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Mientras los bancos ya les niegan préstamos, los countries no logran adecuarse al Código

10-07-2017 La falta de adecuación le resta ventajas a los barrios cerrados o privados. El Código les exige a los countries que se conviertan en "propiedad horizontal especial"                                                                          
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Dos bancos de primera línea ya negaron créditos hipotecarios para comprar casas en countries porque éstos no estaban "adecuados" a las nuevas normas del Código Civil y Comercial para los "conjuntos inmobiliarios", como se llaman ahora los clubes de campo y barrios cerrados o privados.

Una de esas entidades financieras, no obstante, otorgó un importante préstamo a un club de campo de los más grandes, antiguos e "inadecuados" de la provincia de Buenos Aires, para mejoras en las partes comunes.

Los jueces le niegan el "título ejecutivo", la posibilidad de ejecutar las expensas, si el country "no se adecua". La Dirección de Catastro bonaerense dijo que es "imposible" la adecuación que pide el artículo 2075 del Código a los "conjuntos inmobiliarios preexistentes" y todos los Registros de la Propiedad inscriben cambios de mano en los countries, permitiéndoles estar en el comercio. Un barrio cerrado de Rosario ya tiene 40% de sus propietarios a favor de la adecuación. Grandes especialistas piden la derogación de la obligación de la "adecuación". Otros civilistas de gran prestigio dicen que el capítulo del Código para estos conjuntos se aplica a los preexistentes de manera inmediata.

El Código les exige a los countries es que se conviertan en "propiedad horizontal especial". O sea en un consorcio con notas particulares, como por ejemplo, el derecho de admisión con algunos límites.

Ante ese cuadro, Alberto Lores Arnáiz, presidente de la Federación Argentina de Clubes de Campo, señaló que hoy "se ha generado una situación de gran incertidumbre, porque no hay soluciones de partes de organizaciones públicas o gobiernos nacional, provinciales y municipales, todos los cuales deben intervenir en la reglamentación del Código en lo que hace a la adecuación de los conjuntos inmobiliario preexistentes, pero el tema es judiciable".

Para Lores Arnáiz, por adecuación se deben entender como "adecuar lo operativo, no transformar ni aniquilar".

Sin embargo, Lorenzo Olivero, también de la Federación, comentó que existen especialistas que sostienen que no podría haber adecuación real si no es estructural. Esto implica nuevas cédulas catastrales, con verificaciones actualizadas de los planos. Pero en muchos catastros las partidas figuran como vendidas baldías y si se declararon algunas construcciones, tal vez no coincidan todas.

"Sólo en los countries de Pilar, hoy unas 4000 unidades, no hay agrimensores en la provincia para poder hacer todo el trabajo de los 600 barrios y clubes de campo que contiene el territorio con 12.600 parcelas, y además, luego vendría la verificación catastral de las partes comunes, por lo que este tipo de adecuación podría llevar años, durante los cuales la incertidumbre impediría vender, comprar o prestar nada" en el country, agregó a El Cronista.

En cuanto a costos, con cada verificación catastral, el plano cuesta 1,5% de la valuación en honorarios de agrimensores, luego se debe pagar Impuesto de Sellos por los nuevos documentos al 3,6% y 2 por mil para la inscripción en el Registro de la Propiedad del conjunto inmobiliario adecuado. Esto suma un 5% o 6% del valor de mercado de todo el conjunto, calculó Olivero.

Luego vendría la adecuación jurídica, que para algunos clubes de campo muy antiguos, que tuvieron que organizarse como cooperativas para poder comprar al Municipio las calles públicas que los atraviesan, es imposible. Las cooperativas no pueden disolverse y pasar sus bienes a sus miembros. En los estatutos en general se inscribe como destinatario una entidad de bien público, como ALPI.

Sin embargo, los barrios cerrados o privados en Buenos Aires y Neuquén, por ejemplo, ya están organizados como propiedad horizontal, y para aquellos en que la dueña de las partes comunes es una sociedad anónima, de la cual cada propietario tiene una acción, el nuevo Código da personalidad jurídica individual al consorcio de la propiedad horizontal. Esto haría más sencillo la adecuación.

Olivero opinó que el Código dice que el consorcio es una "entidad" con personería jurídica, pero no dice cual, la tiempo que crea la sociedad anónima sin fines de lucro, por lo que el consorcio así organizado podría seguir siendo el dueño de las partes comunes en muchos casos, y facilitar la adecuación.

Cuando ya son propiedad horizontal, como ocurre con el 95% de los barrios cerrados y privados bonaerenses, lo nuevo es votar un reglamento que cumpla los nuevos preceptos. Pero para Olivero ese reglamento debe ser votado por unanimidad, por que el dueño de cada unidad cederá derechos.

Pero para que algo de esto se concrete, falta abundante reglamentación que prevea las diversas posibilidades. De hecho, el Registro de la propiedad de la provincia de Buenos Aires se apuró en julio de 2015, un mes antes de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial Unificado (CCCU), a emitir la Orden de Servicio 45, que dice que es "imposible" la adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes "en el estado normativo actual".

Y después de dos años, ninguna resolución de otro cuerpo dejó sin efecto de hecho este estado de cosas y esta Orden de Servicio del Registro. Tampoco otras provincias, ni ningún municipio, en lo que les compete, ha reglamentado la adecuación del artículo 2075, párrafo 3, del CCCU.

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