Impuestos

Se pagan más impuestos si en lugar de una hipoteca se usa un boleto como aval de un crédito

03-08-2017 Sólo los préstamos hipotecarios tienen una porción deducible de Ganancias para los individuos y pagan menos Ingresos Brutos                                                                                                                      
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La compra de inmuebles con garantías que no sean la hipotecaria, sino el boleto o el fideicomiso, sufre una fuerte discriminación impositiva, ya que se paga mucho más Impuesto sobre los Ingresos Brutos y no se puede deducir nada del Impuesto a las Ganancias.

Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, afirmó que "hoy de cada 10 propiedades, más de la mitad se da con créditos".

Pero existe un importante resto, que en buena parte son inmuebles que no se pueden hipotecar con una garantía real que luego se inscribe en el Registro de la Propiedad porque el terreno no está escriturado o la vivienda es bien de familia, por ejemplo, o porque el banco niega el crédito hipotecario a raíz de que en el lapso de los últimos 20 años aparece en la escritura una donación y algunas entidades financieras consideran que el bien puede ser reclamado por herederos en forma retroactiva según el nuevo Código Civil y Comercial.

Para agilizar el mercado inmobiliario en todos estos casos, el Banco Central creó una clase de garantías personales con la Comunicación "A" 6250 emitida en junio, que efectuó adecuaciones e incorporaciones en las normas sobre "Garantías".

En particular, se incorporaron como Garantías Preferidas "B" a las siguientes:

- Cesión en garantía (incluida la fiduciaria) del boleto de compraventa de terrenos, lotes o parcelas u otros inmuebles ya construidos.

- Cesión en garantía de derechos sobre desarrollos inmobiliarios implementados a través de fideicomisos, en los términos del artículo 1666 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación, o sociedades constructoras.

La posibilidad de otorgar garantías distintas de la hipotecaria facilita y abarata la operatoria financiera, pero no permite la aplicación de ciertos beneficios en materia impositiva, puntualizó Hugo Almoño, de PwC Argentina.

Así, en el caso del Impuesto sobre Ingresos Brutos, varias jurisdicciones han establecido tasas reducidas del 1,5 % para los intereses de préstamos hipotecarios para la vivienda. Eso permite a las entidades financieras reducir las cuotas de esos préstamos.

Sin embargo, en tanto se den préstamos que se garanticen con el boleto o el fideicomiso, según la redacción de las normas, los bancos no podrían aplicar la tasa reducida de Ingresos Brutos, sino la general, que ronda entre el 7% y el 8%, lo cual impediría la reducción de las cuotas, comentó Almoño a El Cronista.

Otro problema se da en el caso del Impuesto a las Ganancias, donde se permite a las personas humanas deducir hasta $ 20.000 anuales por créditos hipotecarios destinados a vivienda. Siendo así, quienes tomen préstamos parta ese destino pero no garanticen con hipoteca, no podrían deducir importe alguno, enfatizó el especialista.

 

 

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