Negocios

IRSA sale a buscar $4.500 millones para financiar nuevos proyectos de oficinas y shoppings

11-07-2017 Emitirá títulos de su sociedad encargada de los desarrollos de real estate. El grupo reducirá del 94% al 66% su participación en IRSA Propiedades Comerciales, ex APSA. Apuntan a ampliar el Dot y levantar torres corporativas, viviendas y hasta un hotel de lujo, entre otras obras relevantes 
Por Andrés Sanguinetti
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Con la intención de obtener fondos para financiar sus próximos proyectos de inversión, IRSA reducirá su tenencia accionaria en la sociedad controlante a cargo de su principal negocio, el inmobiliario.

Lo hará mediante la emisión de nuevas acciones de IRSA Propiedades Comerciales, que anteriormente era conocida como Alto Palermo Sociedad Anónima (APSA), donde IRSA Inversiones y Representaciones actualmente posee el 94% del capital, mientras que otro 4,48% está en manos de la Anses, mediante el llamado Fondo de Garantía Sustentable (FGS) que administra el ente a cargo de Emilio Basavilbaso.

El objetivo es obtener por lo menos $4.533 millones o u$s266 millones, según la cotización actual de la moneda estadounidense, a través de la oferta de emisión de 19,4 millones de nuevas acciones de IRSA Popiedades, tanto en el mercado local como en el exterior, y así obtener una mejor liquidez y dinero suficiente como para apuntalar sus planes de negocios.

La sociedad que preside Eduardo Elsztain anunció la operación a la Bolsa de Comercio la semana pasada, explicando que se trata de una oferta pública de hasta 14 millones de nuevos papeles, ampliable hasta otras 5,4 millones adicionales en virtud de una operación de sobresuscripción.

Según el documento, se lanzarán en forma de nuevas acciones ordinarias escriturales de valor nominal de $1 cada una, con derecho a un voto por papel y a dividendos en igualdad de condiciones que las que actualmente están en circulación, que se cotizan a $245 cada una.

Estos papeles que se lanzarán serán ofrecidos a los accionistas y al público inversor en Argentina mediante un prospecto de emisión a través de agentes colocadores.

En Estados Unidos y otros países, se hará en forma de American Depositary Shares o ADS, por medio de colocadores internacionales, ya que cotizan en el Nadsaq, en la Bolsa de Nueva York, bajo el símbolo de IRCP.  

La sociedad ya ha presentado ante la Comisión de Valores de Estados Unidos una declaración de registro, que incluye un prospecto preliminar, sujeto a los datos finales de la colocación.

En el caso de los precios de suscripción, IRSA estableció un rango indicativo no vinculante por acción ordinaria de entre u$s12,50 y u$s15, y de u$s55 por cada ADS. Como colocadores locales fueron elegidos los bancos BACS, Hipotecario, Puente Hermanos y SBS Trading.

Para la oferta de los ADS se optó por el JP Morgan Securities, Citigroup Global Markets, Credit Suisse Securities, Itaú BBA USA Securities y Pactual.

Según el comunicado remitido a la Bolsa de Comercio, el período de suscripción preferente y el período de oferta de las acciones comenzará el próximo jueves desde las 9.30 y finalizará el lunes 24 de julio a las 13 horas.

Pero la fecha límite para la recepción anticipada de las manifestaciones de interés y de los formularios de suscripción preferente y de acrecer se estableció para el jueves 20 de este mes.

La colocación será realizada a través del proceso denominado de formación de libro conocido como ´book building´, que consiste en la constitución de una curva o tabla de demanda integrada por la totalidad de los inversores que manifestaron interés por los títulos.

De manera concurrente, IRSA como accionista controlante de la ex APSA ofrece 14 millones de acciones, ampliables hasta 8 millones más, tanto al mercado local como a los inversores externos.

Además, le otorgó a los colocadores internacionales una opción de compra por hasta 5,4 millones de ADS al precio de suscripción para cubrir eventuales sobresuscripciones.

La opción podrá ser ejercida por los bancos colocadores en el exterior durante un período de 30 días desde la firma del contrato de colocación internacional.

En busca de liquidez
De acuerdo con la opinión de Rodrigo Reyes Molina, analista de Allaria, Ledesma & Cía, la operación es vista como positiva por el mercado y le permitirá a IRSA “obtener una mejor liquidez para una empresa que tenía poca y así poder asegurarse fondos que le permitan financiar proyectos”.

El experto agregó que “la emisión de acciones tiene dos efectos: por un lado, le dará mas floating a la empresa, que no tiene capital flotante suficiente, y que evidencia poca liquidez. Por otro, le servirá para levantar fondos que usará en sus obras en proceso”.

Desde el punto de vista macro, Reyes Molina consideró que existe mercado tanto local como internacional para este tipo de emisión de acciones de empresas argentinas, mas allá de que la radiografía del país no acompañe y todavía no sea considerada segura o más confiable para los inversores internacionales.

“Hay espacio para lanzar este tipo de operaciones ya que el mercado las acompaña”, agregó el analista.

En el mercado también esperan ver la decisión que adoptará Anses con respecto a la emisión de acciones, aunque estiman que el organismo no saldrá a comprar títulos por dos razones:

-La primera es que hasta ahora no lo hizo en otras operaciones similares.

-La segunda tiene que ver más con las relaciones entre Elsztain y las autoridades de la Anses que, según varias fuentes, no serían de las mejores.

De hecho, habrían existido algunos roces vinculados a la postura del dueño de IRSA en el marco del plan ProCrear, cuando todavía era gestionado por el organismo a cargo de Basavilbaso, que ahora pasó a manos del Ministerio del Interior.

La mala relación con IRSA es vox pópuli en algunas dependencias oficiales. De hecho, la Anses también quitó a Tarshop, la tarjeta de IRSA, del plan para jubilados denominado Argenta.

Las obras que vienen
IRSA es hoy el mayor operador de shoppings de la región.

En la actualidad, su controlada, la ex APSA, es propietaria de 16 centros comerciales en el país, con un total de 340.391 metros cuadrados de superficie bruta locativa y seis edificios de oficinas, con 77.252 metros cuadrados de superficie bruta alquilable.

Si la emisión cumple con los objetivos establecidos por la sociedad, IRSA reducirá su tenencia accionaria en la empresa que controla los mayores centros comerciales del país al 66% y obtendrá cerca de $4.500 millones, los cuales serán volcados a financiar los próximos proyectos de inversión.  

De acuerdo con fuentes del mercado, el dinero servirá para agrandar la superficie de varios de sus shoppings, ampliar otras de sus propiedades, adquirir nuevos activos, comprar reservas de tierras adicionales y para otros fines corporativos generales.

Uno de sus últimos anuncios tuvo lugar en junio pasado, con la compra de la totalidad del edificio donde actualmente funciona la administración de la empresa Philips, en el barrio porteño de Saavedra, y junto a su shopping Dot Center, en avenida General Paz y Panamericana.

La sociedad pagó u$s29 millones por el edificio, operación con la cual completó el espacio para ampliar el Dot con un proyecto denominado Polo Dot, que incluye oficinas, viviendas y hasta un hotel de lujo de 100 habitaciones, además de la ampliación de la superficie del centro comercial.

El proyecto forma parte del plan de inversiones anunciado por Elsztain a mitad del año pasado y que además comprende cambios en el edificio Catalinas y la ampliación de Alto Palermo, lo que le insumirá otros u$s25 millones.

El proyecto sumará otros 4.000 m2 de área bruta locativa al shopping, hoy considerado como el de mayor venta por m2 del portfolio de IRSA. La obra consiste en mudar el patio de comidas a un tercer nivel del centro comercial usando la superficie del edificio lindero, adquirido en 2015.

Solamente la inversión en Polo Dot llega a los u$s450 millones, incluyendo el valor del terreno y los edificios adquiridos.

Se planea reciclar el edificio de Philips, agregarle cuatro plantas vidriadas, construir un edificio de 16.000 m2 en ocho niveles y una torre de 30 pisos y 25.000 m2.

Si bien las obras recién están comenzando, el nuevo complejo ya tiene futuros inquilinos de importancia entre los que se encuentran Mercado Libre y Falabella.

Otro de los proyectos a financiar con la emisión de nuevas acciones estará ubicado en la ex planta de Nobleza Piccardo, en el partido bonaerense de San Martín.

En el predio, IRSA planea levantar un centro comercial de aproximadamente 30.000 m2 de área bruta locativa, viviendas, sectores de entretenimiento, oficinas, un hotel, todo lo cual contempla más de 400.000 m2.

También tiene en carpeta la construcción de un centro comercial de 30.000 m2 en el barrio porteño de Caballito, en una propiedad que Alto Palermo había adquirido en noviembre de 1997.

Se trata de una de las iniciativas más polémicas que intenta llevar adelante IRSA en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, ya que hasta ahora no logró que la Legislatura porteña aprobara un proyecto de ley con los parámetros urbanísticos del plan que también incluye un hipermercado, un complejo de salas de cine y varias áreas de actividades de recreación y entretenimiento.

Adicionalmente, IRSA proyecta ampliar el hotel Intercontinental, en el también barrio porteño de Monserrat, a escasos metros de la Avenida de Mayo y del centro financiero de la Ciudad.

El establecimiento hotelero forma parte del complejo Interncontinental Plaza, que además abarca una torre de oficinas junto al hotel.

En el actual terreno de 6.135 m2, el holding ve como factible la construcción de una segunda torre de 19.600 m2 y 25 pisos que complementería a la que ya funciona en la intersección de las calles Moreno y Tacuarí.

IRSA también se encuentra elaborando un proyecto para ampliar su shopping Abasto sobre un terreno lindero. Se trata de un espacio aéreo de 24.000 m2 de superficie en la parte superior del Hipermercado Coto, cercano al Abasto.

En 1997, Coto y APSA le habían otorgado a la desarrolladora inmobiliaria los derechos sobre unidades funcionales y la posibilidad de construir sobre el techo del híper, ubicado entre las calles Agüero, Lavalle, Guardia Vieja y Gallo, en el barrio de Abasto.

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