Finanzas

Video: así es el perfil de quienes ya se sumaron al boom de créditos hipotecarios

31-08-2017 Uno de los grandes objetivos propuestos por el "modelo M" era que el valor de la cuota mensual de un crédito para la compra de una vivienda equipare al de un alquiler. Así, desde que el Central lanzó las UVA, surgió un nuevo perfil de compradores que está ayudando a darle impulso al mercado 
Por Mariano Jaimovich
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Edad promedio: 37 años. Asalariado, en pareja y con hijos en edad escolar. 

Ingresos familiares que superan los $35.000 mensuales y con ganas de mudarse a un departamento de tres ambientes.

Cansado de ser inquilino, solicita un préstamo por alrededor de $1,2 millón, que equivale a unos u$s70.000. 

Pretende cancelarlo en 20 años, que le implicará afrontar una cuota inicial de $7.800 bajo el sistema UVA

Este es, precisamente, el perfil que caracteriza a quienes hoy en día están solicitando créditos a largo plazo para apalancar la compra de una vivienda, según el relevamiento realizado por iProfesional.

Se trata de un típico integrante de clase media, que ahora sí cuenta con la posibilidad de acceder a una unidad, luego de años en los que este acceso estuvo prácticamente vedado.

Para los funcionarios, este es uno de los principales cambios que trajo el "modelo M", por su impacto directo sobre buena parte de la sociedad. 

"Se acabó el país donde sólo se construía para el segmento ABC1", expresa el titular del Banco Central, Federico Sturzenegger.

A mediados del año pasado, la entidad lanzó los créditos UVA (Unidad de Valor Adquisitivo), bajo la consigna de que la cuota mensual sea similar a la de un alquiler.

El siguiente cuadro sintetiza el funcionamiento de este sistema

Desde su nacimiento, esta vía de financiamiento ha crecido de manera sostenida, apuntalado por muchos argentinos entusiasmados por hacerse de hasta el 80% del valor de la propiedad.

Buena parte de la demanda corresponde a parejas cuyos ingresos totales superan los $35.000 por mes y que deben afrontar una cuota con tope en el 25% de ese monto. 

Perfil argentino
Del análisis de los perfiles de "clientes UVA", emergen datos sobre sus edades, montos solicitados en pesos, su equivalente en dólares y el plazo promedio (ver cuadro):

El Banco Nación es el que ofrece los plazos más extensos y que la demanda convalida: 26,5 años promedio.

El Santander, en tanto, es el que presta más cantidad de dinero a menor plazo. 

Claro que para poder afrontar una cuota que tiende a ser más elevada que la media, los interesados deben contar con un ingreso algo superior al requerido por otras entidades. 

El Banco Ciudad es otro de los players importantes de este tipo de financiamiento.

"Los plazos entre 15 y 30 años son los más solicitados. Pero el de 20 (años) es el que cuenta con la mayor demanda", indica a iProfesional Jorge Velázquez, responsable de Comunicación del Banco Ciudad.

En su visión, este lapso de tiempo obedece al análisis de la relación cuota-ingreso, como también al monto máximo requerido. 

"Ya concretamos más de 2.300 escrituras en UVA desde el lanzamiento, que representan cerca del 97% de nuestra colocación de hipotecarios", expresa.

Por el lado del Banco Provincia, desde la entidad informan que la mayor cantidad de tomadores son docentes, empleados públicos, municipales y  judiciales, y que uno de cada dos tiene entre 35 y 50 años.

"Hay otros 7.000 trámites iniciados y ya se recibieron más de 30.000 consultas", indican fuentes a iProfesional.

Por el lado del Nación, el rango de edad que prevalece es el de 25 a 38 años. La principal demanda proviene de parejas, ya sean matrimonios constituidos o convivientes.

Entre los privados, Santander es el que lidera el mercado de hipotecarios con UVA.

En este caso, la edad promedio de los demandantes ronda los 37 y sus  ingresos, los $30.000. 

En tanto, la cuota que deben afrontar merodea los $6.500 mensuales.

"Nuestras líneas son para los planes sueldos, tanto para asalariados de empresas privadas como del sector público. Muchos suman los ingresos del cónyuge", describen fuentes del banco a iProfesional.

El monto promedio en este caso supera el millón de pesos, mientras que el plazo de cancelación que se impone es el de 20 años. En general, se busca financiar el 60% de la vivienda.

"La línea de créditos UVA permite llegar más rápido. Cuentan con el ingreso suficiente como para calificar y la idea es que la cuota acompañe el crecimiento profesional y laboral", señalan desde el Santander.

Desde el Banco Hipotecario informan que se especializan más en líneas para la construcción de la primera vivienda. 

En este caso, el financiamiento en UVA para tal fin representa el 54% del total del origen de préstamos. El 46% restante corresponde a unidades terminadas, nuevas o usadas.

El monto promedio para ambas líneas es de $950.000 y el plazo ronda los 15 años. 

El ingreso medio es de $32.000 y la edad más representativa, 38 años.

Mercado en crecimiento
Según datos del Banco Central, desde su lanzamiento (abril del año pasado) se otorgaron más de $16.000 millones en créditos UVA.

En los últimos meses, la demanda ha subido de forma consistente. A tal punto que en julio se alcanzó el récord mensual de $5.000 millones, pese a la incertidumbre generada por la suba del dólar y las elecciones.

No obstante, en Argentina es muy poca la incidencia de estos préstamos: apenas se otorga un 2% en términos del PBI, uno de los indicadores más bajos del mundo.

En otros países esa relación llega a ser de hasta un 80%. Por caso, en Estados Unidos equivale al 65% del producto, y en Nueva Zelanda el 78%.

“Los $5.000 millones otorgados en julio, si bien son auspiciosos, distan mucho del objetivo que tenemos trazado", recuerda Sturzenegger.

En su visión, "si la idea es cambiar en serio la realidad habitacional, se debe aspirar a unos $15.000 millones por mes".

Pese a que la cantidad de personas que pudo acceder aún luce acotada, esta alternativa de financiamiento tuvo un salto cualitativo desde que fue lanzada.

En el caso de personas con ingresos mensuales a partir de los $18.000, las cuotas de $5.000 ajustadas por inflación hicieron viable el sueño de ser propietario.

Esto marcó un claro contraste con lo observado en años anteriores, ya que los requisitos eran casi imposibles de cumplimentar para un trabajador medio.

Hoy día, las viviendas adquiridas por sistema UVA totalizan algo más de 12.000, con préstamos canalizados fundamentalmente a través de bancos públicos.

Por ejemplo, sólo en el Nación existe una cantidad similar a la cifra anterior en etapa de evaluación.

Precisamente, esta entidad apenas otorgó cerca de 1.300 ya que recién hace cuatro comenzó a ofrecer este tipo de indexación.

Esto se debe a que Carlos Melconian, anterior presidente del BNA, mostró reticencia a utilizar este mecanismo y, en su lugar, optó por otro que consideraba al coeficiente de variación salarial como parámetro de ajuste. 

Ya con Javier González Fraga al frente, la entidad incorporó el mismo tipo de indexación que la propuesta por Sturzenegger.

En la actualidad, según afirman desde el Nación a iProfesional, "la línea de crédito más solicitada es la de UVA, ya que permite acceder a una mayor capacidad prestable con ingresos similares, si se la compara con la tradicional de tasa fija durante los tres primeros años".

Por lo pronto, el Provincia y el Ciudad son los bancos que más créditos hipotecarios bajo esta modalidad han otorgado: 3.100 y 2.300 hasta fines de julio, respectivamente (ver cuadro).

Por el lado de los privados, el Santander Río es el que hace punta: lleva liquidados (concretados) 1.876 préstamos por unos $2.411 millones.

Apunta a captar el gran caudal de cuentas sueldo que poseen, y es por eso que desde que lanzó hace un año este nuevo instrumento crediticio ya convalidó 16.500 solicitudes en todo el país, por casi $17.500 millones.

En la práctica, por cierto, ha efectivizado un nivel de operaciones mucho más bajo (11%), pero desde la entidad señalan que este volumen representa "la mayor cantidad en un banco privado".

Es decir, todas las otras operaciones con scoring aprobado requieren para liquidarse que el cliente presente una propiedad como garantía adecuada y que, claro está, se decida a escriturar.

"Al crecer el stock de scoring aprobados, están aumentando las liquidaciones mensuales en forma exponencial", resumen desde el Santander Río.

"El crédito hipotecario (UVA) se presenta como funcional y valioso con una menor inflación", resume Eduardo Fracchia, economista del IAE Business School.

"Puede ser una buena apuesta por la demanda insatisfecha de vivienda", concluye. 

Muchos argentinos que pugnan por dejar de ser inquilinos le dan la razón.

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