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Misterio inmobiliario: las ex estaciones de servicio bien ubicadas que aún siguen sin venderse

08-08-2017 Los desarrolladores pretenden estos espacios para desarrollar grandes torres, edificios premium u otros  emprendimientos. Sin embargo, muchos de estos loes están en desuso desde hace ya varios años. ¿Qué es lo que hace que deban permanecer en ese estado tanto tiempo?
Por Patricio Eleisegui
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En el sector del expendio aseguran que no llegan a cincuenta, pero entre los referentes del mercado inmobiliario no faltan quienes acercan ese número a no menos del doble

En general, se trata de terrenos de elevada cotización, muy pretendidos  por los desarrolladores. 

Antes albergaban estaciones de servicio. Ahora están en desuso. En algún momento, serán el "terreno fundacional" en los que se gestarán viviendas premium o edificios de gran porte.  

Lo cierto es que estos espacios "libres" se ven en casi todos los barrios porteños y, en la mayoría de los casos, hace 3 o 5 años que están a la espera de nuevo "ocupante".

Rara vez bajan de los 50 metros de frente y son muy aptos para el desarrollo de soluciones habitacionales o emprendimientos comerciales de magnitud.

Sorprende entonces que permanezcan tanto tiempo en desuso, pese a estar ubicados en zonas muy requeridas de la Ciudad y ante la notoria escasez de terrenos en Capital.

Sin embargo, hay una respuesta que ayuda a develar esa incógnita: los requerimientos ambientales que deben cumplimentarse para que en esos espacios pueda desarrollarse cualquier iniciativa. 

La elevada cotización de estos predios también aporta lo suyo para que esos tiempos se prolonguen.

Pero, más allá de la discusión monetaria, el aspecto ambiental es el que más fuertemente incide sobre estos terrenos en los que hoy en día no se observa actividad alguna.

"La descontaminación de la tierra lleva mucho tiempo y responde a una serie de regulaciones muy rigurosas en términos de seguridad", expresó a iProfesional Damián Tabakman, reconocido especialista en Real Estate.

"Es una tarea que, por lo general, demanda años y que puede complicarse según el grado de contaminación que se detecte", completó. 

El proceso es caro y suele correr por cuenta y orden del desarrollador. Por otro lado, el inicio de estos trabajos recién tiene lugar varios meses después de haberse rubricado el traspaso de la tierra. 

Si bien estas restricciones pueden constituir un obstáculo, la visión de los inversores es otra.

"Desde la perspectiva inmobiliaria, contar con estas tierras, de por sí, ya es una gran ventaja. Principalmente, porque sus precios nunca paran de subir", aseguró Tabakman.

Incluso, para muchos desarrolladores el gran negocio pasa por revender esos mismos terrenos a los cuatro o cinco años sin construir. 

"Sea que se destine para un proyecto de construcción o directamente se utilicen para la posterior comercialización, la ganancia siempre es alta", añadió Tabakman.

Entre la gran cantidad de lotes en los que antes se emplazaban estaciones de servicios y ahora están a la espera de un nuevo desarrollo, iProfesional ubicó casos que no dejan de llamar la atención, como el de Álvarez Thomas y Maure:

Algo similar se visualiza en la esquina de Sarmiento y Gascón:

Santa Fe y Aráoz también da muestras de un espacio ahora sin uso:

Congreso y Díaz Colodrero es otro ejemplo:

Triunvirato y Olazábal:

Corrientes y Juan B. Justo:

Forest y Fraga:

Pedro Goyena y Centenera:

Alberdi y José María Moreno:

Goyena, entre Viel y Doblas:

Remediación como variable
José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, coincidió con Tabakman respecto a la alta incidencia del factor "recuperación ambiental" para la gestación de proyectos de viviendas o comerciales en predios en los que antes habían estaciones de servicio.

"Remediar el terreno influye mucho en el tiempo de uso inmobiliario de esos lotes. Todo el proceso suele quedar en manos de los desarrolladores, que deben contratar a empresas muy específicas para que se ocupen de todo el procedimiento", remarcó el directivo. 

"Una vez firmado el traspaso, la estación de servicio se desentiende por completo de todo tipo de cuestiones vinculadas con la descontaminación, higiene y cumplimiento de normativas", indicó a iProfesional.

El analista explicó que, una vez contratada, la empresa a cargo de estos temas se ocupa de elaborar los estudios pertinentes para comprobar el grado de afectación del terreno, el estado de los tanques de combustibles enterrados y qué destino se le dará a todos esos residuos. 

"Todo ese proceso puede demorar años, según cómo esté la tierra. La remediación determina los tiempos y, por supuesto, incide en el valor comercial", dijo.

Desde la Asociación de Estaciones de Servicio Independientes (AESI) su titular, Manuel García, detalló a iProfesional los principales rasgos del trabajo de recuperación de superficies en las que operaron estaciones de servicio durante varios años.

"Por lo general, consiste en sacar parte de la tierra, a gran profundidad, para su reemplazo. Otra técnica de remediación es insuflarle aire a ese lote para que los gases explosivos salgan al exterior ", especificó.

"Es muy común –dijo el experto- que para esa tarea tengan que instalarse varias cañerías para la expulsión de esos gases. Claro que todo este proceso implica tiempo y dinero".

Otro paso fundamental es la extracción de los tanques de combustibles. No obstante, García aclaró que si se comprueba que carecen de fisuras, es muy común que se los termine sellando con agua o arena.

El titular de AESI señaló que recurrir a la utilización de compresores para  descontaminar puede implicar más de un año de trabajo intensivo. La extracción de la tierra requiere un lapso similar. 

"Hay que sacar buena cantidad de suelo y reemplazarlo por material. La tierra contaminada por lo general es destinada a relleno sanitario", aseguró. 

García dijo que en Buenos Aires hay sólo cinco o seis empresas que pueden ocuparse de mover ese suelo y de manipular (con los recaudos necesarios) un material que puede resultar explosivo, por la carga de gases y combustibles.

La regulación vigente para predios ocupados por estaciones de servicio establece que, una vez cerrados estos emprendimientos, lo primero que debe constatarse es el estado del almacenamiento subterráneo. 

A partir de ello, debe darse cumplimiento a una medición química de la tierra. 

Una vez detectado el grado de contaminación (que casi siempre existe) y llevada a cabo la tarea de remediación, la Ciudad extiende al dueño del lote un certificado de recomposición ambiental.

En concreto, ese documento representa la habilitación para luego poder tramitar otro certificado: el de aptitud ambiental que es, en definitiva, el que le abre la puerta a la concreción de un futuro desarrollo inmobiliario.

Incidencia en los valores
Rozados detalló a iProfesional que los requerimientos ambientales inciden sobre el precio de los lotes.

Sin embargo, los predios que fueron ocupados por estaciones de servicios ostentan un tamaño y una ubicación estratégica con tanto valor comercial que -pese a todas las exigencias legales- son en general los más cotizados en cualquier barrio.

"Antes, la presencia de una estación de servicio jugaba en contra. Los viejos tasadores bajaban los precios ante los mayores riesgos y frente a una contaminación que ya se daba por segura. Eso cambió totalmente y ahora esos lotes suelen estar entre los más caros", precisó.

El especialista sostuvo que, igualmente, la necesidad de llevar a cabo la remediación ejerce su influencia en la negociación de traspaso. 

"Por lo general, es común que la estación de servicio que vende acepte una rebaja del terreno, ya que toda la limpieza del área quedará a cargo del comprador. Pero nunca ese porcentaje es superior a un 10%, como mucho a un 12%", dijo.

A modo de ejemplo de cuán cotizadas se encuentran estas superficies, el analista comentó que para la esquina de Juan B. Justo y Corrientes, el precio del metro cuadrado supera los 700 dólares. 

"Hablamos sólo de la tierra. Se trata de una esquina clave en términos de tráfico y de una superficie con del tamaño suficiente como para albergar varias construcciones", precisó.

En el caso de Santa Fe y Aráoz, Rozados estimó el valor del suelo en u$s1.000 el metro cuadrado. Para Triunvirato y Olazabal, merodea los u$s900, al igual que el predio de Pedro Goyena y Centenera. 

La superficie más "económica" de la que hizo mención corresponde al terreno de Perú y San Juan, donde también funcionó una estación de servicio hasta hace unos años: en este caso, la cifra de referencia es u$s700.

Si bien las medidas de los predios varían, una superficie promedio dentro de la geografía porteña suele ubicarse en el orden de los 2.500 metros cuadrados, de modo que los valores pueden ir de u$s1,7 millón a u$s2,5 millones. 

"Son lotes grandes y caros. En general, se trata de espacios que requieren algún tipo de saneamiento, pero eso no quita que sean muy rentables. Aun si no los utiliza en lo inmediato, generan rédito desde la propia revalorización de la tierra", sintetizó Tabakman.

Espacios vacíos que valen mucho y que están a la espera de ganar en altura de la mano de un sector que, tras años de cepo cambiario, aspira a ser protagonista en la era Macri y a resurgir con el boom de los créditos hipotecarios. 

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