Reunión clave para activar el proyecto "vivienda propia"

Tras el fallido intento del Gobierno de impulsar el proyecto "cuota igual alquiler" el año pasado, esta vez parece ser el Banco Central (BCRA) el que quiere tomar las riendas del problema de la falta de acceso al crédito hipotecario.Es así­ como la entidad convocó a los principales actores del sector inmobiliario a una reunión mantenida el miércoles pasado y enmarcada bajo el tono de absoluta reserva. Duró una hora y el propio titular del BCRA, Martí­n Redrado, participó del encuentro. También asistieron al encuentro el presidente la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Carlos Sotelo; representantes de la Cámara Argentina de la Construcción, el titular de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, Fernando Esquerro; el secretario de Obras Públicas, José Francisco López; el presidente de la Comisión Nacional de Valores (CNV), Eduardo Hecker, el subsecretario de Vivienda, Luis Bontempo; representantes de la Unión de AFJP y de la Unión Obreros de la Construcción (UOCRA), entre otros. Según Sotelo, fue el propio Redrado el que tomó la iniciativa y ante las 17 personas que estuvieron en el encuentro manifestó que el Banco Central "se hace eco de la problemática que vive el sector inmobiliario por la falta de créditos accesibles". Así­, desde la entidad intentan buscar un mecanismo flexible y amplio, que no sólo alcance a la clase media sino también al segmento de la población de menores recursos. Según el titular de la entidad, el objetivo final es financiar directamente al comprador y no al desarrollador, y para ello se buscará replicar modelos que funcionan adecuadamente en otros paí­ses.Los mismos convocados se mostraron sorprendidos por la invitación a la reunión. "Que en la Argentina existe un serio déficit habitacional es algo que los operadores inmobiliarios venimos advirtiendo desde hace mucho, pero nos llamó la atención que la cuestión haya escalado tanto que ahora interese al Banco Central", dijo a infobaeprofesional.com uno de los asistentes.Durante el encuentro, Redrado invitó a los asistentes a participar de un seminario internacional que se llevará a cabo el 26 y 27 de noviembre próximo, donde diversos operadores de Chile, México, Brasil, Colombia y los EEUU explicarán cómo se fomentó en sus paí­ses el crédito hipotecario y el acceso a la vivienda."Quedo claro que la idea del Central es replicar lo que se hace en otros paí­ses para ver cómo hacerlo acá", sostuvo un operador del sector, quien además afirmó: "Luego de ese evento seguramente nos reuniremos para pasar en limpio algunas ideas, que sirvan para fomentar el acceso a la vivienda propia". "La iniciativa de Redrado es bien recibida por el sector privado, ya que en el encuentro estuvieron presentes las autoridades del Misterio de Planificación Federal y del Banco Central, las patas fundamentales de este tipo de propuestas", aseguró Esquerro.Un problema de larga dataLa falta de crédito hipotecario es un tema que preocupa desde hace tiempo al Gobierno. Principalmente por el peso que tiene la construcción como motor de la economí­a local y por el "alerta" que surge al ver que este año el sector viene creciendo sólo un 4,3% (enero-septiembre) cuando en 2006 esa cifra era de 20% (mismo perí­odo). Claramente la falta de acceso al crédito traba el desarrollo de la actividad. En particular, para dirigir los esfuerzos a la clase media, que es aquella que puede volver a activar el mercado, pero que encuentra en la relación cuota ingreso su principal traba, al no poder calificar.Según cifras de Reporte Inmobiliario, aproximadamente sólo una de cada diez operaciones se hace mediante un préstamo. A modo de ejemplo, de 15.000 operaciones realizadas en junio en la provincia de Buenos Aires sólo 2.100 (el 15%) fueron hechas con crédito. En la Ciudad, ese porcentaje fue de 8,5% (contra 25% de la década pasada).Según Sotelo, esta baja cantidad de operaciones con crédito ocurre porque "poca gente califica para los elevados requisitos de un préstamo, sumado a que los bancos sólo cubren hasta el 60% del inmueble".La economista Evelin Dorsch explica que existe poco crédito "porque, como los bancos tienen sus depósitos a menos de 60 dí­as, no pueden prestar a tasa fija y a largo plazo. Por eso, sólo deciden financiar consumo y capital de trabajo".El nuevo rol del EstadoPor esta situación de créditos caros y bancos imposibilitados para prestar, hace tiempo que el sector inmobiliario afirma que los préstamos sólo se destrabarán si el Estado subsidia la compra de viviendas (ver nota "Tasas altas: afloran pedidos de créditos hipotecarios subsidiados").Según Sotelo, "es necesario que el Estado cree y participe de un sistema financiero que ayude a la demanda (la compra) y no a la oferta (la construcción)", como hace actualmente.Efectivamente, el sector inmobiliario se queja de que el Estado se involucra en la problemática habitacional financiando a la construcción o edificando viviendas sociales, pero no incentiva la demanda mediante créditos hipotecarios (ver nota "La construcción se planchó y se reduce la oferta de más viviendas").Los modelos de Chile y México, en la miraHaciéndose eco de estas quejas, ahora el Banco Central quiere copiar ideas de varios paí­ses avanzados en polí­ticas habitacionales y créditos hipotecarios, especialmente Chile y México.El interés en estos dos paí­ses, explicaron los brokers, es que se apoyan en dos aspectos clave:

• El protagonismo de las entidades estatales especializadas en subsidiar o dar créditos para viviendas.
• La existencia de algún mecanismo indexatorio que incentive a los bancos a prestar.

En el plano local, la queja del sector inmobiliario recae en la falta de entidades estatales que financien el acceso a la vivienda. Además el reclamo radica en que las actuales dependencias públicas (como la Secretarí­a de Obras Públicas o el Consejo Nacional de la Vivienda) sólo construyen unidades sociales, pero no financian la demanda.

Modelo mexicanoUn modelo que los operadores miran interesados es el mexicano, donde existen cinco entidades públicas especializadas en créditos hipotecarios: 

• Infonavit y Conavi (ambas orientadas a los trabajadores en general)
• Fovissste (para empleados estatales)
• Fonhapo (para familias de bajos recursos) 
• Fonaevi (para poblaciones rurales)

Casi todas estas entidades estatales, que concentran el 73% de los préstamos, financian hasta el 100% de la vivienda para construcción, compra, ampliaciones, reparaciones, e incluso pago de hipotecas ya tomadas.Y esta amplia oferta se completa con un 22% de bancos especializados en vivienda, principalmente el estatal Sociedad Hipotecaria Federal, y de entidades financieras llamadas "Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOL)".Las SOFOL son gestoras de créditos entre un particular y un banco (o el mercado, si el financiamiento es por esa ví­a) y su ganancia no viene de los clientes, sino de las colocaciones financieras de los fondos que obtuvieron para prestar.Modelo chilenoOtro modelo bien visto en la Argentina es el chileno, que tiene las siguientes caracterí­sticas:

• Existe un ministerio especí­fico para la vivienda (el Ministerio de Vivienda y Urbanismo) que subsidia a las familias que quieran comprar, construir o remodelar su primera vivienda.
• Los principales bancos estatales tienen un aceitado mecanismo de securitización que les permite prestar a tasa fija hasta a 30 años y cubriendo el 100% de la propiedad. 
• En los créditos financiados con recursos propios del banco, también se cubre el 100% de la propiedad, los plazos llegan hasta 25 años y las tasas (que son variables, pero recién desde el sexto año) tienen un tope máximo.

Según los operadores locales, una de las fortalezas de los sistemas chileno y mexicano es que los bancos tienen incentivos para prestar porque pueden indexar sus créditos con unidades de medida llamadas "Unidad de Fomento" (Chile) y "Unidad de Inversión" (México).Estas unidades cambian de valor diariamente según los índices de Precios al Consumidor calculados por los respectivos institutos nacionales de estadí­sticas, similares al INDEC.Así­, dijo un broker local, se evita un obstáculo que tienen los bancos argentinos: "Las entidades no pueden prestar a tasa fija porque quebrarí­an, como le pasó alguna vez al Banco Hipotecario, pero con los intereses variables nadie les toma los créditos. Por eso, los préstamos no crecerán hasta que no haya alguna forma de indexación".