Para muchos argentinos los precios del metro cuadrado son exagerados y deberí­an tender a desinflarse. Para otros, en cambio, el ladrillo siempre fue para arriba y seguirá subiendo.

Lo cierto, es que el valor de las propiedades siempre es un tema que genera polémica y opiniones contrapuestas.

Sin embargo, hay algunos puntos en los que sí­ hay coincidencia y son compartidos tanto por el común de la sociedad como por los expertos del negocio inmobiliario. Incluso, avalado por las cifras que describen el panorama del sector.

Uno de ellos es que el mercado se redujo fuertemente, en cuanto a oferta y demanda, y difí­cilmente se vuelva a alcanzar el volumen de operaciones registrado en años anteriores, conocidos como los del "boom" del ladrillo.

También hay consenso entre inmobilarias y desarrolladores acerca de que en 2010 se registrará un mayor movimiento en comparación con 2009, calificado por muchos de ellos como un año para el olvido.

"El 2010 será positivo en el Real Estate, se volcarán al mercado dólares de otras actividades que se verán resguardados por la compra de inmuebles", afirmó Hector D´odorico, titular de la empresa que lleva su nombre, en un informe elaborado por la consultora Reporte Inmobiliario.

Otro punto de coincidencia es que el segmento de unidades "Premium", que comprende a los barrios de mayor demanda y a la franja conocida como el corredor norte de la Ciudad, será el que motorice nuevamente la actividad del sector.   

Finalmente, los expertos ven un mercado virtualmente partido en dos. Por un lado, el de las unidades orientadas al segmento socioeconómico medio-alto de la sociedad, que posee una determinada lógica y dinámica de precios. Por otro, el de las dirigidas al segmento medio y bajo, que depende de la evolución del crédito hipotecario y del poder adquisitivo.

"Con relación a la financiación hipotecaria, es opinión generalizada que no están dadas las condiciones como para que se configure como una herramienta masiva para la compra de vivienda para el segmento medio" resaltó el informe de Reporte Inmobiliario que, en otro orden, identifica al segmento ABC1 "como aquél que se mantendrá activo, frente a la restrictiva oferta de crédito que limita la integración de la clase media".

Precios

En este contexto, iProfesional.com consultó a una decena de expertos, titulares de inmobiliarias de gran prestigio, desarrolladores y consultores para conocer sus pronósticos acerca de cómo evolucionarán los precios de las viviendas.En relación al segmento Premium, los profesionales del sector anticipan un 2010 más movido en cuanto a la cantidad de transacciones y hacen referencia a nuevas subas en los precios del metro cuadrado, tanto de unidades a estrenar como de aquellas usadas más nuevas. 

En general, sostienen que el primer tramo del 2010 se transitará con cierta estabilidad y que luego comenzarán a registrarse aumentos. En primer lugar por la inflación, que elevará los precios de materiales y mano de obra, sumado a una estabilidad nominal de la paridad dólar-peso, que se traducirá en una depreciación real de la divisa.

En una entrevista exclusiva con este medio, Damián Tabakman, consultor inmobiliario muy reconocido en el sector, expresó: "Los elementos que están determinando que se vea una demanda sostenida de unidades Premium son, por un lado, la bají­sima tasa de interés internacional, que hace que los inversores locales no vean como una opción resguardar sus ahorros en el exterior. En segundo lugar, la percepción que tienen de que el dólar se va a desvalorizar".

Además, Tabakman sostuvo que la estructura de costos que los desarrolladores tienen, cuando quieren fabricar un inmueble, los obliga a trasladar a precios los incrementos permanentes de los costos, al igual que el del terreno. "Estimo un incremento en dólares de entre un 5% y un 10%, más tirando a esta última cifra", resaltó el experto.  

La opinión de Tabakman, en cuanto a la suba de precios, también es compartida por un nutrido grupo de ejecutivos del sector. Entre las fuentes consultadas por iProfesional.com, la mayorí­a hace referencia a que los valores del metro cuadrado se encaminarán al alza.

En cuanto al porcentaje de incremento, las estimaciones hablan de entre un 6% y un 15% en dólares, tal como puede apreciarse en el siguiente cuadro:

"Creemos que las viviendas a estrenar en complejos terminados y bien ubicados tendrán un leve aumento en sus cotizaciones de venta", pronosticó Ezequiel Camps, de la desarrolladora Intecons. 

También están los operadores que se inclinan por la estabilidad en los precios, y justifican su pronóstico en la falta de confianza por parte de los compradores, como es el caso de Luis Ramos, titular de LJ Ramos. Ante la crisis, los precios demostraron su resistencia Al hablar de suba de precios se hace referencia al aumento de materiales y mano de obra, a los que se suman la escasez de terrenos, que es el principal impacto que hoy sienten los desarrolladores.

Pero además hay un dato fundamental, muy tenido en cuenta por los profesionales del sector: los precios de las viviendas del mercado argentino demostraron que son muy resistentes a la baja.

"Los propiedades de calidad mostraron que pudieron resistir con mucha capacidad los últimos maremotos financieros", enfatizó Tabakman.

Es por ello que, tal como razonan varios analistas, si soportaron la reciente crisis sin caí­das sustanciales, es de esperar que con el crecimiento económico que se pronostica para el paí­s (entre el 2% y el 5% para 2010), los valores retomen su sendero alcista.

Cabe resaltar que esa mayor cotización que se anticipa en los precios de las viviendas a estrenar, por una cuestión de precios relativos, es la que luego impulsa al alza el valor de las de menor antigí¼edad.

También influye que cada vez hay menos departamentos en venta en los barrios de mayor demanda. Y la menor cantidad de obras iniciadas en 2009, que no permite ser optmista en cuanto a un sustancial repunte en la oferta para el nuevo año.

En cuanto a los usados, "de no haber un crecimiento en la oferta de inmuebles, los precios podrí­an tener ligeras subas", expresó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina y titular de Walenten Propiedades.El por qué de las subas

"Hay momentos en los cuales en el mercado manda la demanda, como pasó durante la crisis, cuando los compradores tení­an el "cash" que era muy escaso. Entonces ellos imponí­an los precios. Pero ahora comienza una nueva etapa donde el que manda es el vendedor, quien será el encargado de ajustar los precios teniendo en cuenta la inflación en los costos de construcción y la incidencia de la tierra, que es cada vez mayor. Ahora los interesados tendrán que amoldarse", resaltó Tabakman. Al igual que Tabakman, Jorge Toselli, de JT Propiedades y Javier Luisio, de Luisio Estudio Inmobiliario (una inmobiliaria muy activa de la zona de Belgrano y Palermo), también advierten de una suba de hasta un 10% en dólares para 2010.

En Bullrich también esperan incrementos: "En el segmento que nos ocupa, fundamentalmente el ABC1, las cotizaciones se han mantenido, la escasez de tierra y el aumento de los costos de construcción, con un valor dólar estable auguran un aumento de los precios", explicó Roberto Ledo a Reporte Inmobiliario.

Y lo mismo predice Armando Pepe. "Los valores de los departamentos, totalmente amesetados desde mayo de 2008, tendrán una leve alza para acompañar la inflación constante, seguramente a partir del segundo trimestre".

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, también coincide en que se esperan algunos ajustes por los aumentos en los costos de construcción: "Los precios en 2009 demostraron que fueron resistentes y no cayeron, por lo cual hacia delante ajustarán al alza en dólares, siguiendo la tasa de inflación real en pesos que proyectan los economistas", comentó Gómez Picasso.

En el mismo sentido opinó Marcela Mourandian, directora de Kops Propiedades, quien advirtió de un eventual repunte por el incremento general de precios.Segmento Premium"La buena ubicación vale siempre", comentó Sebastián Sosa, gerente de Remax.

Además de la ubicación, los factores que influirán en el incremento de los precios son dos:

• Por un lado, los proyectos necesitan tener cada vez más amenities y mejor calidad para ser competitivos, por lo cual requieren de una mayor inversión.
• Por otro, la incidencia desproporcionada del terreno en el valor final. Al respecto,  Moisés Altman, titular de Altman constructora, explicó que al no haber crédito suficiente a largo plazo se construye únicamente para quienes compran al contado, de tal forma que son viables sólo algunos barrios, que concentran el mayor foco de atención y donde el valor del terreno incide de manera desproporcionada.

"El metro cuadrado de terreno tiene una incidencia de u$s800 aproximadamente. Si a eso se suma el costo de construcción en una obra con amenities, que está por encima de los u$s1.500 el m2, sólo de costo el proyecto llega a los u$S2.300 el m2. A su vez a esta cifra hay que adicionarle la rentabilidad, lo que hace que finalmente se llegue a un precio muy elevado", comentó Altman.

Lo mismo advierte el titular de LJ Ramos. "En residencial hay oferta destinada a la clase media, con precios que van de u$s1.700 a u$s2.200 el m2. Sin embargo, los pertenecientes a este segmento carecen del dinero, o fueron muy golpeados por la crisis y no tienen ánimo de invertir. Donde sí­ realmente se concretan operaciones es en el segmento alto, con valores de u$s3.500 a u$s4.000", afirmó.

Ramos prevé valores estables para 2010 por el clima poco propicio que brinda la Argentina para hacer negocios: "Los precios se estabilizarán en los promedios mencionados. Si el producto y la zona es buena, podrán estar por encima de los u$s2.500", vaticinó.

Al igual que sus colegas, también advierte de la alta incidencia del costo de la tierra y su impacto a la hora de encarar nuevos proyectos: "Con una incidencia tan alta los valores se dispararán, teniendo en cuenta que se tiene que pensar en una rentabilidad punta a punta del 30%", agregó. Oportunidad de inversiónComo los principales proyectos seguirán mirando a los segmentos más altos, las zonas preferidas no sufrirán cambios en comparación a lo que sucedió durante los últimos años, más allá del parate de la primera mitad de 2009.

Se espera que las zonas de mayor demanda mantengan su atractivo, pero a esta lista se suma un barrio que se perfila como la estrella de 2010: Parque Patricios.

Tal como diera cuenta iProfesional.com, el atractivo radica en la oportunidad de negocios que genera el Distrito Tecnológico que impulsa la Ciudad de Buenos Aires y que ya brinda opciones de inversión muy atractivas. Para saber más de este tema, haga clic aquí­.Nueva demanda

La composición de la demanda sufrirá algunos cambios, en un paí­s donde se redujo el poder adquisitivo de la clase media y el mercado sigue enfocado en ofrecer propuestas al segmento ABC1.

La cosecha récord de soja hará que, con el tiempo, se produzca el "retorno" del inversor de campo, un jugador del mercado que supo estar muy activo en la compra de viviendas, tanto en Capital Federal como en Buenos Aires y el interior del paí­s, hasta antes del conflicto con el Gobierno.

Al respecto Jorge Toselli, director de JT Propiedades, sostiene que, teniendo en cuenta que el crédito no es movilizador de operaciones en la Argentina, hay que mirar a otros inversores. "Quienes más influirán en 2010 serán los compradores del interior del paí­s, quienes desembarcan en Capital, especialmente para comprar departamentos para los hijos que vienen a estudiar", explica.

También Mario Gómez, director de Toribio Achával, considera que el sector será clave en la recuperación de la actividad.

"El productor agrí­cola tendrá un mejor poder de compra en 2010, teniendo en cuenta las mejoras que se esperan para las cosechas de soja y también en términos de intercambio. En el 2000 una notebook equivalí­a a 20 toneladas de soja. Hoy equivale a 2 toneladas. En términos relativos los productores están mejor posicionados y eso se notará en el mercado", comenta Gómez.

Para el experto también es importante el cambio de signo registrado en la fuga de capitales.

"El blanqueo de capitales ayudó a que regrese una parte del dinero al paí­s y el año próximo esto se verá materializado en obras, ya que tienen un año de plazo para invertirlo", explica Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades.El sector, ayudado por la falta de opciones de inversión

Las esperanzas del sector están centradas en aquel inversor particular que dispone de algunos ahorros y que no encuentra opciones atractivas de inversión.

"Se recompuso la vocación de la gente por comprar propiedades. En la primera parte del año no pasó eso, pero el temor a la desvalorización del dólar hace que la gente vea la posibilidad de resguardar sus ahorros en el Real Estate", agrega Tabakman.

"Con inflación, dólar quieto, sin opciones financieras rentables y seguras, la gente que puede seguirá comprando propiedades", enfatiza Gómez Picasso.

Su opinión es compartida por la mayorí­a de los consultados por iProfesional.com, que dan sus buenos augurios para el nuevo año y confí­an en que el ingreso de divisas al paí­s, sumado al dólar quieto y a un escenario de bajas tasas para los plazos fijos ayuden a un mercado inmobiliario que buscará ir por su revancha da cara al 2010.Guillermina FossatiiProfesional.com