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Fideicomisos para alquileres, nueva alternativa de inversión

Es una variante muy utilizada en Europa, tanto para viviendas como locales comerciales, y ahora se realiza en la Argentina. Cómo es la operatoria
23/10/2007 - 14:01hs
Fideicomisos para alquileres, nueva alternativa de inversión

Hasta hace algunos años el término fideicomiso no figuraba en el menú de la mayorí­a de los inversores argentinos. Pero a partir de la crisis del 2001 empezaron a conformarse los primeros contratos, destinados a la prefinanciación de exportaciones cuando los dólares brillaban por su ausencia en el mercado local.

Con el tiempo, comenzaron a desarrollarse nuevos productos, siendo los más conocidos los fideicomisos financieros, que permiten el desarrollo de la securitización de activos, operación que habilita a las empresas financiarse en el mercado de capitales sobre la base de cuentas por cobrar, que son transferidas a un fideicomiso financiero respecto del cual se emitirán valores fiduciarios que se colocan en el mercado.

Otra aplicación muy importante son los fideicomisos destinados a la inversión inmobiliaria, en los que la operatoria consiste en colocar los fondos a través de uno de estos instrumentos, con el objeto de financiar la construcción de una determinada obra. Claro está que este tipo de operaciones suele estar reservado a inversores medianos o grandes (ver nota: "Fideicomisos: ventajas legales y tributarias generan valores récord").

En la actualidad, y con el objeto de ampliar la base de captación de fondos, se están desarrollando nuevos fideicomisos. Estos fondos están destinados a inversores de cualquier tamaño, que suelen invertir en propiedades destinadas a ser alquiladas. Esta modalidad de inversión, que se desarrolló hacia fines de la década del '90 en Europa, tiene su punto máximo de expansión en los mercados de Holanda y Alemania, en los que se administran fondos que promedian los u$s120.000, con rentas que más que duplican la renta de los tí­tulos públicos.

"En el primero de los casos, durante el año 2006, la rentabilidad llegó al 7,7%, en tanto que en Alemania fue levemente menor", afirmó Luca Bosetti, engagement Manager de Value Partner.

Otros paí­ses en los cuales el sistema se aplica con éxito son Reino Unido, Francia, Italia, Estados Unidos y Australia, entre otros. En ellos existen fideicomisos que van desde 150 millones de euros hasta los 1.500 millones de euros, con plazos promedio que van de 7 a 10 años.

Claro está que en la mayorí­a de los casos, los fideicomisos cotizan en los respectivos mercados, por lo que la permanencia del inversor dependerá de como administre su portafolio.

Otra cuestión interesante es que al momento de su presentación, los administradores del fideicomiso deben declarar el perfil de riesgo que van a adoptar a través de un prospecto vinculante.

El objetivo del fideicomiso es comprar distintos tipos de inmuebles, ya sea viviendas, comerciales, oficinas, fábricas, etc. y a partir de su administración ví­a alquileres y compra – venta de ciertas propiedades, distribuir la renta obtenida entre los inversores. El destino dependerá de las caracterí­sticas del mercado, pero por ejemplo en Italia, el negocio se concentra en oficinas, mientras que en Francia y Alemania en viviendas.

Para Bosetti, "dado el desarrollo del mercado inmobiliario en nuestro paí­s y las condiciones actuales del mercado podrí­an implementarse sobre ambas modalidades".

De esta manera, en el caso de los paí­ses europeos se puede acceder a un mercado con montos que en promedio, van desde los 1.000 euros, pudiendo acceder a los beneficios de una renta sin los riesgos propios de administrar una propiedad.

En cuanto a las preocupaciones de los locadores sobre el incumplimiento del locatario o mantenimiento del los inmuebles, que suelen absorber buena parte de las energí­as a lo largo del contrato de alquiler, en el primer caso la capacidad de negociación de los administradores del fondo es muy superior a la de un propietario individual, e incluso pueden ofrecer su reubicación en otra vivienda del mismo grupo.

Con respecto al mantenimiento, se considera que el buen mantenimiento de un inmueble incide directamente en su valoración, por lo que es un tema prioritario.

La experiencia en nuestro paí­sEn el caso de nuestro paí­s, ya ha surgido la primera experiencia de este tipo, con el reciente lanzamiento del Fideicomiso Financiero Supervielle Renta Inmobiliaria I, por un monto de u$s14,3 millones. Precisamente, este fideicomiso tiene la particularidad de ser la primera securitización del mercado cuyo activo subyacente son inmuebles donde funcionan sucursales bancarias.

Según las cláusulas de emisión, el banco trasferirá 15 inmuebles de su propiedad a este fideicomiso y luego alquilará los inmuebles por un plazo de diez años por un monto fijo.

Además, se emitirán dos tí­tulos contra ese activo: valores de deuda y certificados de participación. Los primeros ofrecerán la posibilidad de cobrar una renta periódica en dólares, que estará respaldada por los alquileres a cargo del Supervielle, en tanto que el certificado de participación dará derecho, al momento de la liquidación del fideicomiso, a captar el incremento del valor de las propiedades al cabo de esos diez años.

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