Créditos hipotecarios, "lado B": suben los precios en dólares de las propiedades y ahora hay pocas por debajo de u$s50.000
No hay rubro en que el incremento de los precios no se haga notar, y el mercado inmobiliario no está ajeno a este flagelo.
Para alegría de muchos, los créditos hipotecarios UVA volvieron a darle vida a un sector que se mantuvo adormecido durante años.
Claro que ese mayor empuje también tiene su "lado B": el aumento en los precios de los inmuebles.
Así queda demostrado en el valor promedio de las operaciones que se registran, por ejemplo, en Capital Federal.
¿Por cuánto se escritura?
De acuerdo con el relevamiento realizado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad, hacia fines de 2017 el monto total de las transacciones se elevó cerca de un 75% respecto del año previo.
Del relevamiento surgen otros datos interesantes en cuanto al costo de las propiedades:
- Hoy día, el 50% de las escrituras involucra una cifra que se ubica entre los u$s52.000 y los u$s130.000.
- En junio de 2017, para esa misma franja, el total de transacciones era del 44%.
Otro dato significativo surge de comparar noviembre 2017 con el mismo mes del año anterior. En 2016, había dos categorías que luego desaparecieron, producto del constante incremento de los precios:
- Las propiedades por debajo de los u$s20.000, que movían casi el 10% del mercado.
- Las unidades comprendidas entre u$s20.000 y los u$s45.000, con una participación del 7%.
Hoy día, en cambio:
- La categoría más baja es la de propiedades inferiores a los u$s37.000 (15% de las transacciones concretadas).
- Surgieron dos nuevos segmentos en el tope: el de las unidades de entre u$s130.000 y u$s185.000, y las de mayor valor a ese rango. Entre ambas, representan el 40% de las operaciones pactadas.
En dólares, no pesos
Los datos que difunde el Colegio de Escribanos consideran los montos en pesos que acuerdan las partes, si bien la negociación, en la práctica, suele ser en dólares.
En otras palabras, los incrementos que consigna el informe no guardan relación con la evolución del tipo de cambio. Más bien, reflejan el alza real de los precios en moneda "dura".
Para Germán Gómez Picasso, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario, esta tendencia a la suba se mantendrá: "Estimamos que en 2018 los inmuebles seguirán con un comportamiento ascendente".
En su visión, "las propiedades registrarán una aumento en dólares que se ubicará entre el 13% y el 15%", asegura Picasso a iProfesional.
El impacto en los UVA
Los préstamos hipotecarios UVA llegaron para darle esperanzas a quienes quieren cumplir con el sueño de la casa propia.
En su concepción, fue ideado para mejorar el acceso al crédito de muchas personas que no podía calificar por la relación cuota-ingreso.
Así, este nuevo sistema (en muy poco tiempo) sirvió para lubricar nuevamente un mercado que se había frenado en épocas de cepo y ante la falta de financiamiento.
Según se desprende del último informe del Colegio de Escribanos de Buenos Aires, la cantidad de operaciones apalancadas con hipotecarios no para de crecer y explica cada vez más escrituraciones.
Tal es así que, en noviembre, el repunte fue del 185% respecto al mismo mes del año anterior.
Para ese mes, según Reporte Inmobiliario, una de cada tres operaciones se pactó gracias a la obtención de un préstamo de largo plazo.
Los créditos UVA, a ojos de la sociedad, son mucho más convenientes que los hipotecarios "tradicionales", y su nivel de accesibilidad es mayor.
En medio de este boom, los especialistas destacan algunas cuestiones que vale la pena tener en cuenta, más allá de que todavía no generen señales de alerta.
Del último trabajo divulgado por el Colegio de Escribanos se desprende que en el mercado porteño ya quedan muy pocas viviendas por debajo de los u$s50.000.
Según Reporte Inmobiliario, el precio de las viviendas usadas creció 12% en 2017 a raíz del impulso que le confirieron los créditos hipotecarios.
A modo de ejemplo:
- El precio de un departamento usado de 40 m2 era de u$s78.900 hacia fines de 2016 ($1,27 millones al cambio oficial de ese entonces).
- Un año después, esa misma vivienda pasó a valer u$s88.200 ($1,68 millones).
Esa suba complica a los potenciales tomadores de créditos, ya que pueden quedarse cortos al recibir el dinero del banco. Es decir, corren el riesgo de tener que aspirar a un inmueble más barato.
En otras palabras, el banco le otorgará el monto solicitado en pesos, y si la unidad aumentó en dólares, verá perjudicada su situación (si es que sus ingresos no acompañaron esa suba).
Cada vez más ventas
En noviembre, el total de escrituras en la Ciudad de Buenos Aires marcó un repunte interanual del 35%. Con 6.757 operaciones, ese mes fue el de mayor movimiento de la última década.
En 2007 se habían registrado 6.738 escrituras. Desde entonces, nunca en el onceavo mes del año se superaron las 6.500 transacciones.
El punto más bajo se tocó en 2014, con apenas 2.716 operaciones, cuando el cepo hacía estragos en el mercado inmobiliario.
