Polémica por la fuerte suba en el precio de los alquileres

Desde el 2005 en adelante, el precio de los alquileres ha ido creciendo por encima de la inflación. Pero este año la situación se aceleró y en los diez primeros meses el valor de las locaciones casi triplicó la suba general de precios.

Así­, y de acuerdo al Instituto Nacional de Estadí­stica y Censos (INDEC), los arrendamientos registran subas del 17% en lo que va del año, mientras que el incremento en los precios al consumidor fue de 6,6%, según las cifras "oficiales". 

A la hora de explicar las razones que empujan al alza en el valor de las locaciones, los expertos señalan, entre otros factores están los siguientes:

• Una oferta muy estancada frente a una demanda creciente.
• Créditos hipotecarios caros, que imposibilitan el acceso a la vivienda propia.
• Gran parte de la oferta de viviendas, ahora dirigida al sector turí­stico.
• Mayor demanda por parte de estudiantes del interior del paí­s, que arriban a la Capital por estudios o negocios.
• Más cantidad de jóvenes que se van a vivir solos a temprana edad, en general, a partir de los 21 años.
• Mejores condiciones laborales (suba de salarios y baja de desempleo) que potencia aún más la demanda.

Oferta insuficiente ante la mayor demandaEl presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Carlos Sotelo, asegura que en los últimos tres años sólo aumentó en 1.000 unidades la cantidad de viviendas para alquiler frente a una demanda que no para de crecer."Hay muchos estudiantes del interior que ocupan cerca de 10.000 unidades. Pero, además, ahora los jóvenes de 20 a 25 años se van a vivir solos y deben alquilar porque no pueden comprar. Hace años, nadie pensaba que una chica de 21 pudiera independizarse de los padres, pero ahora eso ocurre y también la formación de parejas jóvenes impulsa la demanda. A modo de ejemplo, un departamento tipo bien ubicado en la Capital Federal de dos ambientes pasó de valer $400 en 2004 a cerca de $800, mientras que un tres ambientes pasó de $850 a más de $1.200", afirma Sotelo.

Los aumentos, según mediciones privadasPropietarios, cámaras e inquilinos coinciden en que la suba en el valor de las locaciones es muy superior a la que registra el INDEC en la Ciudad de Buenos Aires, y que la misma está más en lí­nea con la inflación que se mide en el interior del paí­s:

• 17% - Enrique Abatti (presidente de la Cámara de Propietarios de la Republica Argentina) coincide en que la suba en el precio de los alquileres se acerca al 17% en lo que va del año, según cifras que maneja la cámara, y argumenta que esa cifra no difiere mucho de la inflación "real".
• 30% - Horacio Bielli (titular de la Cámara Argentina de Propiedad Horizontal y actividades Inmobiliarias) sostiene que las subas registradas son mayores a las anunciadas por Abatti, y afirma que "en lo que va del año, están por encima de la inflación real y se sitúan alrededor del 30%".
• 50% - Radames Marini (titular de la Unión Argentina de inquilinos) dice que los inquilinos también dudan de la certeza de la medición oficial sobre el precio de los arrendamientos. Asegura que si la cifra que arroja IPC debe triplicarse para ajustarse a la inflación real, lo mismo deberí­a suceder con el valor de las locaciones. "Los alquileres no suben todos juntos, pero se renuevan al 100%, lo que implica que la mitad subieron 100% y que prorrateado al total del conjunto subieron 50%", agrega.

Cómo se pactan los alquileresPara el caso de vivienda, el ajuste por CER está prohibido. Hasta abril de 2004 se permitió la aplicación del í­ndice denominado CVS (que tení­a relación con el aumento de los salarios). Igualmente, hoy tampoco se usa ni quedan contratos regidos por esta variable.

Lo que ningún propietario deja de hacer hoy es el escalonamiento de pagos. Para esto, se utiliza el siguiente mecanismo:

• Se calcula un monto total del alquiler por los dos años que dura el contrato. Se le suma la inflación estimada para ese perí­odo.
• Como los datos del INDEC están sospechados de manipulación, se utilizan datos de organismos privados independientes (por ejemplo de consultoras, universidades y cámaras empresariales).
• El valor total que se obtiene se divide en cuotas mensuales, de manera que sean más bajas durante los primeros meses y vayan subiendo hacia el final del contrato.
• Se firma el contrato incluyendo el valor de todas las cuotas. Generalmente, los aumentos se realizan cada seis meses para que los aumentos no sean tan altos. Con este mecanismo se evita violar la ley, ya que no se tratarí­a de una indexación, según los expertos.

Sucede que en los últimos años, y aún hoy se sigue haciendo equivocadamente, los propietarios incluí­an en los contratos la posibilidad de renegociar el valor de las cuotas del alquiler con los inquilino cada seis meses. Esto no sólo serí­a una suerte de ajuste ilegal sino que además en la práctica no tiene generalmente efecto porque quien alquila puede negarse a asumir el incremento propuesto por el propietario, quien queda desprotegido ante la ley porque no tiene herramientas para obligarlo a pagar.

Hoy un propietario que desea poner en alquiler su unidad no deberí­a perder de vista el siguiente ejemplo:

• En primer lugar debe tasar su propiedad. Supongamos que se trata de un departamento de dos ambientes en Palermo por el que el operador inmobiliario dice que se puede exigir un alquiler en $1.000 por mes. Luego, se tiene en cuenta que la inflación para el año se estima que será de 15% y para el siguiente año del mismo valor. Se multiplica el valor de cada cuota por los dos años y se le suma la expectativa de inflación. En este caso y a grandes rasgos se podrí­a redondear en una cifra total del contrato de $34.280 aproximadamente.
• Si el aumento del alquiler se pactara para el segundo año de contrato, la cuota subirí­a desde los 1.000 a 1.850 pesos hacia el segundo año. Pero como explican los abogados, se intenta no alejar a los inquilinos con un incremento tan repentino escalonando la suba durante todo el contrato y como máximo cada seis meses.

Alquileres dolarizadosEl broker inmobiliario Armando Pepe asegura que el precio de los alquileres está subiendo muy por encima de la tasa oficial de inflación. "Sabemos que son totalmente irreales los números que da el INDEC", asegura.

"Ningún propietario alquilarí­a una vivienda a 24 meses con precio fijo en pesos, ni en dólares", aseveró el especialista.

Según Pepe, los alquileres pactados en moneda norteamericana están teniendo un ajuste del 8 al 10 por ciento anual, debido a la suba de precios y la relativa estabilidad del dólar

Con respecto a las modalidades de indexación, Pepe sostiene que se están buscando alternativas para atar el valor de los contratos a variables económicas más palpables. Incluso, según el especialista, se llegó a fijar el valor de renegociación de un alquiler a partir del valor de un ejemplar de diario con tirada nacional.

Los inquilinos quieren su "paritaria"Según las cifras que maneja Marini, hay 240.000 personas afectadas por la suba de los alquileres sólo en Capital Federal, mientras que en el Gran Buenos Aires habrí­a una cifra equivalente. Por otro lado, el titular de la Unión de Inquilinos sostiene que "se está expulsando gente del sistema formal de vivienda" y hace referencia a "la degradación de la vivienda".

"Los inquilinos que antes viví­an en un departamento de dos ambientes ahora se ven obligados a trasladarse a un ambiente, mientras que los que residí­an en uno ahora deben mudarse a hoteles o pensiones", puntualiza. "Es perder o perder. En las circunstancias actuales, el inquilino mucho no puede hacer o paga lo que el propietario le dice o se muda a un lugar más barato, más alejado y con menores comodidades", argumenta Marini, que además promueve la existencia de un marco regulatorio.En virtud de ello el titular de la unión de inquilinos, presiona por una suerte de "paritaria para acotar el crecimiento de la renta inmobiliaria y que le de un marco de estabilidad al inquilino". "Esto es una temática permanente. Hace dos años venimos pidiendo un espacio para discutir. Queremos un servicio locativo de vivienda para que haya un lugar donde resolver problemas entre el propietario y el inquilino sin tener que llegar a la instancia de juicio esperando dos años por lo menos", concluye.Lea más: "Las expensas subieron este año cinco veces más que la inflación"

Mariana Shaalomshaalo@infobae.com © infobaeprofesional.com