Los valores de los alquileres subieron 3,8% en junio en la ciudad de Buenos Aires, en un contexto de ajuste de precios a partir de la aprobación de la nueva Ley de Alquileres.

"Los departamentos en alquiler registran una aceleración, luego de dos meses de subas por debajo del 3%", indicó un relevamiento de Zonaprop, y agregó que "la nueva Ley de Alquileres, publicada en el Boletín Oficial el 30 de junio, producirá cambios en los ajustes de precios futuros, lo que podría generar un recálculo del precio inicial de contrato".

"A raíz de esta situación, los datos de los avisos de alquiler demuestran una aceleración en la suba de precios y un aumento acumulado del 19,8% en el primer semestre del 2020. Se trata de una cifra que supera a la inflación de ese período (13,3%)", detalló.

A partir de los valores de junio, es posible observar que los precios vuelven a acelerarse, luego de dos meses de leves incrementos por debajo del 3% mensual.

Precios de alquileres en la ciudad de Buenos Aires

Un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrados (m2) subió un 3,8% en el mes y se ubica en 22.758 pesos por mes; mientras que los departamentos de tres ambientes y 70 m2 se alquilan por 30.514 pesos por mes.

En el momento de detallar el valor de alquiler de cada uno de los barrios de la ciudad de Buenos Aires, cabe destacar que Puerto Madero es el más caro, con un precio medio de 49.757 pesos por mes, seguido por Palermo con un valor de 28.590 pesos y Núñez con un precio de 25.997 pesos por mes.

Por su parte, con un precio medio se encuentran los barrios de Colegiales (23.714 pesos), Parque Chas (21.995 pesos), Barracas (20.804 pesos), Villa Devoto (20.320 pesos) y Flores (19.300 pesos).

Por último, los barrios que tienen los valores más económicos son Parque Avellaneda (15.685 pesos), Mataderos (15.114 pesos) y Villa Lugano (13.540 pesos).

El corredor inmobiliario Oscar Puebla dijo que "a mayor riesgo más rentabilidad. Pero a decir verdad, hoy la cuenta peso-dólar no da muy bien" y advirtió que "todavía no sabemos el valor del alquiler pretendido post ley de alquileres y el valor de oportunidad de la compra de un inmueble".

Por su parte, el empresario del sector inmobiliario Sebastián Cantero sostuvo a esta agencia que "existe una oferta más agresiva por parte de los posibles compradores, pero todavía no está convalidado eso, tiene que pasar un tiempo y esencialmente tiene que activarse de vuelta el mercado para que podamos ver si existe mejora de las rentabilidades".

Los nuevos contratos ya se negocian con fuertes alzas

La diferente dinámica que evidencian los valores de oferta de venta y alquiler produjo que el rendimiento promedio de un alquiler para un departamento estándar en la ciudad de Buenos Aires se ubique ya por debajo del 2% anual.

Mientras que los valores de venta, atados a la cotización del dólar no se ajustaron en la medida de la devaluación y pasados a pesos cuando menos se triplicaron, el valor del alquiler evolucionó por debajo incluso de la inflación general, señala un informe de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

En su evolución estuvo más en línea con la capacidad de pago de una demanda que, en la mayoría de los casos, tampoco pudo recomponer la caída del poder adquisitivo de su ingreso con respecto a la inflación y mucho menos con respecto a la devaluación.

Por otra parte, desde el sector del ladrillo alertan que la nueva ley de alquileres está generando incertidumbre y lleva a que muchos de los contratos de locación se negocien actualmente con importantes subas, que rondan el 40%.

Los precios de alquileres comienzan a elevarse

A la señalada merma en la rentabilidad, se agrega ahora la ley de alquileres, que ha extendido el plazo de locación desde 2 años a 3 años.

"La persona a los 36 meses va a estar pagando muy bajo, entonces los propietarios quieren iniciar a precio alto, por eso hoy están subiendo los precios a un 40%, 45% más", señaló la semana pasada Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. 

Expertos advierten que propietarios están expectantes ante la nueva ley 

Por su parte, Soledad Balayan, de Maure Inmobiliaria, sostuvo que "lo que más preocupa son los tres años, hay mucha gente que no vende ahora porque el mercado no se mueve pero su intención es vender".

Acerca de los valores de los alquileres, Balayan dijo a esta agencia que "si se espera que se acelere la inflación, no creo que beneficie al inquilino; el mercado solo, sin ley ajustó por salario, porque vos podes pedir lo que querés pero si el interesado que viene gana por debajo de lo que pedís, los precios terminan bajando, por eso no estoy de acuerdo en poner una ley, el freno lo puso el salario de la gente".

El asesor inmobiliario Daniel Zampone afirmó a esta agencia que "muchos propietarios están en un stand by ya que están pensando si la inversión que hicieron en ese inmueble no lo pueden disponer por tres años; la primera reacción que vemos es negativa para lo que es la reactivación inmobiliaria".

Lo que más preocupa son los tres años, hay mucha gente que no vende ahora porque el mercado no se mueve pero su intención es vender".

En tanto José Rozados, CEO de Reporte Inmobiliario, señaló que "las dudas fundamentales son en principio el índice de actualización y el tema de que los propietarios va a tratar de extremar la calificación del inquilino porque se enfrenta a un periodo más largo y mayor incertidumbre, por el indice de actualización; esto genera mayor inquietud del propietario".

En tanto, el titular de la Defensoría del Inquilino, Fernando Muñoz, aseguró a Télam que "cada vez que el Estado intervino en la regulación de alquileres, el mercado reaccionó de la misma manera, están en una línea histórica coherente que es evitar que haya reglas y seguir como hasta ahora que ellos definen las reglas".

"Lo que hicimos con esta ley es que directamente la indexación la recuperará el Estado y recién dentro de un año vamos a tener los índices nuevos y van a ser iguales para todos los inquilinos, no como ahora que es arbitrario; están reclamando porque les quitaron la herramienta", aseguró a Télam.

Observó que "la pelea es que si controlan ellos o si son un poco más equitativas las reglas, por eso me parece que el mayor logro de esta ley es el plazo del contrato; el hecho de que sea de tres años y que el indice lo fije el BCRA a partir del IPC y el salario y anualmente, esas son las principales conquistas de los inquilinos".

"Por eso el mercado está enojado, porque perdió el control inflacionario del alquiler", resumió.