De la mano de inversores ávidos que apuntan a la clase media alta y de una clase media que no puede acceder a créditos hipotecarios, se produjo un fenómeno paradójico en el mercado de viviendas de la Capital Federal: mientras un departamento de dos y tres ambientes se vende en menos de una semana en las zonas top, puede tardar hasta tres meses en el resto de la Ciudad, sobre todo en el Sur.

El director de Reporte Inmobiliario, Germán Gómez Picasso, remarcó este contraste asegurando que, fuera de las zonas top, "hoy el demandante de un dos o tres ambientes es alguien de clase media que no puede conseguir en lugares mejores porque no califica para el crédito, por eso los plazos de venta en esos lugares son de hasta tres meses". El mismo fenómeno se replica en las principales ciudades del interior del paí­s, como Córdoba, Rosario, Mendoza y Neuquén.

Pero lo contrario, aseguró, sucede en las zonas exclusivas: "Hoy, un departamento de dos o tres ambientes se vende en dos semanas en las mejores ubicaciones, como Recoleta, Belgrano, Núñez, Retiro, Palermo y Caballito. Lo que sucede es que las operaciones son al contado porque se trata de clase alta que no necesita préstamos y que, obviamente, elige barrios de categorí­a para instalarse".

En estas zonas top, las ventas son inmediatas, porque los inversores consideran redituable la inversión: "En esos barrios, los activos tienen dan mayor liquidez, es más fácil alquilar o vender a valores altos porque tienen buena infraestructura de transportes, cercaní­a a shoppings y centros comerciales", dijo un operador inmobiliario.

Las ventas en plazos tan cortos, que demuestran el interés por estas zonas top, se orientan principalmente al uso personal, pero también hay inversores que compran tres o cuatro departamentos chicos para alquilar para reducir riesgos: "No es lo mismo tener cuatro o cinco departamentos chicos que uno grande porque nunca se van a caer todas las locaciones juntas", aseguró Gómez Picasso.

Para César Merlo, titular de Merlo Negocios Inmobiliarios, en estas zonas siempre es fácil ubicar en un mes las unidades chicas "porque lo busca tanto la pareja que recién se muda como el inversor que quiere pequeñas unidades para diversificar riesgos". Lo que queda descartado, aseguró, es que se compren unidades para maniobras especulativas, porque "mantenerlas quietas genera gastos y una pérdida de valor por el deterioro del bien".Mayores plazos fuera del sector premium

Algo llamativo del mercado de los departamentos usados es que, como la demanda en Capital y Gran Buenos Aires está estabilizada desde 2006, entre otras cosas por las restricciones de acceso al crédito de la clase media, los plazos de venta se fueron estirando fuera de las zonas top, sobre todo en el Sur.

"En los barrios exclusivos, se vende en menos de una o dos semanas porque las operaciones son al contado, pero en el Sur se tarda hasta tres meses porque la clase media tiene dificultades para comprar", aseguró otro broker de la City.

Esta desaceleración de la demanda, que estiró los plazos de venta fuera de las zonas top, se debe, según Gómez Picasso, a que se acabó el dinero sacado de los bancos luego de 2002.

"Hace cinco años la gente poní­a todo en ladrillos porque no los querí­a tener en la casa y desconfiaba de que pudieran confiscarle las cajas fuertes, pero ahora la plaza se está secando porque se están acabando esos fondos. Esto está estirando los tiempos de venta, ya no quedan inversores con í­mpetu de comprar cosas", remarcó.

Gómez Picasso alertó sobre este estiramiento de plazos de venta por la desaceleración de la demanda porque indica que la clase media no está pudiendo acceder a la vivienda: "El problema es que la demanda no crece, a pesar que cada vez hay más población y déficit habitacional, porque hay un descalce entre los valores de las propiedades y los sueldos. Antes de la devaluación, se necesitan 5 o 6 años de salario para comprar, pero hoy esos plazos se duplicaron".

Relacionado con esto, otro factor que estiró los tiempos de venta fuera de las zonas top fue la falta de crédito para viviendas, que dejó afuera de la posibilidad de adquirir a mucha gente y los limitó como potenciales compradores.

El 90% se paga al contado

"Hoy, en Capital son menos del 10% las operaciones con préstamos y en Buenos Aires llega al 20%, mientras que el resto son todas al contado. Como sólo la clase alta puede operar de esta forma, esto explica también por qué se venden más los departamentos de altos valores en zona norte", sostuvo Merlo.

Para este broker, esto sucede porque "el tomador no califica para el crédito porque la cuota no puede superar el 30% del salario. Entonces, para pedir $150.000 para un dos ambientes a una tasa del 15%, la cuota es de $2.400, o sea que el solicitante debe ganar $5.500", un sueldo muy lejano al promedio de la clase media.

Gómez Picasso coincidió en que los tiempos de venta fuera del sector top aumentaron por un desfasaje en la relación entre "salario y cuota" de los créditos, pero agregó que además los préstamos "no cubren toda la propiedad, sino menos del 80% de su valor", y aseguró que fracasó el plan del Gobierno para inquilinos "porque no se respetó que la cuota fuera igual al alquiler".

Así­, como la clase media queda relegada del mercado, Gómez Picasso sostuvo que es casi imposible colocar departamentos mayores a los u$s100.000 y que los menores a u$s70.000 demoran hasta tres meses en venderse, salvo en las zonas top.

Sobre los montos de la operación, varios brokers coincidieron que el tiempo de demora en vender, tanto dentro como fuera de las zonas top, no incide en el valor final de venta y Merlo sostuvo que la diferencia entre éste último y el inicial es del 5% porque "el mercado siempre corrige los valores, la gente compara precios y no convalida montos altos".

Y otros analistas sostienen que por la mayor construcción de viviendas nuevas casi no hay diferencia entre el tiempo de espera para vender departamentos nuevos, y eso tampoco ocurre con su precio: "Las diferencias de valores entre ambos es del 15%, pero a veces hay escasez de unidades en un barrio y entonces un usado en Recoleta vale lo mismo que el nuevo", aseguró Merlo.Ariel Bazán

Especial para infobaeprofesional.com