A medida que la economía comenzó a revertir la tendencia, luego de meses de estancamiento, un sector clave del Real Estate está volviendo a recobrar el protagonismo que supo tener en el pasado: el mercado de oficinas.

Se trata de un negocio que durante largo tiempo fue muy lucrativo y que supo mover cifras millonarias, especialmente con el desarrollo de proyectos de alta calidad, como los de clase A y A+, que tuvo dos épocas de esplendor. 

Uno fue en la década del 90, cuando la cantidad de emprendimientos alcanzó un máximo de 166 obras nuevas en un año.

Posteriormente, se dio el último boom, en 2010, cuando se llegaron a superar los 200 emprendimientos.

En el medio de cada período hubo bajas, tanto por el lado de la oferta como de la demanda, signadas por procesos de grandes crisis económicas, como sucedió en 2001 y 2008, en medio del desplome del precio de las commodities  

Al mercado corporativo le llevó mucho tiempo recuperarse, y la época de esplendor nunca volvió.

Con menos urgencias que el sector residencial, ya que la demanda de viviendas es más constante (si bien recién ahora hay una fuerte recuperación de la mano de los créditos hipotecarios) el negocio de las oficinas corporativas estuvo en una suerte de estado de "latencia", esperando el momento. 

Y las obras, luego de ese largo período, finalmente están llegando.

Hacia fines de 2017 se espera que el mercado empiece a reactivarse con más fuerza. 

En principio, se incorporarán este año 17 nuevos grandes proyectos, los cuales cubrirán parte de la necesidad de una demanda que también estuvo dormida debido al contexto económico.

El compás de espera será hasta octubre, cuando tengan lugar las elecciones legislativas. Pero en el sector hay confianza en que, una vez superado el test de los comicios, se activen más iniciativas. 

De hecho, en el sector prevén que hasta el 2019 se incorporarán al negocio casi 381.000 nuevos metros cuadrados de oficinas. 

Perspectivas de mayor rentabilidad

De acuerdo con los brokers especializados del sector, este resurgimiento del mercado corporativo se dará en un contexto en el que se espera un reacomodamiento de los valores de los alquileres, los cuales se encuentran en un promedio que, en términos históricos y en función de otros países, terminan ofreciendo una baja rentabilidad. 

"Si se reactiva la demanda tal como esperamos, entonces no alcanzará la oferta, aun a pesar de los nuevos proyectos que se están poniendo en marcha", explicó Marcelo Zuliani, gerente de Colliers International.

El especialista destacó que los precios del m2 de alquiler, tanto en oficinas clase A y A +, se encuentran en este momento bastante deprimidos.

Los valores que se pagan en la actualidad rondan los u$s24,5 por m2 en promedio, frente a los u$s32 que se llegaron a pagar en 1999 y en 2008, antes de que las sucesivas crisis golpeen al mercado.

En el caso específico de las oficinas clase A +, en 1999 el m2 para alquiler cotizaba a u$s37,4 mientras que actualmente es de u$s29,3, un 21% menos. 

Para los expertos, este momento del mercado ofrece una ventana de oportunidad para aquellas compañías que tienen que mudarse o necesitan abrir un nuevo hub. 

"Los precios que se están observando en la actualidad marcan que es un momento apropiado para las empresas que necesitan alquilar, porque la tendencia es hacia arriba", apuntó Zuliani.

En cuanto al comparativo regional, según el experto, "el país está justo en el medio" y, dado que en muchos períodos supo estar cerca del tope del ranking, este es otro indicativo de que hay terreno para que las cifras se muevan al alza. 

"El valor m2 de una oficina en San Pablo, con un Brasil que está en crisis, es de u$s31 promedio y en México es de u$s25; en Buenos Aires, considerando los mejores lugares, hay que pagar unos u$s24,5", refleja el informe de la consultora. 

Por debajo de Capital y alrededores se ubican otras ciudades, como es el caso de Santiago de Chile y Bogotá (Colombia), ambos en u$s21 y Lima (Perú), con una cifra de 17,8 dólares.

Otro dato a tener en cuenta es el nivel de vacancia, es decir la disponibilidad de m2 libres del mercado total.

Como se observa en el siguiente cuadro, mientras que en la región dicho nivel va del 10% al 25%, Buenos Aires está más al "límite", en el orden del 6%. 

En el caso del mercado local, esta mayor superficie disponible se encuentra especialmente en dos grandes zonas. 

Por un lado, se pueden encontrar varias propiedades para elegir en el área de Puerto Madero, donde de un total de 26.400 m2 ofrecidos hay 14.550 m2 que se encuentran en alquiler.

También en Zona Norte, que el corredor que se desarrolló más recientemente: de 20.543 m2, están en alquiler 9.540 m2.

Precios en el mercadoComo pudo observarse, una empresa que busque hoy una oficina tendrá que pensar en un promedio de u$s24,5 por m2 si se opta por edificios de mayor calidad. 

En el caso de las propiedades clase B, es decir las más económicas, tienen un valor de u$s9 el m2, pero son lugares para pequeños emprendedores, que generalmente tienen mayor antigüedad y que en general no se adaptan a las necesidades de las grandes compañías.

Así las cosas, pasando a un mercado de mayor calidad, como son las clase A y A+, los precios van desde los u$s16 hasta los 29,3 dólares.

El mercado más caro para instalar una oficina es Plaza Roma, cerca del Estadio Luna Park, donde el valor orilla los u$s30 y con una vacancia muy baja, cerca del promedio.

En el ranking le sigue Catalinas, con casi u$s29,4, y también una escasa cantidad de m2 disponibles, del orden del 3,5 por ciento.

La zona de Puerto Madero Este, en tanto, cotiza a u$s26,6, mientras que Plaza San Martín se ubica apenas por encima de los u$s25. 

Los precios más bajos en oficinas de calidad se encuentran en microcentro, donde las oficinas promedian los u$s20, y el macrocentro Sur, a u$s16 (ver cuadro). 

Proyectos en marchaLa vacancia es un tema clave cuando se realizan proyecciones sobre el incremento posible de los valores de alquiler, especialmente cuando el mercado ha tenido, como sucedió en los últimos años, un caudal de emprendimientos tan bajo.

La caída en el ritmo de obras se produjo por una falta de confianza por parte de los inversores, debido al contexto político, la menor tracción que ofreció la economía y el cepo al dólar, que se extendió hasta fines de 2015. 

El parate también obedeció a que muchas empresas, por ese contexto, paralizaron sus planes de mudanza o expansión.

Tras este escenario, el mercado recién empezó a despertar en 2016.

Y las expectativas son positivas, dado que los 381.000 nuevos m2 que esperan sumarse hasta 2019 confirmarían una gran etapa de expansión para el sector. 

Según Juan Pablo Gutierrez, consultor especializado en oficinas, "cuando se piensa en la construcción de un desarrollo para ser habitado por una corporación, se diseña pensando en espacios libres y abiertos y en el tipo de organización". 

Para Gutiérrez es en ese momento cuando se analizan las necesidades de cada empresa. Por ejemplo, una compañía con una alta tasa de empleadas mujeres y con un alto porcentaje de madres, requerirá la posibilidad de contar con espacios para una guardería. 

En general, son las oficinas clase A y A+ las que pueden ofrecer esta versatilidad. 

En cuanto a los proyectos más importante y que estarán listos en el último trimestre del año, figuran:

-Open Office 1000 (Vicente López, sobre Avenida del Libertador): contará con una superficie propia de 12.854 m2. -Olivos Office Center (Vicente López, sobre Panamericana): se incorporará al mercado de oficinas con 13.900 m2. 

-Florida Office Center II (Vicente López, cerca del cruce entre Panamericana y General Paz): dispondrá de 7.410 m2. 

En 2018 estarán finalizados el proyecto de Blas Parera 31 (en Vicente López, también cerca del cruce entre ambas autopistas) que se estrenará en el segundo cuatrimestre del año. En total serán 13.100 m2. 

También se culminarán otras dos obras: Open Office 770 (en Olivos, sobre Libertador) con 12.061 m2 y y Boutique Work 3 (Palermo), con 3.010 m2. 

Hacia 2019 se prevé la mayor incorporación de más proyectos. La gran apuesta es el Centro Empresarial Libertador (Nuñez), que sumará 60.000 m2. 

Luego será el turno de Al Río Norte (Vicente López) con casi 30.000 m2 y Torre Posta, en General Paz, donde se ubicaba la planta de Philips. 

La mayoría de estos desarrollos serán A+ y tendrán categoría LEED, una certificación que garantiza que las obras son más sustentables, ya que desde su construcción hasta la puesta en marcha son realizadas con protocolos de cuidado medioambiental.

Si bien en la Argentina las empresas recién están mirando estas cuestiones, las multinacionales son las que más demandan estas certificaciones, dado que deben seguir reglas que imponen las casas matrices, como la eficiencia en el uso de agua y luz. 

Como se ve, conforme los brotes verdes fueron apareciendo en la economía, el mercado de oficinas vuelve a reactivarse, a punto tal que se perfila como uno de los grandes animadores del Real Estate en los próximos años.