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La "inmobiliaria" del gobierno porteño pone a la venta cinco nuevos terrenos por u$s300 millones

10-10-2017 Si se dividen la superficie total a vender por el monto estimado a reacudar permite inferir una valuación de alrededor de u$s4500 por m2. Las obras ferroviarias están proyectadas para las líneas Mitre, San Martín y Belgrano Sur
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Mientras ya lleva recaudados cerca de u$s300 millones por licitaciones en varias zonas de la Ciudad de Buenos Aires y espera obtener otros u$s160 millones en subastas pendientes, la "inmobiliaria" del Gobierno está a punto de vender otra importante cantidad de inmuebles en el ámbito porteño.

Se trata de la Administración de Bienes del Estado (AABE), organismo creado para reemplazar al Organismo Nacional de Bienes del Estado (ONABE), que funciona bajo la órbita de la Jefatura de Gabinete y que preside Ramón Lanús. Su objetivo es el de administrar los bienes propiedad del Estado nacional en todas las provincias, ponerlos en valor y, si es necesario, venderlos mediante el proceso de subasta pública.

Este mecanismo es el que ya utilizó para desprenderse de varios terrenos tanto en Capital Federal como los ubicados en una zona comprendida por el sur de Puerto Madero y el barrio porteño de La Boca y bautizada como Catalinas Sur

También otros lotes, terrenos, edificios o inmuebles incluidos entre los casi 100.000 que fueron detectados por el organismo a nivel nacional a partir de un relevamiento sobre el patrimonio inmobiliario actual del Estado Nacional.

En ese marco, la AABE acaba de sellar un nuevo convenio con el gobierno de la Ciudad de Buenos Aires para la venta de cinco inmuebles con los que se esperan recaudar u$s300 millones en los próximos meses.

Según el acuerdo, al que accedió iProfesional, el dinero será usado por la administración de Horacio Rodriguez Larreta para financiar obras de infraestructura ferroviaria, como la construcción de pasos bajo nivel en varios barrios.

Son cinco predios que, en conjunto ocupan una superficie de 66.683 m2 que si se dividen por el monto estimado a reacudar permite inferir una valuación de alrededor de u$s4.500 por m2.

Para poder subastarlos, el organismo envió a la Legislatura porteña un pedido de rezonificación que finalmente logró ser aprobado en general la semana pasada. Ahora, antes de fin de año, debería lograr aval definitivo, con un debate sobre la incidencia de cada operación, el establecimiento de sus usos y los límites de altura

El primer predio se ubica sobre Avenida del Libertador, detrás de la Estación Retiro. Hoy es ocupado por un estacionamiento para vehículos afectados a la AABE y dos entes más como son Administración de Infraestructuras Ferroviarias (ADIF), y la Sociedad Operadora Ferroviaria. 

Tiene 23.200 m2 y comprende la franja de Avenida del Libertador desde Ramos Mejía hasta la altura del Museo Ferroviario, donde en la actualidad existen galpones y estacionamientos de oficinas públicas. Es decir, va desde el edificio de la AABE hasta la Avenida 9 de Julio. 

El segundo terreno está emplezado en la zona de Colegiales y Palermo. Más precisamente en la la calle Holmberg y las vías del Ferrocarril General Bartolomé Mitre. Posee 4341 m2 y está sin uso. 

El tercero linda con la Avenida General Paz y la calle Acassuso al 7625. Posee 11.521 m2.

El cuarto está junto a la estación General Urquiza de la línea Mitre. Se trata de un polígono formado por las Avenidas Roosevelt, Triunvirato, la calle Bucarelli y el deslinde con un área operativa del ferrocarril. Tiene 7790 m2 y en la actualidad funcionan canchas de fútbol sintético.

El quinto se ubica en la calle Ocampo, entre las vías del Ferrocarril General San Martín y las del Mitre. Es un predio de 19.831 m2 y hoy también está ocupado por un complejo de canchas de fútbol.

Planes para infraestructura
Desde AABE explicaron  que el convenio urbanístico permitirá que los fondos que se generen por la posterior venta de estos terrenos se dediquen en un 100% a obras de infraestructura ferroviaria en el área metropolitana.

En este sentido, el dinero iría a sostener la construcción de varios viaductos como los que están proyectados para las líneas ferroviarias Mitre, San Martín y Belgrano Sur en la Capital. El expediente debe ser presentado en una audiencia pública que todavía no tiene fecha. Y recién entonces será girado a la Legislatura para un segundo tratamiento y eventual aprobación, antes de enero próximo.

En cuanto a los viaductos a financiarse con estos fondos, se destaca una obra que, en la traza del ferrocarril Mitre, eliminará ocho barreras en Belgrano, Núñez y Palermo.

Esta obra permitirá descomprimir la congestión vehicular y aumentar la seguridad del tráfico ferroviario. Se beneficiará a los 120.000 pasajeros que utilizan el tren Mitre todos los días, que podrán llegar más rápido a destino. Además, al eliminarse los cruces ferroviarios, mejorarán las frecuencias los 250.000 usuarios de colectivos y los 260.000 automovilistas que cruzan los pasos a nivel de la zona a diario ahorrarán entre 15 y 20 minutos de viaje.

Otra obra a financiarse con estas subastas tendrá como destino las vías del ferrocarril San Martín. Este proyecto elevará el tren a lo largo de cinco kilómetros, desde la estación Palermo hasta la estación La Paternal. En ese trayecto el gobierno porteño tiene previsto abrir nueve pasos seguros para beneficio de alrededor de 680.000 personas.

Se plantea la eliminación de 11 barreras correspondientes a los cruces con las avenidas Córdoba y Corrientes; y las calles Jorge Newbery, Garmendia, Honduras, Gorriti, Cabrera, Niceto Vega, Loyola, Ramírez de Velasco y Girardot. Se trata de una iniciativa considerada como "esencial" por las autoridades para la consolidación de la Red de Expresos Regionales (RER), y será llevado adelante por el Ministerio de Desarrollo Urbano y Transporte porteño a través de Autopistas Urbanas S.A.

La RER incluye la ampliación de los recorridos de las líneas ferroviarias metropolitanas para enlazar las que vienen desde el sur (Roca y Belgrano Sur), desde el norte (San Martín, Mitre) y el oeste (Sarmiento), generando un gran nodo de conectividad regional.

La primera etapa contempla la construcción de una gran estación central, que estará ubicada entre el Obelisco y la Avenida de Mayo, en el subsuelo de la Avenida 9 de Julio.  Tendrá 400 metros de largo e integrará físicamente los distintos modos de transporte como el Metrobus, los servicios de combi, las líneas de subte y en un futuro con la nueva terminal central del Sarmiento.

Y como parte de este proyecto, habrá un viaducto adicional que correrá en la línea Belgrano Sur y permitirá que el tren llegue desde la Avenida Dorrego, en Palermo, hasta la Avenida Congreso.

"Desde la AABE creemos que los inmuebles que se encuentran en el territorio porteño con un destino sub-óptimo, deben afectarse a la planificación, desarrollo y ejecución de políticas urbanas que permitan un adecuado y equilibrado crecimiento de las zonas metropolitanas", aseguraron las fuentes del ente.

Y agregaron que se trata de una tarea "conjunta y coordinada con las autoridades locales, siendo esto una manera de fomentar la construcción y por ende la generación de empleo". También explican que la puesta en valor de los inmuebles mediante la rezonificación permitiría recomponer el tejido urbano de la zona donde se encuentran ubicados, ampliando las posibilidades de desarrollo de actividades económicas del sector terciario con gran capacidad de generación de empleo.

De todos modos, advierten que desde AABE condicionan las ventas de los predios al desarrollo de proyectos que incentiven la inversión y el empleo y dinamicen la economía, ya que cada peso recaudado equivale a $4 invertidos.

"Buscamos oportunidades que mejoren el entorno y ayuden a dinamizar la economía poniendo en valor inmuebles que se encuentran subutilizados, en estado de abandono o mal concesionados", añaden. 

Anticipan que seguirán trabajando con el Ministerio de Transporte y el gobierno porteño "para generar esquemas en los cuales los inmuebles que están afectados al transporte y espacialmente a la operación ferroviaria, se incorporen a la ciudad y generen ingresos para financiar obras de infraestructura ferroviarias muy relevantes para el área metropolitana".

Se viene el Catalinas II
Pero antes de sacar a la venta estos predios, el organismo cederá a inversores privados otros terrenos en el marco de una iniciativa bautizada como Catalinas II y que será destinado a levantar un nuevo distrito de oficinas premium ubicado frente a las torres originales que llevan el nombre de esta zona, frente al Río de la Plata, entre Plaza San Martín y la avenida Córdoba, sobre el trazado de la calle Madero.

Las nuevas torres que se proyectan edificar se levantarán sobre cuatros lotes en una superficie total de 12.800 metros cuadrados.  La primera subasta se realizará el próximo 26 de octubre y la siguiente el 14 de diciembre. En todos los casos, el precio de base será de u$s40 millones, aunque desde el Gobierno se asegura que la cifra será ampliamente superada y podría rondar los u$s250 millones.

Son los últimos premium que el organismo ofrece a los desarrolladores inmobiliarios. Pero, a diferencia de los cinco terrenos anteriores, lo recaudado se destinará a financiar las obras del Paseo del Bajo que ya comenzaron y cuyo objetivo es construir una autopista subterránea que unirá la Illia con la 25 de Mayo y la Buenos Aires-La Plata. 

Es una obra que requiere de u$S650 millones de inversión, de los cuales la mitad fueron aportados mediante un crédito de la Corporación Andina de Fomento y el resto con terrenos de la AABE.

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