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Situación crítica: crece el número de inquilinos endeudados y alertan que muchos están al borde del desalojo

Situación crítica: crece el número de inquilinos endeudados y alertan que muchos están al borde del desalojo
El relevamiento de la Federación de Inquilinos señala que el 40% no sabe a dónde irá a vivir y el 11% alerta que está en riesgo de desalojo inminente.
Por iProfesional
04.12.2020 17.48hs Economía

Una encuesta de la Federación de Inquilinos Nacional, realizada en diciembre en todo el país, revela que de los ingresos totales del hogar lo que se dedica a alquilar es el 56%, mientras que en el mes de octubre fue del 52%. Además, señala que el endeudamiento asciende al 40% de los hogares inquilinos.

Los resultados ponen de relieve la profundización de la crisis económica de las familias inquilinas, la crisis habitacional, el aumento del valor de los contratos y la falta de control del cumplimiento de la ley de alquileres.

Casi 95% de los inquilinos cree que no hay control de los derechos al acceso a la vivienda en alquiler, mientras que el 58% manifestó que sufrió aumentos durante la pandemia.

Casi 40% de los consultados no sabe dónde irá a vivir en los próximos meses, el 20% tendrá que mudarse y el 11% respondió que está en riesgo de desalojo inminente.

"La situación se agrava mes a mes a raíz de dos causas: un mercado inmobiliario que le ha declarado la guerra a los inquilinos fijando aumentos profundamente abusivos y, por otro lado, la situación económica que lleva al endeudamiento y la situación de cientos de miles hogares inquilinos que cuando finalice el decreto, el 1 de febrero, corren riesgo de quedarse en la calle por la imposibilidad de pagar el alquiler o de reunir sumas de dinero altísimas para ingresar a una nueva vivienda", dijo Gervasio Muñoz, presidente de la Federación de Inquilinos Nacional.

Crece el número de inquilinos que no puede pagar

Impulsan ley para prohibir que los alquileres se fijen en dólares

Un diputado del Frente de Todos impulsó un proyecto de ley para que quede prohibido los contratos de alquileres fijados en dólares. En los últimos meses se pudo observar un crecimiento en la oferta de viviendas pero con dueños que piden que se pague en dólares.

Las organizaciones de inquilinos de todo el país y junto al diputado Federico Fagioli impulsaron el proyecto que propone incorporar a la Ley 27.551 un artículo que establezca que "en todos los supuestos, los alquileres se establecerán en moneda de curso legal al momento de concertarse".

Además, el proyecto propone que "será nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la cláusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal; en este caso, el precio quedará sujeto a determinación judicial.".

Por otra parte, desde la Federación Nacional de inquilinos remarcaron que con este proyecto podrán combatir la especulación del mercado inmobiliario y que esta clase de medidas que tomaron algunos inquilinos impide a muchas personas poder acceder a una vivienda digna.

"En una nueva maniobra de los especuladores, comienza a ser cada vez más frecuente la exigencia a los inquilinos de firmar contratos en dólares", destacaron desde la Federación, donde también denunciaron que esa clase de prácticas "genera consecuencias gravísimas en el acceso a la vivienda en la Argentina".

Gervasio Muñoz, presidente de la Federación aseguró que "la prohibición de los contratos en dólares forma parte de las medidas impostergables y fundamentales".

Por su parte, el diputado Fagioli que el Estado debe enfrentar esta clase de problemas sociales que son ocasionados por el mercado y que se debe legislar para que millones de familias no sufran esta clase de maniobras.

Precios de alquileres se dispararon más del 50% este año

El precio de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires acumula una suba del 52,3% en lo que va del año, de acuerdo con un estudio realizado por el portal de propiedades Zonaprop. De esta forma, la escalada ya es del doble de la inflación oficial en el país.

Según el relevamiento, en los últimos 6 meses los alquileres aumentaron alrededor de un 76% anual, la mayor suba registrada por Zonaprop desde el año 2012.

Asimismo, los precios de publicación de los alquileres saltaron un 31,8%, desde la aprobación de la ley de alquileres en julio.

Según el portal especializado, tras esta sanción la velocidad de ajuste disminuyó mes a mes, si bien "se mantiene elevada respecto al momento previo a su aprobación".

"Hay señales que indican que la mayor parte del impacto de esta ley ya sucedió a nivel de los precios de publicación, pero aún restan algunos puntos porcentuales más de ajuste extraordinario en los próximos meses", señaló el informe.

Con respecto a los precios promedio en la Ciudad de Buenos Aires, en octubre un departamento medio de dos ambientes y 50 metros cuadrado (m2) se ubica en 28.913 pesos por mes, un 4,1% más que el mes anterior.

Alquileres: evolución del precio promedio para un departamento de 2 ambientes.
Alquileres: evolución del precio promedio para un departamento de 2 ambientes.

Por su parte, una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por 40.153 pesos mensuales.

En cuanto a la rentabilidad, la relación alquiler/precio se ubicó en octubre en 2,3%. De esta manera, se necesitan 43,5 años de alquiler para recuperar la inversión, 12% más que un año atrás.

Este año la suba de los alquileres duplica a la inflación oficial.
Este año la suba de los alquileres duplica a la inflación oficial.

Alquileres: los aumentos en los distintos barrios porteños

A continuación se detallan los valores de alquiler de una unidad de 2 ambientes, de acuerdo con los distintos barrios de la Ciudad: 

  • Puerto Madero es el más costoso, con un precio medio de $59.125 por mes
  • Palermo: $34.946
  • Núñez: $33.994 

En la zona media de precios se encuentran:

  • Villa Ortúzar: $29.916 
  • Parque Chas: $28.772 
  • Villa Crespo: $28.204
  • Villa del Parque: $26.985
  • Boedo: $26.370

Con respecto a los barrios con alquileres más económicos, se encuentran:

  • Villa Luro: 24.330 
  • Constitución: $24.246 
  • Liniers: $24.114

En relación con la variación anual de precios, es también Puerto Madero el barrio con mayor incremento de precio interanual (79,7%), seguido de Boedo (72,7%) y Núñez (72%).

Los barrios que tuvieron un menor incremento de precio anual son: Villa Crespo (50,9%), Monserrat (49,2%) y Constitución (44%).

Cuáles son los departamentos que más suben

"Hablar de cuánto aumentaron los alquileres en el último mes es complejo, porque no se manejan precisiones sobre el tema. Esto ocurre porque, en definitiva, lo que está pasando es que el mismo dueño define un valor por cuestiones inflacionarias y por el precio del dólar, algo extremadamente volátil en estos días", explica Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa.

Si se analiza qué tipo de departamentos aumentaron más, los expertos coinciden en señalar que eso con los de tres y cuatro ambientes. "Por de la pandemia, ante la necesidad de espacio dentro del hogar, este tipo de productos que ofrecen mayor amplitud y espacios más generosos fueron los que más aumentaron su valor", agrega Di Maggio.

Para Daniel Zampone, asesor inmobiliario, uno de los grandes inconvenientes que desató la nueva ley es que muchas unidades fueron retiradas del mercado. "Los propietarios prefieren vender y quedarse con los dólares antes que alquilar en este escenario. Cuando las reglas de juego no son claras y cuando no hay previsibilidad, los inversores se refugian en el billete verde", dice.

"Entonces, al haber menos inmuebles en alquiler (ya sea PH, casas o departamentos), registramos un aumento por arriba del 40% desde la sanción de la ley para acá. La salida que le vemos a esto es que se reactiven los créditos, porque los inquilinos pasan a ser propietarios. También incentivar el ahorro en la construcción. Invertir en ladrillo pone más producto en el mercado, por lo cual el precio se autorregula. Otro camino correcto es materializar los incentivos fiscales anunciados por Guzmán", analiza Zampone.

Si bien casi todos coinciden en marcas que los alquileres aumentaron cerca de un 30% desde que entró en vigencia la nueva ley, algunos representantes del sector, como Zampone, indican que hay subas más cercanas al 40%, y otros se animan a señalar que llegan a rozar el 50%, como lo dice el corredor inmobiliario Oscar Puebla.

Expertos coinciden en señalar que los departamentos de tres y cuatro ambientes son los que más suben

¿Posibles soluciones a esta problemática? "Dada la problemática de acceso a la vivienda, sería oportuno crear un impuesto diferenciado para los propietarios que alquilan, para incentivarlos a que coloquen sus inmuebles en alquiler y que sea más rentable", recomienda Mauro Ayala, CEO de Alquilando.

En la misma línea, Horacio Ludigliani, arquitecto y desarrollador, sostiene que "se deberían establecer proyectos de construcción de vivienda social y subsidios en créditos para los sectores más necesitados. También ventajas impositivas a los desarrollistas que destinen sus unidades para alquilar".

Para Gustavo Daniszewski, director general de GarantíaYa, es preciso poder construir certezas para todos los involucrados. "En un contexto de mayor previsibilidad, locatarios y locadores tenderían a confluir en un valor posible para ambos. Incluso, los propietarios que sacaron las propiedades del mercado podrían volver a volcarlas y bajar la presión de un mercado sobre demandado", concluye el ejecutivo.

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