacomodará el mercado tras el debut de la ley.