Economía

Hipotecarios: ya se debe ganar más de $25.000 para acceder a créditos UVA de $1 millón

20-05-2018 El endurecimiento de los requisitos se debe al avance de la inflación y al incremento de tasas, dos factores que afectan directamente al valor de las cuotas                                                                                
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Para acceder a un crédito hipotecario de $1 millón en UVA a 30 años se debe ganar al menos $25.284, lo que representa un incremento de $6.000 respecto a las condiciones que existían hace exactamente doce meses, señala el diario Los Andes.

El endurecimiento de los requisitos se debe al avance de la inflación y al incremento de tasas, dos factores que afectan directamente al valor de las cuotas.

Por ejemplo, una persona que el año pasado sacó un crédito hipotecario de $1 millón en UVA, comenzó pagando una cuota inicial aproximada de $5.500. Hoy, en cambio, un nuevo beneficiario tiene que empezar pagando $6.606, lo que representa un aumento del 20 por ciento.

Para entender mejor cuánto cambiaron los préstamos hipotecarios en un año, se debe repasar la evolución de dos variables claves: las Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y las tasas de interés.

Las UVA representan la milésima parte del costo de un metro cuadrado de construcción y su valor se actualiza día a día de acuerdo al incremento de la inflación.

Hoy una UVA cotiza a $23,34 y si la inflación aumenta 2% en el próximo mes, su valor pasará a ser de 23,80 pesos. 

Un crédito de $1.000.000, por ejemplo, equivale hoy a 42.844,9 Unidades de Valor Adquisitivo. Una persona que accede a ese préstamo deberá devolverle al banco 42.844,9 UVA, pero el año que viene éstas no valdrán $23,34 como hoy, sino que posiblemente costarán $28 o más, dependiendo del avance de la inflación. Eso llevaría el valor de la deuda a cerca de 1.200.000 pesos.

En mayo de 2017 las UVA cotizaban a $18,67. Es decir que entre mayo de 2017 e igual mes de 2018, su precio subió 25%. Ese es uno de los motivos por los cuales las cuotas y los requisitos de ingreso hoy son mayores.

El otro factor determinante es la tasa de interés. Es que los bancos que otorgan los préstamos hipotecarios les cobran a los beneficiarios la cuota en UVA, más una tasa de interés, que básicamente sería su ganancia real.

En mayo de 2017 los bancos ofrecían los créditos hipotecarios a tasas que iban de 3,5% a 6,9% anual, de acuerdo a la entidad, el plazo del préstamo y la relación del endeudado con el banco. Hoy, como consecuencia de la inestabilidad económica de los últimos meses, las tasas de interés subieron y la tasa de los bancos va de 6,5% a 9 por ciento.

Las condiciones de los créditos hipotecarios en UVA varían bastante en función del banco y la capacidad de pago de quien solicita el préstamo, pero los simuladores de crédito que ponen a disposición las propias entidades bancarias permiten hacer una comparación, para que cada usuario evalúe la opción más conveniente. 

Uno de los más baratos es el Banco Nación. Por un préstamo de $1.000.000 para adquisición de vivienda a 30 años se pide un ingreso familiar mínimo de $25.284,59, siempre y cuando tenga el paquete de servicios "Cuenta Nación Simple" en alguna de sus sucursales.

La cuota inicial es de $6.606,65 y con una proyección de inflación moderada podría llegar a $10.500 luego de tres años.

Si el solicitante no es cliente del Nación, por el mismo préstamo se exige un ingreso mensual de $27.353 y se debe pagar una cuota de $7.338,26 en el primer mes. La diferencia en los montos se debe a que a los clientes se les ofrece una tasa de 6,5% y a los "no clientes" una del 8 por ciento.

Es similar el sistema que pone a disposición Santander Río. Esa entidad bancaria ofrece para quienes tengan una cuenta sueldo en alguna de sus sucursales una tasa de interés de 6,9%. Por $1 millón a 30 años se paga una cuota inicial de $6.691 y se exige un ingreso mensual de 27.500 pesos

Para los no clientes, Santander Río aplica una tasa de interés de 8%, exige un ingreso mínimo de $30.500 y cobra una cuota inicial de 7.440 pesos.

También el Banco Hipotecario ofrece un simulador que permite calcular las condiciones del préstamo. Siendo cliente del banco, se deben demostrar ingresos de $27.218 para solicitar un préstamo de $1 millón a 30 años. El crédito se paga con una tasa nominal anual de 9,9% y la cuota inicial es de 8.165 pesos

En caso de no ser cliente, el Hipotecario exige un ingreso mínimo de $32.408 para acceder al mismo préstamo. La tasa de interés es la misma (9,90%), pero la cuota inicial asciende a 9.723 pesos.

El Banco Galicia también ofrece préstamos más accesibles a quienes tienen una cuenta en alguna de sus sucursales. Los clientes de esa entidad que quieran acceder a un crédito hipotecario de $1.000.000 a30 años deben ganar al menos $32.184 y tendrán que abonar una cuota de $8.046 (tasa de 9%), mientras que los "no clientes" tienen que demostrar ingresos mensuales de $35.102 y pagan una cuota inicial de $8.775 (tasa del 10%). 

Es similar el producto que pone a disposición el Banco Supervielle. Para un préstamo de $ 1millón en UVA a 30 años se les exige a los clientes un salario mínimo mensual de $32.540. La primera cuota es de $8.200 y la tasa nominal anual es de 9%. A quienes no tienen cuenta en ese banco se les exige un ingreso de $35.455 y se les aplica una tasa de interés de 10%. En ese caso, la primera cuota alcanza los 8.864 pesos.

El Banco Francés otorga créditos hipotecarios en UVA de $1.000.000 a 30 años para quienes tengan un ingreso mensual de $32.200. La tasa de interés ofrecida es de 8,5% y el valor de la primera cuota es de 7.766 pesos.

El economista Carlos Rodríguez explicó que "los nuevos préstamos hipotecarios en UVA fueron pensados para una inflación con tasa descendente, que es todo lo contrario a lo que está pasando ahora". 

En consecuencia, el experto opinó que este no es el mejor momento para tomar los créditos en UVA. "Es imposible que ocurra lo mismo que con la circular 1.050, porque los créditos tienen la limitante de que las cuotas a pagar no pueden ser superiores al 30% del ingreso del solicitante. Sin embargo, cuando las cuotas suben más que los sueldos, se resuelve el desfase ampliando el tiempo en el que se devuelve el crédito y no es bueno para una familia estar pagando un préstamo toda su vida", indicó. 

Pablo Salvador, doctor en economía, señaló al Diario Los Andes que para evaluar el impacto de la inflación en los créditos UVA hay que hacer una distinción entre quienes ya están pagando un préstamo y quienes tienen los trámites aprobados pero aún no reciben el dinero. 

Estos últimos, para Salvador, son los más afectados por el avance de la inflación, debido a que algunas propiedades subieron de precio muy rápido en las últimas semanas. "A muchos se les aprobó un millón de pesos de crédito y ahora ya no les alcanza para comprar la casa que tenían en mente. Algunos bancos otorgan un monto adicional para cubrir esa diferencia, pero no es el escenario ideal", comentó.

"Los que ya están pagando un préstamo han sufrido aumentos en las cuotas, pero están protegidos por la relación cuota/ingreso del 30%. Eso les permite mantener un pago mensual similar o un poco mayor al de un alquiler, aunque con la desventaja de que el crédito se alarga en el tiempo", agregó Salvador. 

"De todas formas, lo que hay tener en cuenta para medir el impacto de la inflación en los créditos ya aprobados es la diferencia entre la variación de las UVA y el incremento de los salarios. Cuando los primeros suben más que los segundos es un problema", apuntó el economista. 

"Por el momento los beneficiarios de los créditos no han tenido dificultades en ese sentido. En 2016 las Unidades de Valor Adquisitivo aumentaron lo mismo que los sueldos, alrededor de un 20%, y en 2017 los salarios le ganaron por algunos puntos a la inflación. Claro que estamos hablando de préstamos a 30 años y es posible que se den situaciones distintas a futuro", concluyó.

El economista Andrés Koleda señaló al matutino: "Para que los créditos funcionen, el Gobierno Nacional va a tener que revisar los instrumentos de política fiscal y monetaria. Con un dólar a $21 los préstamos eran sustentables, pero con los últimos acontecimientos los créditos ajustados por inflación van a tener un fuerte impacto", indicó el experto. 

"La mayoría de las paritarias se cerraron con parámetros ya desactualizados, como un dólar más bajo y una previsión inflacionaria menor. Si no se revisan los resultados de los acuerdos salariales se va a comprometer la aplicabilidad y la solvencia para los acreedores", aseguró Koleda. 

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