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Blanqueo de inmuebles, personas y sociedades: ¿hasta cuando hay tiempo para la escritura?

17-04-2017 En el blanqueo, muchos individuos que eran los dueños reales de inmuebles que se encontraban en cabeza de una sociedad, los declararon a su propio nombre                                                                              
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En el blanqueo, muchos individuos que eran los dueños reales de inmuebles que se encontraban en cabeza de una sociedad, los declararon a su propio nombre.

Esas personas, tienen tiempo hasta marzo o abril de 2018, según si son trabajadores en relación de dependencia o accionistas de empresas, para que los bienes blanqueados figuren en los registros de la AFIP. Y una simple escritura de traspaso entre la sociedad y la persona no otorga la máxima seguridad jurídica. 

Según la Ley de Sinceramiento Fiscal, muchos contribuyentes declararon a su nombre bienes que se encontraban "en posesión, anotados, registrados o depositados a nombre" de una sociedad, aseguró Eduardo Favier Dubois, del estudio Favier Dubois & Spagnolo.

Agregó que "se trata de casos donde la verdadera titularidad es de una persona humana ("principal") pero la titularidad formal se puso a nombre de una sociedad ("testaferro"), configurándose un "mandato sin representación", relación en la cual el mandante (persona humana) encarga al mandatario (sociedad) que tenga la propiedad formal del inmueble" pero en interés de la persona mandante y sujeta a sus instrucciones. 

La ley de blanqueo y su reglamentación disponen que antes del vencimiento de la declaración jurada de Ganancias y Bienes Personales de 2017 (o sea marzo o abril de 2018), estos bienes deben figurar a nombre del socio o tercero que hizo la declaración, añadió Favier Dubois. 

Muchos en el mercado piensan que basta una escritura de traspaso. Sin embargo, desde el punto de vista de la seguridad jurídica, para Favier Dubois se deben cumplir siete pasos jurídicos antes de lograr la titularidad registral, que enumeró así: 

- Decisión societaria. Es necesario hacer un acta con la decisión del órgano de administración de la sociedad, en el caso de la S.A. del directorio, por la cual se da cuenta de que la titularidad del bien no le corresponde a la sociedad sino a un socio o tercero, que se ha consentido el sinceramiento por éste, y que es necesario practicar los actos para el debido cumplimiento de la ley. Si fuera una sociedad uruguaya, debe tenerse presente la normativa de ese país sobre nominatividad de acciones, o su previa "adecuación" a la ley argentina. 

- Primer asiento contable. Teniendo como documentación respaldatoria ese acta y las constancias impositivas del sinceramiento, debe practicarse un primer asiento contable dando de baja al bien (inmueble u otro) del activo social y explicando sus razones. El asiento más recomendado por Favier Dubois a El Cronista es contra "Ajuste de ejercicios anteriores". 

- Análisis jurídico contable. El mismo debe referirse a dos grandes campos. El primero se refiere al impacto de la salida del bien sobre el patrimonio de la sociedad teniendo en cuenta su patrimonio neto y su capital contable. De ese análisis surgirá la necesidad o no de reducir el capital y/o de reembolsarlo, o de declarar la disolución y liquidación de la sociedad si no tiene objeto remanente.

El segundo campo es el de la situación de los terceros respecto del traspaso. Deben contemplarse, por un lado, los eventuales derechos de los acreedores sociales, que tienen prioridad según el Código Civil y Comercial. También es posible que haya embargos o inhibiciones a levantar o una situación de concurso preventivo que exija sustituir garantías. Por otro lado, deben atenderse los eventuales derechos de los socios, de sus cónyuges, de sus legitimarios y de sus acreedores personales. Lo ideal sería hacer un dictamen jurídico notarial contable sobre estos temas. 

- Convocatoria a Asamblea, o de la reunión de socios que corresponda, para considerar la declaración de no titularidad real del inmueble y para decidir, en su caso, como mitigar el impacto contable o disponer la disolución de la sociedad. 

- Decisión asamblearia, o de la reunión de socios, disponiendo aceptar la no titularidad y asumiendo la obligación de escriturar a favor del verdadero dueño, comisionando al presidente para hacerlo. Al mismo tiempo se adoptarán las demás decisiones antes referidas según cada caso.

Si se produjera una reducción de capital no redimida mediante un reembolso, será necesario cumplir con la publicación y demás requisitos de la Ley General de Sociedades y practicar la inscripción correspondiente en el Registro Público de Comercio en protección de los derechos de los acreedores sociales. En todos los casos resulta conveniente que la asamblea sea unánime para evitar futuras impugnaciones de los socios. 

- Otorgamiento de la escritura. En la cual comparecen el representante de la sociedad y la persona humana verdadera titular, para formular la declaración de titularidad real y hacer la transferencia del bien a título de cumplimiento del mandato sin representación.

Es fundamental que esta escritura consigne el relato de todos los hechos y la individualización de los documentos que sean antecedentes de la operación que hagan "razonable" la existencia del mandato invocado, de modo que pueda ser un "título perfecto" para futuras transferencias. Tal perfección se reforzaría con la firma de todos los socios y, en su caso, de sus cónyuges y legitimarios, y/o con el agregado del análisis jurídico notarial contable. 

- Segundo asiento contable. Una vez otorgada la escritura, debe hacerse el asiento contable de cumplimiento de la obligación de escriturar.

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