Los inmuebles en Buenos Aires son hipercompetitivos en términos relativos de calidad-precio con relación a las sumas que se manejan en otras ciudades del globo.

La menor valuación del m2 en dólares ayuda a que nuestro paí­s comience a sonar en los oí­dos de inversores del mundo. Pero esta situación por sí­ sola no es la que atrae a los capitales extrafronterizos. Los que acuden, por ahora en forma individual, lo hacen seducidos por la arquitectura y oferta cultural que aprecian en Buenos Aires o bien por la variedad extraordinaria de bellezas naturales de nuestro paí­s.

La Argentina comienza a aparecer como una opción a considerar en virtud de que permite obtener un buen pasar a un bajo precio. Se divide cuando menos por cuatro o por tres, según sea la procedencia europea o norteamericana del visitante.

Al comparar valores, siguen siendo sin lugar a dudas el caballito de batalla del mercado local. El rango mí­nimo del metro cuadrado para un departamento usado dentro de la Ciudad de Buenos Aires se ubica u$s160 por debajo de una ciudad como Vilnius, la capital de Lituania; o u$s290 menos que Budapest (Hungrí­a), ambas ubicadas en Europa del Este.

En Viena, capital de Austria, el rango mí­nimo se encuentra en 703 euros por metros cuadrado. En los rangos superiores las diferencias se hacen más abismales, llegando a multiplicar por 10 el valor local, con precios que superan los 10.000 euros el metro cuadrado en ciudades como Kobenhaven (Dinamarca), Madrid (España), Paris (Francia) o Roma (Italia).

En más de 20 ciudades de Europa se paga el m2 de departamento por arriba de los 3.000 euros. De acuerdo a un estudio publicado recientemente por el semanario británico The Economist, Mónaco es la ciudad más cara del viejo continente. En el principado, un m2 se cotiza por encima de los 32.000 dólares.

Londres, sede de la monarquí­a británica, le sigue en el ranking de valores. Allí­ para hacerse de un departamento de calidad premium hay que contar y estar dispuesto a pagar casi u$s19.000 el m2. No es para menos, ya que una cochera en el centro de Londres cuesta la friolera de 60.000 libras (unos 116.000 dólares).

Si bien los precios de las restantes ciudades no alcanzan lí­mites tan elevados -los 8.600 dólares/m2 de Paris, los 7.900 de Roma o los 8.100 en Moscú-, exceden por varias veces las cotizaciones residenciales de Buenos Aires.

Por cierto, resulta difí­cil encontrar cotizaciones en las grandes ciudades capitales internacionales que se encuentren por debajo de los valores de Buenos Aires, para hallarlas justamente debe recurrirse a investigar los mercados inmobiliarios de ciudades como Lagos (Nigeria) o Kampala (Uganda), donde el m2 de un departamento se cotiza respectivamente a 1.200 y a 900 dólares.

HipotecasAhora bien, al momento de financiar la compra de una vivienda, la cuestión cambia radicalmente, ya que las tasas de interés de los créditos hipotecarios en la Argentina es sustancialmente superior a la que se abona en la mayorí­a de los paí­ses de Occidente. En la actualidad, las tasas argentinas se encuentran entre 5 y 8 puntos porcentuales por encima del promedio de las que se pagan por este tipo de préstamos en Europa, destacó un informe privado.

De acuerdo a un análisis de Reporte Inmobiliario, con datos de la Cámara Europea de Profesionales Inmobiliarios (CEPI), cuando el promedio europeo para créditos de corto plazo es de 4,7 por ciento, la Argentina se ubica en 10%, es decir 5,3 puntos por encima.

Sin duda que este es un fuerte limitante para la demanda, pues si la tasa se ubicara en valores internacionales, el valor de la cuota serí­a sustancialmente menor y se ampliarí­a notoriamente la cantidad de usuarios del sistema.  

Lo mismo ocurre con la tasa a largo plazo: mientras el promedio europeo es de 4,9%, en la Argentina es 8,1 puntos superior: 13 por ciento. 

Nivel de ocupacionEn nuestro paí­s aspirar a la vivienda propia es tan europeo como los í­ndices de ocupación de viviendas por parte de sus propietarios. En efecto, si se compara la cantidad de viviendas ocupadas por su dueño versus inquilinos, en Europa son casi tan propietarios como en la Argentina. Salvo ciertas excepciones que se dan en paí­ses como la República Checa, con 43% de dueños; Alemania y Rumania, 42%; Dinamarca, 51%; Noruega, 55%; o Francia, 57 por ciento.

En la Argentina, el porcentaje promedio de ocupación de vivienda por sus dueños es de 81%, en tanto que en Europa asciende a 70 por ciento.

Paí­ses como Finlandia o Hungrí­a tienen mayor grado de tenencia de viviendas: 90 y 97 por ciento, respectivamente. Obviamente que si las condiciones de los créditos hipotecarios mejoraran, este porcentaje se incrementarí­a en algunos puntos porcentuales.

Valor de los alquileres

En el segmento de alquileres de departamentos y viviendas usadas no existe una diferencia tan marcada como en los valores de venta. Se podrí­a decir que los precios de alquiler son prácticamente el doble, cuando la media por metro cuadrado en el rango mí­nimo es de uno u$s10 para departamentos en Europa, en la Argentina esta es de 4 dólares.

Para los rangos superiores la media en toda Europa es de u$s30, mientras que a nivel local el valor del metro cuadrado llega a los 16 dólares.

Rubén Ramallo