Calculadora de alquileres: cómo saber el aumento y lo que vas a pagar, mes por mes

Con la calculadora de alquileres, se podrá calcular el incremento que la Ley de Alquileres establece que cada 12 meses para ajustar los contratos
Por iProfesional
26/11/2022 - 18,20hs
Calculadora de alquileres: cómo saber el aumento y lo que vas a pagar, mes por mes

Los inquilinos que cumplan con su primer o segundo año de alquiler tendrán que pagar una suba significativa si quieren seguir en la misma vivienda, por lo cual, el uso de la calculadora de alquileres ya está siendo intensivo en varias familias.

De acuerdo a la nueva ley que rige en el país desde 2020, el incremento que se aplica sobre la locación y que puede sacarse en detalles con la calculadora de alquileres, se basa en los aumentos inflacionarios (Índice de Precios al Consumidor IPC) y salariales (RIPTE).

Ese porcentaje que resulte de la ecuación, más el uso de la calculadora de alquileres, dará el monto de actualización mensual.

Con esa información, los inquilinos deben ingresar en la página web oficial del Banco Central para poder acceder al Índice para Contratos de Locación (ICL) que se relacionen con las fechas correspondientes, y usar esos números en la calculadora de alquileres.

Luego, el usuario tendrá que calcular la variación correspondiente. Si su contrato se dio el 31 de agosto del 2021, va a tener que dividir el ICL actualizado con el de ese día. El último paso para saber la suba de antemano es multiplicar ese resultado por el valor del precio original del alquiler usando la calculadora de alquileres.

Calculadora de alquileres: ¿dónde consultar el ICL?

El actual índice de actualización de alquileres se publica en la página del BCRA, en la sección "Principales Variables".

Este índice es actualizado según un promedio de los aumentos inflacionarios (Índices de Precios al Consumidor) y salariales (RIPTE).

La calculadora de alquileres permite anticipar cuánto se pagará por una vivienda.
La calculadora de alquileres permite anticipar cuánto se pagará por una vivienda.

Para calcularlo, es de gran importancia conocer la fecha en la que se firmó el contrato de locación, ya que ese dato será de vital importancia para calcular el aumento que se deberá abonar y como usar la calculadora de alquileres.

Ejemplo: ¿cómo calcular el aumento de alquiler noviembre 2022? 

Para actualizar los valores de alquiler con la calculadora de alquileres se utiliza un indicador que publica el Banco Central y que sigue la evolución combinada de la inflación y los salarios.

Para noviembre, el aumento anual ya supera el 73% y en dos años acumula más del 160%. Estos incrementos vienen subiendo junto con la inflación, ya que en octubre rondaba el 67% anual y no llegaba al 150% en dos años.

En cuanto a los datos para calcular con la calculadora de alquileres se considera:

  • Indicador: la actualización de los alquileres no puede hacerse con cualquier referencia sino que se debe tomar el Índice para Contratos de Locación (ICL), que se puede consultar en la web del BCRA. Está conformado, en partes iguales, por el IPC (Índice de Precios al Consumidor) y el RIPTE (remuneración imponible promedio de los trabajadores estables).
  • Fecha: el ICL varía en forma diaria, por lo tanto, el porcentaje de aumento dependerá de la fecha del contrato. Esto es así ya que se toman los índices del día del contrato original y del día del aumento.
  • Vigencia: los valores con el incremento se mantendrán por los 12 meses siguientes.
La calculadora de alquileres anticipa subas de 70%.
La calculadora de alquileres anticipa subas de 70%.

Paso a paso para calcular el alquiler

Lo primero que hay que hacer, para usar las calculadora de alquileres, es en el link del índice ICL completar las fechas "desde" y "hasta" para ver el valor del indicador en ambos días. Se debe tomar el mismo día de los dos años que se quieren comparar.

Para hacer el cálculo con la calculadora de alquileres, se divide el valor de la fecha actual sobre el ICL de un año atrás, con lo cual se obtendrá un coeficiente que se debe multiplicar por el precio del alquiler anterior, para obtener el valor actualizado.

A los dos años del contrato, el nuevo alquiler se puede consultar aplicando la suba sobre el valor original con la variación del ICL en dos años; o bien, ajustado el monto del alquiler del mes anterior con la suba del ICL en 12 meses.

Ejemplos para usar calculadora de alquileres

Utilizando la calculadora de alquileres, si se toma un alquiler de $10.000 al 5 de noviembre de 2020, con la suba del año pasado, hasta octubre de 2022 se habría pagado $14.907. Ahora, en noviembre de 2022, hay otro incremento para los próximos 12 meses y el valor mensual pasará a $25.833. El aumento de estos dos años es de 158,33%.

Los cálculos que se deben hacer con la calculadora de alquileres son los siguientes:

  • Valores del ICL: 05/11/2020: 1,08. 05/11/2021: 1,61. 05/11/2022: 2,79
  • Coeficiente de aumento a noviembre de 2021: 1,61/1,08= 1,4907 (suba del 49,07% anual).
  • Coeficiente de aumento a noviembre de 2022: Dos años: 2,79/1,08= 2,5833 (158,33% en 2 años). Último año: 2,79/1,61=1,73299 (73,29% en el último año).

Cálculo del alquiler:

  • Noviembre 2020 a octubre 2021: $ 10.000
  • Noviembre 2021 a octubre 2022. $ 10.000 x 1,4907= $ 14.907
  • Noviembre 2022 a octubre 2023. Primera opción; $ 10.000 x 2,5833= $ 25.833; segunda opción, $ 14.907 x 1,7329= $ 25.833. Las dos tienen que dar el mismo monto.
Según la calculadora de alquileres, una vivienda de dos ambientes supera los $70.000 por mes.
Según la calculadora de alquileres, una vivienda de dos ambientes supera los $70.000 por mes.

Si el contrato tuviera otra fecha, hay que tomar ese día y los valores cambian ligeramente de acuerdo a la calculadora de alquileres. Por ejemplo: 15 de noviembre. ICL al 15/11/2020= 1,08; 15/11/2021= 1,62; 15/11/2022= 2,84. Entonces, en noviembre de 2021 el alquiler de $10.000 pasaría a $15.000 y, en noviembre de 2022 a $26.296.

Meses de incremento de alquileres muy elevados

En un contexto en el que se pronostica una inflación acumulada anual de 100,3%, según el Relevamiento de Expectativas de Mercado (REM) elaborado por el Banco Central, noviembre llegó con subas del 73.13% para los contratos ya existentes de alquiler que fueron firmados tras la sanción de la ley en julio del 2020. Es decir, que el contrato que se cerró hace un año en $50.000 por mes se actualiza a $86.563, siendo el monto que deberá pagar el inquilino durante un nuevo año.

En este contexto, los contratos nuevos que se anticiparon con la calculadora de alquileres suben por encima de la inflación, por la alta demanda y la escasa oferta: solo hay 25.000 publicaciones de alquiler en todo el país o casi 7000 en la ciudad de Buenos Aires. Según Zonaprop, en lo que va del año ya acumulan una suba de 69%, por encima de la inflación (66.6%) y del ajuste de los contratos existentes regulados por el ICL (51.2%).

Hoy alquilar un monoambiente en la Ciudad cuesta en promedio $65.230 por mes; un departamento de dos ambientes, $79.266; un tres ambientes supera los $100.000. Los contratos se cierran a un promedio de $106.775 mensuales según un informe que todos los años realiza Zonaprop.

El mismo relevamiento indica que en el último año, los precios de los contratos nuevos se elevaron un 86% y que los tres barrios con las propiedades más caras son -en términos del valor de alquiler de un dos ambientes- Puerto Madero ($155.688), Palermo ($95.282) y Núñez ($94.280).