Legales

¿Viene la guerra de alquileres?: inmobiliarias irán a la justicia contra ley que obliga a pagar comisiones a propietarios

25-08-2017 La legislatura porteña aprobó el proyecto de ley impulsado por asociaciones de inquilinos, que obliga a los propietarios a pagar el total de las comisiones. Podría haber otra batalla judicial, ya que los corredores consideran que la norma viola el Código Civil y Comercial, además de la Constitución
Por Sebastián Albornos
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La Legislatura porteña aprobó con 51 votos positivos y dos abstenciones el proyecto para modificar la Ley 2.340 y establecer entre otros puntos que los propietarios de los departamentos que se coloquen en alquiler paguen la comisión inmobiliaria, en lugar de los inquilinos, como viene ocurriendo.

La propuesta, que fue impulsada por la asociación Inquilinos Agrupados y contó con el aval del Gobierno porteño, busca bajar los costos de acceso para los inquilinos, brindar asesoría legal permanente y gratuita, y a su vez darle a los dueños las herramientas para garantizar el cuidado de sus departamentos.

En la actualidad, quien quiere alquilar un departamento en la ciudad de Buenos Aires necesita juntar, entre las comisiones, depósitos y otros costos, entre cinco o seis meses del monto acordado, el cual debe ser pagado al momento de firmar el contrato.

Esto significaría una erogación inicial entre $40.000 y $50.000 si se toma como base un departamento promedio de tres ambientes.

Además, entre el costo mensual del alquiler más expensas y la tasa de alumbrado, barrido y limpieza, la luz y el gas, un inquilino con un salario promedio de $16.000 gasta como mínimo la mitad de sus ingresos. 

La iniciativa oficial supone que es el dueño del inmueble, y no el inquilino, el que contrata a una inmobiliaria, por lo que los honorarios del profesional deben acordarse con el locador y no con ambas partes.

En uno de sus artículos dispone que "en las locaciones de inmuebles con destino habitacional, queda expresamente prohibido requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios".

"Este es un primer paso para facilitar el alquiler en la Ciudad -explicó el presidente del IVC, Juan Maquieyra-. Como el inquilino ya no tendrá que pagar la comisión inmobiliaria ni los pedidos de informes, estimamos que el costo de entrada para alquilar una vivienda va a bajar un 30%".

Pronostican peor escenario para inquilinos
Quienes alzaron la voz para cuestionar la propuesta fueron los representantes de las inmobiliarias. Advierten que la iniciativa es “arbitraria” y provocará "el incremento del alquiler". Ocurre que los propietarios, que deberán abonar íntegramente el costo de la intermediación, ya han manifestado que lo trasladarán al precio".

El Colegio Profesional Inmobiliario planteó que la iniciativa “violaría le ley y la Constitución”, ya que el “nuevo Código Civil y Comercial dispone expresamente en el artículo 1.351, respecto de las operaciones inmobiliarias, que si solo interviene un corredor, todas las partes le deben comisión... y presume que los servicios no son gratuitos”.

“Cada vez que el Estado intervino el mercado las consecuencias fueron nefastas”, enfatizó el Colegio en una solicitada publicada en los diarios Clarín y Nación. 

Todo parece indicar que el sector inmobiliario, las asociaciones de inquilinos y el Gobierno porteño tendrán una nueva batalla en el escenario judicial.

La causa fue iniciada en marzo de ese año por la “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) y otros Contra el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA (Cucicba) sobre Amparo”.  Ahora, el máximo tribunal de Justicia porteño debe decidir sobre esta cuestión. 

Las inmobiliarias sostenían que el nuevo Código Civil y Comercial indica que los honorarios se pueden pactar libremente. Hasta tanto se resolviera esa diferencia, permitía que cada corredor fije sus emolumentos discrecionalmente, por lo que podía superar el tope del 4,15%.

En las dos instancias anteriores, las sentencias fueron en contra de los intereses de las inmobiliarias.

En ese caso, la batalla comenzó luego de que el Cucicba emitiera “una resolución en la que permite al sector fijar libremente el monto al momento de celebrar el contrato de alquiler”.

"Esperamos que el Tribunal Superior de Justicia repita lo que ya dijeron hasta ahora todos los tribunales que tuvieron el caso. El hecho de que el TSJ revise la medida no obsta que esté vigente la cautelar que impide a todas las inmobiliarias cobrar más del 4,15%. Por lo que es importante llevar tranquilidad a todos los inquilinos”, explicó Sebastián Pilo, co-director de ACIJ.

Ahora, las inmobiliarias podrían presentar –apenas se publique la norma en el Boletín Oficial porteño-  una medida cautelar para que la norma sancionada este jueves no entre en vigencia.

Nueva mesa de diálogo
Desde la asociación civil Inquilinos Agrupados aseguraron que “no hay ninguna razón ni argumento para pensar que el inquilino es un cliente de la inmobiliaria, y como tal deba pagar una comisión para firmar un contrato de alquiler; es de sentido común que la persona que requiere los servicios del inmobiliario es el propietario”.

En este punto, consideran que es nula cualquier imposición de comisiones, en abuso de la posición dominante y aprovechando de las necesidades del inquilino, que refleje una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida. Esto suele ocurrir en los casos en que se negocia la renovación del contrato.

Los expertos indican que cuando deban abonarlo para evitar un posible desalojo, lo paguen y luego lo descuenten en el primer mes del nuevo vínculo.

Si bien las organizaciones sociales impulsaron un proyecto de ley para reemplazar la garantía propietaria por otros sistemas, el gobierno porteño prefirió no avanzar. Aunque convocará a las ONG y a representantes de inmobiliarias y propietarios a una mesa de diálogo.

En este tema de las comisiones, el Cucicba quería que se aprobase un texto de ley que estableciera que los martilleros hacen un trabajo de intermediación, por lo que las dos partes deben abonar los honorarios.

Y proponía que la comisión a cargo del inquilino -equivalente a un mes de alquiler (4,15% del contrato)- fuera un piso.

"Para los casos de locaciones o renovaciones de contratos sobre bienes inmuebles destinados a vivienda única, el monto de honorarios a acordar por cada una de las partes no podrá ser para el locador superior al 3%, y para el locatario no será inferior al 4,15% ni superior al 6,15%, calculados sobre el monto total del contrato", establecía el artículo impulsado por los corredores inmobiliarios.

Cada contrato de alquiler incluye la certificación de firmas y el informe de dominio. Los cargos por esos gastos eran trasladados al inquilino. La nueva ley lo prohibirá.

"Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional", señala el texto.

Los inquilinos solo deberán abonar un informe de dominio que ronda los $350. Y no afrontarán los gastos de la gestoría que las inmobiliarias suelen sumar a ese costo.

Además, en otro de sus artículos, la flamante norma dispone que todo ofrecimiento publicitario de locación de inmuebles con destino habitacional que se emita vía páginas web, propias o de terceros, muestre la siguiente leyenda:

"Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será el equivalente al cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato. Se encuentra prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos”.

Además, el IVC brindará asesoramiento gratuito a inquilinos y propietarios. "Vamos a potenciar lo que hace la Defensoría del Pueblo, que tiene un área de atención a inquilinos", dijo Maquieyra. 


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