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El proyecto urbanístico más secreto: sale a la venta el terreno para "Catalinas de La Boca"

02-08-2017 La superficie será destinada a la construcción de departamentos y oficinas premium y es codiciada por los desarrolladores inmobiliarios. Se ubica en el límite entre La Boca y Puerto Madero y parte del espacio ahora lo ocupa un club de tenis. ¿Qué empresarios top podrían anotarse en la iniciativa? 
Por Patricio Eleisegui
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Las condiciones por las cuales la superficie saldrá a la venta se mantienen en el más estricto secreto. 

Sucede que, si bien la posición geográfica no es la misma, el área que se destinará al futuro proyecto inmobiliario se encuentra muy cerca de un predio que el oficialismo porteño ya intentó volcar al mercado del ladrillo sobre fines del año pasado. 

Aquella vez, ese intento generó un aluvión de críticas contra el PRO. Al punto que terminó arrancándole al gobierno de Larreta el compromiso de no avanzar sobre una serie de lotes que está bajo control de la asociación vecinal Catalinas Sur.

Ni lerdos ni perezosos, los funcionarios del Gobierno de la Ciudad  "mudaron" este desarrollo urbanístico a unos terrenos ubicados muy cerca de los elegidos en primera instancia.

Precisamente, ése es el espacio que ahora buscan sacar a la venta, antes de que concluya el año

Se trata de una superficie inicial de algo más de 3,2 hectáreas, a las que se le agregarían otras 2 que en la actualidad se encuentran explotadas por un club de tenis. 

¿La ubicación? entre las calles Espósito, Caboto, Gualeguay, avenida Brasil y la autopista Buenos Aires-La Plata, con límite entre La Boca y Puerto Madero.

En el predio en cuestión hoy se observa un depósito de containers. Además, alberga galpones, equipamiento de Prefectura e, incluso, diferentes unidades de seguridad vial, aseguraron a iProfesional fuentes tanto de la asociación Catalinas Sur como Observatorio del Derecho. 

"Se trata de un terreno que alguna vez fue utilizado por YPF, de modo tal que habría que hacer un trabajo de remediación antes de que sea puesto a la venta, ya que puede tener algún grado de contaminación", destacó a este medio Jonatan Baldiviezo, del Observatorio del Derecho.

"Lo que hará el PRO es asignarle la normativa urbanística requerida. Una vez concretado ese paso, abrirá el juego a interesados en adquirirlo y que siguen de cerca qué es lo que pasa con ese espacio", completó.

En el sector inmobiliario señalan que la intención del Gobierno porteño es impulsar el desarrollo de un complejo de torres que combine oficinas con departamentos premium. Por esta superficie, podrá recaudar cerca de u$s50 millones. 

Una vez otorgado el cambio de zonificación, se le añadirá a esta área una parte del club Darling, lo que le permitirá al larretismo completar un predio de 5,2 hectáreas. 

Esta posibilidad parte del hecho de que el Darling hoy alquila una parte de su espacio al Puerto de Buenos Aires, propiedad del Estado nacional. 

"El club deberá achicarse y esto es algo que sus directivos no desconocen. Tendrá que redefinir su estructura de canchas de tenis", anticipó a iProfesional un especialista del sector del ladrillo. 

Por su parte, Baldiviezo descartó que la postura oficial pueda derivar en un conflicto legal entre la Ciudad y el Darling. 

"Buena parte del directorio del club mantiene una buena relación con varios funcionarios del PRO. De seguro ya se están discutiendo los términos del acuerdo mediante el cual ese terreno será entregado a la Ciudad para la construcción de las torres", aseguró.

El área que se destinará al futuro emprendimiento:

Fondos para obras
La intención del Gobierno porteño es destinar lo recaudado al desarrollo de nuevas obras

Entre ellas se destaca el "Paseo del Bajo", entramado vial diseñado para conectar a las autopistas Buenos Aires-La Plata y Arturo Illia. Una vez concluido, sumará una extensión superior a los 7 kilómetros.

Una de las intenciones que los funcionarios persiguen con este proyecto es  mantener a los vehículos en tránsito alejados de la Ciudad. 

Tal objetivo se logrará a través de la ultra promocionada "Autopista Ribereña". 

Este último desarrollo se discute desde hace más de una década, pero distintas trabas administrativas y una férrea oposición ambientalista fueron congelando su puesta en marcha hasta hace menos de dos años.

Para esta obra, el binomio Larreta-Santilli requiere de u$s500 millones. Para alcanzar esa cifra, el Gobierno porteño viene de poner en venta casi 92.000 metros cuadrados en la codiciada zona de Catalinas Norte.

En la actualidad, dicha área se conoce como n. Por ahora, es una superficie que está destinada a la conexión entre los trenes de los ferrocarriles Mitre, Roca y Sarmiento. Y de esas líneas con el puerto de Buenos Aires. 

Catalinas Norte se encuentra emplazada entre las avenidas Eduardo Madero, Antártida Argentina, Cecilia Gierson y San Martín.

La apuesta para La Boca-Puerto Madero ya se menciona en la zona como, justamente, "Catalinas Sur". 

Atentos al cambio que ocurrirá en cuanto se dé la rezonificación, desde la asociación homónima respiran aliviados. Vinculan la futura construcción de torres al fin de los embates sobre los terrenos de la organización.

"En un punto mejorarán la zona, porque hoy todo lo que funciona ahí es un puesto de camionetas de seguridad vial y algún que otro depósito de la Ciudad", comentó a iProfesional un vocero de la asociación.

La fuente consultada añadió: "A fines del año pasado, desde el Gobierno nos informaron que ya no les interesa avanzar sobre los lotes que tenemos y que los nuevos desarrollos se harán en ese otro punto".

En su visión, una gran ventaja de la Ciudad para el desarrollo de la obra reside en que los habitantes de las inmediaciones carecen de argumentos como para oponerse a esa construcción

"Hace unos meses, el gran problema que tuvo el Gobierno porteño fue haberse metido con lotes muy tenidos en cuenta por los vecinos para la recreación. Eso generó una fuerte reacción. Que nos hayan asegurado el manejo de los terrenos hasta el 2020 calmó muchos los ánimos", añadió.

La siguiente imagen muestra el frente del predio que saldrá a la venta:

Valores en la zona
El área a la que los funcionarios pretenden sumarle valor inmobiliario, hoy en día se caracteriza por la proliferación de torres tipo monoblocks

Esto, que a simple vista podría suponer precios bajos de comercialización, lejos está de suponer un abaratamiento de la tierra.

José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló a iProfesional que la cotización de la tierra en ese punto límite de La Boca merodea los u$s400. 

"Si uno analiza los departamentos en esa zona, sobre todo los más nuevos, observa que el valor del metro cuadrado construido está fácilmente en el orden de los u$s2.500", remarcó. 

Según señala este experto, la cotización de cualquier unidad de dos ambientes ronda los u$s135.000, cifra que deja de manifiesto que no se trata de un área en la que los emprendimientos están desvalorizados.

Esta referencia en los valores invita a pensar que, una vez gestado, el complejo de torres que impulsará la Ciudad podría partir de números cercanos a los u$s3.000 el metro cuadrado construido. 

Otra vista de la zona:

"Todo dependerá de la infraestructura adicional que le agregue la Ciudad. En los alrededores, hay muchos aspectos por mejorar. Queda por ver algunos criterios como la seguridad y la situación del resto de los complejos de viviendas", señaló la fuente. 

"Por más que exista voluntad política, estas apuestas en áreas complejas siempre demoran unos años en consolidarse", aclaró.

Por lo pronto, en el mundo del ladrillo no faltan las voces que ya se animan a mencionar potenciales candidatos a participar en este nuevo emprendimiento. 

"Consultatio, de Eduardo Costantini, o IRSA, son algunas de las compañías con espaldas como para lanzarse a un plan de esas características", dijo a este medio un experto del sector.

Por lo pronto, "Catalinas Sur" no es la única iniciativa que desvela al PRO en términos inmobiliarios. 

En las últimas horas se conoció que, en cuestión de semanas, será subastada una manzana en Las Cañitas (donde hoy funciona la sastrería del Ejército Argentino), otro inmueble ubicado en La Boca (perteneciente a la Policía Federal) y sendos predios en Once y San Telmo. 

En todos los casos, el argumento enarbolado por el oficialismo es el mismo: la necesidad de agigantar la recaudación para el posterior desarrollo de nuevas obras viales

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