Finanzas

Blanqueo: tras el dificultoso arranque, los primeros fondos inmobiliarios prometen dinamizar el sector

21-03-2017 "Quinquela + Predial" es uno de los cinco fondos comunes inmobiliarios, de un total de 17 que se presentaron, que lograron realizar la colocación mínima exigida por la CNV para poder comenzar a funcionar. Por qué le importó ingresar al mercado de capitales y qué rol juega la no sanción de la Ley
Por Mariano Jaimovich
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En la city se lo considera como uno de los contados "arriesgados" que pudieron cumplir con su objetivo.

Es que de 17 fondos comunes de inversión cerrados (FCIC) inmobiliarios que se presentaron a la Comisión Nacional de Valores (CNV) para ser autorizados con el fin de captar fondos del blanqueo, sólo fueron aprobados 10 de ellos y nada más que 5 colocaron exitosamente el mínimo indispensable para poder funcionar, al cierre del plazo establecido del pasado 11 de marzo.

El logro principal de este puñado de fondos fue que pudieron sobreponerse a una serie de obstáculos considerables, entre los que se destacan:
  
-La novedad que implicaba esta herramienta en el país.

-La falta de tiempo suficiente que tuvieron las firmas interesadas para presentar sus proyectos y obtener el guiño de la CNV, y luego para salir a colocarlos.

-El extenso plazo de cinco años impuesto para los inversores que pretendían sincerar su dinero sin declarar en el que debían tener encajados sus dólares en estos FCI por la Ley del Blanqueo.

Y, sobre todo, la no reglamentación de la Ley de Mercado de Capitales, que iba a posibilitar que la carga impositiva de este instrumento sea muy inferior a la que finalmente se debió convalidar.

Uno de estos contados jugadores que logró llegar al mercado de capitales es "Quinquela + Predial", encabezada por Predial, firma que desarrolló localmente el concepto de los "microdepartamentos" de entre 18 a 30 metros cuadrados, y que también los comercializa.

El monto que logró captar y la cantidad de inversores que reunió fueron apenas por encima de los pisos establecidos por la CNV para que puedan funcionar estos FCIC, que eran de u$s10 millones de capital y un mínimo de diez integrantes.

Más allá de "aprobar" con lo justo, ya que el tope máximo que intentaba captar era de u$s50 millones, la gente de Predial festejó esta hazaña conseguida por muy pocos players del sector y conversó con iProfesional.

"Queríamos que el Fondo Común de Inversión salga a colocarse porque nos interesaba mucho llegar al mercado de capitales, estar calificados por la CNV y tener este vehículo aprobado, no por el monto en sí a juntar, sino como instrumento para ampliar el abanico de posibilidades a futuro", resume Pablo Brodsky, director de la división Comercial de Predial.

Esto se debe, según sus palabras, a que estos FCI son protagonistas en otros países como herramienta vehiculizadora para invertir y propulsar el mercado inmobiliario.

En sí, es un concepto que desde el rubro se quiere propagar a nivel local para captar más dinero y generar más proyectos en el sector.

"Entrar al mercado de capitales genera más cash que posibilita ´pisar´ (comprar) terrenos, que aseguran así más superficie barata para desarrollar otros proyectos a futuro", agrega Brodsky, cuyo eje en su firma familiar es generar ganancia por venta de volumen de viviendas.

La función del FCIC es comprar unidades (departamentos) a precio cerrado desde el principio mismo de los proyectos, por lo que obtiene un valor ventajoso. Es decir, no es un fideicomiso al costo, y sólo participa en un porcentaje de cada edificio a construir.

En el caso de "Quinquela + Predial", los emprendimientos que presentó en la CNV, antes de obtener la autorización, ya estaban diseñados y con el terreno adquirido.

"Al tener la tierra ya comprada de antemano facilitó mucho encauzar al fondo, ya que aceleró los proyectos y le dio más previsibilidad a la viabilidad de este instrumento", subraya Brodsky.

Igualmente, por normativa general de la CNV que se aplica a todos los participantes, estos fondos pueden participar de la compra de hasta 40% de cada proyecto/edificio, no más. Por eso se trata de una herramienta diversificada que apuesta a desarrollar inmuebles en distintos barrios.

En esta oportunidad, pese a que la obligación mínima era presentar tres proyectos a construir, "Quinquela + Predial" se propuso encauzar un mínimo de seis obras: cinco en la Ciudad de Buenos Aires (Flores, Saavedra, Almagro y Mataderos (2)) y una en Neuquén. Todas dirigidas a la clase media con microdepartamentos, con espacios comunes de esparcimiento.

Los inversores del blanqueamiento que ingresaron a esta herramienta no lo hicieron solamente para evitar pagar hasta 15% de multa a la AFIP antes de fin de marzo, sino también para obtener una renta con sus dólares.

En el caso de este fondo, su objetivo es comenzar a repartir utilidades a partir del segundo año de existencia, y se estima que puede llegar a ser de 10% anual en dólares.

Aunque cabe aclarar que es un negocio de riesgo, en consecuencia, fluctúa según las condiciones del mercado: inflación, cantidad de unidades vendidas, contratiempos que puedan presentarse en el desarrollo de los proyectos, entre otros imponderables.

A la hora de analizar el escueto resultado conseguido y la mínima cantidad de dólares reunidos por los pocos fondos que pudieron lanzarse a recaudar, desde Predial se destaca que afectó fundamentalmente la falta de aprobación de la Ley de Mercado de Capitales.

"Hubo poco tiempo para ordenar todo y la no salida de la Ley complicó el panorama, porque iba quitar la obligatoriedad de una imposición a los FCIC que afectaba al ahorrista, que era que se pague doblemente el impuesto a las Ganancias: por ser inversor y por pertenecer a un fondo", explica Brodsky.

Y ejemplifica el golpe que debieron afrontar: "En diciembre se cayeron muchos inversores que teníamos apalabrados, porque ellos necesitaban la seguridad de que el fondo iba a terminar siendo aprobado, al igual que la Ley, ya que hasta fines de ese mes tenían tiempo de blanquear su dinero sin pagar una multa de 10%, sino luego debían desembolsar 15%".

Así, por esa falta de previsibilidad respecto a estos fondos que hubo en el ocaso del 2016, muchos aportantes prefirieron adelantarse y sincerar sus dólares ante la AFIP a fin de año pasado para asegurarse pagar una menor sanción (10%).

Para subsanar la perdida de los "huidizos sinceradores", desde "Quinquela + Predial" comentan que a partir de allí se enfocaron a captar inversores que no precisaban declarar dinero y también al segmento institucional, como son las compañías de seguros. De hecho, un 40% de los 11 inversores que participan de este fondo son empresas.

A futuro
Pero no todo termina en este logro, el objetivo de esta compañía es, a mediano y largo plazo, lanzar nuevos fondos comunes de inversión inmobiliarios, que por lógica no estarán atados a la "excusa" del blanqueo.

Por eso, la idea para los próximos formados de FCI es que tengan un piso mínimo de entrada más accesible que los u$s250.000 de los que acaban de finalizar días atrás. Y también que posean una menor duración para permanecer y liquidarlos, frente al que precisan "quedarse" los del blanqueo ahora, que es de 5 años.

Además, desde Predial se tiene en mente crear un fondo de inversión en microdepartamentos para alquiler, "pero esperaremos a que salga la Ley de Mercado de Capitales -se estima que sucederá a mitad de año- para ver si lo lanzamos en ese momento, o bien, qué otro fondo presentamos".

Según Brodsky, para el inversor estos fondos inmobiliarios se recapitalizan constantemente porque, sostiene, sube precio del metro cuadrado "permanentemente por la inflación, sobre todo se evidencia esto en los valores de los departamentos más chicos, los que poseen entre 18m2 a 30m2", finaliza.

 

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