Real Estate

Mercado inmobiliario top: negocio sin "UVA" y con precios de departamentos de hasta 12.000 dólares por metro cuadrado

16-02-2018 El mercado del "ladrillo top" tiene una dinámica propia, que va más allá del nivel de créditos hipotecarios UVA o del movimiento del billete verde. Además de la zona, influye la calidad de la construcción y el tipo de  amenities. La lista de empresarios que están apostando fuerte en este segmento
Por Esteban Vaughan
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Viene a ser un sub mercado que opera dentro de otro. Para muchos, tiene vida propia y hasta puede mirar de reojo y sin mayores preocupaciones lo que ocurre en el sector en general.

Se trata del segmento premium del negocio inmobiliario, que no sólo se encuentra en un muy buen momento sino que, además, tiene un muy alto potencial de crecimiento, a ojos de los especialistas.

Lejos de reparar en la evolución de algunas variables o indicadores -como el nivel de los créditos hipotecarios UVA o el dólar-, los "ladrillos VIP" siguen su avance a paso firme, al punto que el metro cuadrado en edificios nuevos y de primer nivel ya toca los 12.000 dólares.

Entre lo que se terminó de construir el año pasado, obras en marcha y edificaciones que comenzarán a gestarse en breve, la Ciudad de Buenos Aires sumará al menos una docena de emprendimientos de gran categoría.

En este marco, la pregunta inevitable es si hay en el mercado capacidad suficiente como para absorber ese incremento de superficie "top".

La respuesta la dan los propios desarrolladores inmobiliarios: aseguran que, en la mayoría de los casos, ya tienen vendidos los inmuebles en un 70% incluso sin haber comenzado las obras.

"Se trata de una demanda lenta pero muy firme. Todos los proyectos que salen a la venta se colocan casi sin inconvenientes. Algunos con mayor demora que otros pero, en definitiva, la operación se realiza", asegura a iProfesional Dina Cruzio, directora del área residencial de la inmobiliaria LJ Ramos.

La especialista indica que el año pasado la demanda estuvo centrada "preferentemente en unidades más bien chicas", pero que ahora se ha comenzado a extender hacia superficies mayores.

"Se nota el aumento de las consultas. Desde hace tiempo el segmento de viviendas caras muestra buen movimiento, pero ahora vemos una postura todavía más activa por parte de los compradores", dijo Cruzio.

Adriana Massa es titular de la inmobiliaria que lleva su apellido. Además, está asociada a Sothebys International Realty, una de las firmas del sector más reconocidas a nivel mundial en lo que hace a la comercialización de emprendimientos de lujo.

Al igual que Cruzio, pronostica una evolución positiva de este segmento: "La venta es muy sostenida, viene muy bien, cada día mejor".

Una de los requisitos centrales para que una vivienda forme parte del circuito premium es la ubicación.

Sobre este punto, no hay demasiados misterios: Puerto Madero y todo el corredor norte de la Ciudad de Buenos Aires ostentan las viviendas con cotizaciones más elevadas.

En cuanto a los precios, además de la zona, influyen tipo de construcción y amenities, características que hacen que los valores se ubiquen entre los u$s5.000 y los u$s12.000.

"Palermo, Recoleta, Barrio Norte y Belgrano, junto al corredor de Avenida Del Libertador, han sido las zonas que mayor movimiento registraron en 2017. Este año creemos que habrá incluso una mayor actividad", afirma Cruzio, quien además suma a Puerto Madero al listado.

Según coinciden ambas especialistas, el total de escrituraciones en 2018 superará al del año pasado. Al respecto, Cruzio pronostica un mayor flujo de inversores que se irá sumando a la demanda motorizada por usuarios finales.

"Si bien no se puede hablar de tendencia, es correcto resaltar este cambio y la mayor cantidad de consultas. Posiblemente se trate de personas que salen del mercado financiero y analizan la posibilidad de incursionar en inmuebles", apunta la ejecutiva de LJ Ramos.

La mayor cantidad de requerimientos y una perspectiva favorable para el sector lógicamente impulsan al alza los precios.

En 2017, el valor promedio del metro cuadrado se incrementó 10%. Para el caso del segmento de lujo, se aproximó al 7%. Para este año, en el que se prevé mayor actividad, los pronósticos refieren a un repunte superior.

En el marco de una demanda sostenida y ante la falta de terrenos en las zonas más cotizadas de Capital Federal, los desarrolladores van en busca de nuevas ubicaciones.

Así se genera un "efecto derrame", por el que resultan beneficiados los barrios contiguos a los de más requeridos.

Para todos los gustos
El crecimiento sostenido del mercado inmobiliario premium ha llevado a muchos desarrolladores a incrementar su participación o a incursionar si es que aún no lo hicieron.

Así, la lista de nombres se va a ampliando en la medida que transcurre el tiempo y se disipan las dudas.

1.- Marcelo Mindlin
A título personal, el presidente de Pampa Energía, dueño de Edenor y de los activos de Petrobras Argentina construye residencias de lujo que cotizan en torno de u$s10.000 el m2, de las más caras en Ciudad de Buenos Aires.

Estará ubicado en la calle Martín Coronado, entre San Martín de Tours y Salguero.

El empresario invertirá la friolera de u$s100 millones.

2.- Eduardo Costantini y Alan Faena
El presidente de Consultatio se asoció con el titular de Faena Group para desarrollar Oceana Puerto Madero.

El emprendimiento contempla dos edificios residenciales en Puerto Madero y ambas construcciones sumarán 26.000 m2.

La inversión no bajará de los u$s120 millones.

3. - Jorge Pérez
El fundador de Related Group desembolsará u$s250 millones en Puerto Madero para erigir dos torres residenciales.

Habrá unidades de hasta 520 m2, algunas de las cuales también se podrán adherir a un pool hotelero.

Estos espacios se comercializan en u$s8.000 el m2.

4.- Alejandro Ginevra
También en Puerto Madero, construye 52.000 m2. De ese total, 3.000 m2 serán destinados a amenities, entre los que se destacan una gran cava de vino, microcine high-tech multimedia y jardín de yoga.

Serán 150 viviendas de hasta cuatro dormitorios y un pent-house, por la "módica" suma de u$s7.000 el m2.

La inversión llegará a los 100 millones de dólares.

Además, tiene en marcha la construcción del Hotel Viceroy Buenos Aires, que dispondrá de 125 habitaciones y 30 residencias de lujo, con precios que se moverán entre los u$s7.000 y los u$s10.000 por m2

5.- Familia Sutton
A mediados del año pasado, los dueños del Hotel Alvear inauguraron en Puerto Madero Alvear Icon y debutaron en el mundo del ladrillo con valores que alcanzan los u$s10.000 por m2.

En ese mismo barrio ahora preparan Alvear Tower, una construcción que será la más alta del país.

Los valores del m2 irán desde u$s9.000 a los u$s12.000. Contará con amenities como sala de ensayo, spa de mascotas y simulador de golf.

6.- Familias Brito y Fernández Prieto
Las desarrolladoras Vizora y Estudio Fernández Prieto construyen The Link Tower en Puerto Madero.

En este caso, el valor del metro cuadrado arrancará en los u$s5.500.

Tendencia mundial
En el mundo, se observa una fuerte tendencia a ponerle fichas al mercado de lujo, y en Argentina esto también va cobrando más fuerza.

Una de las estrategias que utilizan los desarrolladores para motorizar sus iniciativas es asociarse a una marca reconocida que, al mismo tiempo, aprovecha para incursionar en el mercado inmobiliario.

En la Argentina, esto también empieza a verse y uno de los primeros pasos lo ha dado Decó Recoleta.

Se asoció a la marca de lujo Armani para levantar un emprendimiento de primer nivel en el lugar en el que durante décadas funcionó el restaurante Lola. En este caso, el m2 costará hasta u$s7.000.

En Miami, por ejemplo, la fabricante de autos Aston Martin construirá junto con un desarrollador una torre residencial de 66 pisos con 391 departamentos, varias piscinas, sala de golf virtual y dos cines.

¿Cuánto habrá que pagar? Los precios de las unidades van desde los u$s600.000 a los 50 millones de dólares.

También en Florida, otra automotriz, en este caso Porsche, desarrolla un emprendimiento de lujo superior.

Por estos departamentos hay que desembolsar entre u$s5,5 y u$s33 millones.

El emprendimiento cuenta con piscina en cada uno de los balcones, además de ofrecer la posibilidad de estacionar el auto en medio del departamento.

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