iProfesional

La AFIP aclara el alcance en Ganancias ante la venta de inmuebles

El fisco emitió un dictamen en donde decidió aclarar cuándo se da la habitualidad en operaciones realizadas por particulares. Su efecto en fideicomisos
23/06/2008 - 12:09hs

La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) decidió aclarar cuándo se da la habitualidad en la venta de inmuebles por particulares. Algo que ni la ley ni la jurisprudencia habí­an hecho hasta el momento.

El dictamen de la AFIP se dio en el marco de la causa Spanier Alberto, tramitada ante el Tribunal Fiscal de la Nación (TFN).

En la causa, el fisco habí­a determinado la obligación de pagar el Impuesto a las Ganancias por la venta de inmuebles en dos perí­odos fiscales, rechazando que tales ingresos estaban exentos de tal gravamen y que pagaban el Impuesto a la Transmisión de Inmuebles que prevé una tasa del 1,5%. Ante estos argumentos, el TFN reafirma la posición de la AFIP.

Lo que se discute en la determinación fiscal es el concepto de habitualidad, circunstancia que de ocurrir motiva que la renta que obtiene una persona fí­sica tribute el Impuesto a las Ganancias.

Los elementos analizados para determinar la existencia de la misma son los siguientes:

  • El requisito de habitualidad , tratándose de operaciones con inmuebles merita analizar la continuidad de las mismas. En el caso en cuestión se habí­an realizado 4 y 8 operaciones en 2 años.
  • Si bien la periodicidad no está definida legalmente, se interpreta que deben realizarse actos de comercio y no actos aislados, con los cuales exista animo de lucrar.

Por lo cual, existe la potencialidad de obtener nuevas rentas aunque no se haya reinvertido el dinero obtenido en la compra de nuevos inmuebles. En el caso analizado no se vislumbra que las personas tengan el ánimo de incorporar tales inmuebles a su patrimonio.

  • Los ingresos por tales operaciones constituyeron la principal fuente de ingreso, si bien éste no es un hecho determinante por si solo.
  • La naturaleza de renta accidental o habitual se determina de acuerdo al giro del contribuyente, o si tienen conexión o son una extensión de aquél. En el caso analizado, las personas fí­sicas eran directoras de las empresas constructoras que le asignaban los inmuebles al costo para que las personas fí­sicas enajenen las unidades tributando el 1,5% en el ITI, en lugar del 35% del Impuesto a las Ganancias.

En virtud de lo manifestado, las ganancias obtenidas, tanto por la venta de los inmuebles, como la cesión de los boletos, se encuentran sujetas al Impuesto a las Ganancias.

Lo importante del presente dictamen es que fija parámetros, para discernir y aclarar posiciones fiscales en operaciones habituales en proyectos inmobiliarios, donde el fiduciante recibe las unidades para su enajenación posterior, o se ceden los boletos antes de recibir las unidades.

Asimismo, en operaciones de venta de inmuebles sobre los cuales se ha desarrollado una explotación económica, tambien procede el Impuesto a las Ganancias.

Julián Martí­n

Consultor tributario

Especial para infobaeprofesional.com