Parques industriales atraen por seguridad y bajos impuestos

Impulsadas por la reactivación económica, las industrias necesitaron ampliar los lugares donde ubicarse y apuntaron a los parques industriales de la zona norte del Conurbano. Atraí­das por las fuertes exenciones impositivas y el alejamiento de reclamos medioambientales, impulsaron la demanda en esa zona y duplicaron los precios desde la devaluación.


Así­, desde 2002 la demanda concentrada en esa zona saturó los terrenos y elevó los precios un 12% el último año y 153% desde la devaluación (el m2 pasó de u$s15 a u$s38, e incluso en algunos lados llegó a u$s80).

Según el broker César Merlo, el valor del m2 en la zona norte cayó a fines de los 90 porque la Convertibilidad aniquiló a la industria nacional, pero luego creció sostenidamente con la reactivación económica.

Esta zona fue demandada principalmente por su cercaní­a a Capital Federal, donde estaban la mayorí­a de los proveedores (en su mayorí­a pymes) de las grandes empresas instaladas en los parques.

Además, dijo Merlo, esa zona "les dió un buen acceso al Mercosur, ya que saliendo por Campana llegan enseguida al puente 'Zárate-Brazo Largo' y de ahí­ a Corrientes y Uruguay".

Esta importancia de la buena ubicación fue confirmada por el administrador Martí­n Carelo, de Logarte, una empresa del Centro Industrial Garí­n (CIG): "Para nosotros, que hacemos logí­stica, la localización es primordial porque estamos a 30 kilómetros de los centros industriales de Campana y Zárate y de los puertos de Campana y Capital".

Y esto también benefició a muchas transnacionales, que según Carelo pueden traer tranquilamente sus productos de afuera porque el CIG está cerca de la ruta del Mercosur.

En este contexto, desde la devaluación siete parques de la zona norte (ubicados en un radio de 70 kilómetros de la Capital y cercanos a los ramales de General Paz y Panamericana) concentraron la fuerte demanda: Campana, Oks, Garí­n, Pilar, Villa Flandrí­a (Luján), Suárez, y Berazategui.

Aunque los precios de la zona son exagerados, las industrias los convalidan porque valoran trabajar tranquilas, la alta seguridad de los predios, las fuertes exenciones impositivas por radicarse en los parques y los bajos costos de instalación, sumado a una falta de lugares donde instalarse en el resto de la provincia.

Más tranquilidad y bajos costos
En este contexto de crecimiento, dijo Rosendo Vignolo, de Rúbica Inmobiliaria, "las empresas apostaron a ubicaciones no residenciales donde pudiesen trabajar tranquilas, sin reclamos vecinales y con infraestructura acorde a sus necesidades fabriles".

Esto fue confirmado por Carelo, para quien es invalorable poder guardar las mercaderí­as peligrosas que transporta, como lí­quidos inflamables, tóxicos y corrosivos, sin protestas ni reclamos judiciales.

Y esta "tranquilidad" mencionada por Vignolo está tan garantizada en los parques industriales, que las empresas los eligieron aunque fueran 30% más caros que los terrenos comunes.

"La diferencia de valor entre un parque y un terreno común se licúa en el costo total de obra, porque para una empresa grande es igual pagar $1.500.000 que $1.005.000 (30% menos)", afirmó Vignolo.

Es que estos costos de obra, de aproximadamente $400 el metro cuadrado, son de sólo 1.200.000 pesos promedio para un terreno de 3.000 metros cuadrados, e incluyen:

• $360.000 (30%) por el terreno de 3.000 m2 (a u$s38 el m2).
  
  
• $40.000 (3%) para un transformador para convertir la electricidad de alta tensión a 380 watts.
  
  
• $50.000 (4%) para una cámara reductora, que adapta el gas de media presión al uso industrial.
  
  
• Expensas de $1.000 (0,08%) cada 10.000 m2, que incluye pago de balanzas compartidas, recolección de residuos, vigilancia, y mantenimiento de espacios verdes, caminos e infraestructura. No corren en los centros industriales, donde cada industria es propietaria y no forma parte de un condominio.
  
  
• $180.000 (15%) en sistemas de seguridad exigidos por la Secretarí­a de Ambiente provincial, como anillos hidrantes (caños que rodean el depósito y tienen bocas para conectar mangueras), reservas de agua y piletas para recoger lí­quidos derramados.
  
  
• El resto (47,92%) se va en materiales y gastos de obra.

Además de esta conveniente ecuación de costos, las empresas convalidaron precios altos de m2 porque, según Vignolo, no les fue fácil encontrar zonas con desagí¼es industriales, lí­neas de alta y media tensión y gas de media presión.

Y esto fue confirmado por Carelo: "Conseguir habilitación municipal es difí­cil porque implica gastos para el municipio, como montar un tendido especial de redes eléctricas para la fuerza motriz que necesita una industria".

Además, en los parques las industrias tienen una infraestructura acorde a sus necesidades, que incluye pavimento de 20 centí­metros de espesor (para transporte pesado), gasoductos de media presión, lí­neas de media y alta tensión y desagí¼es industriales.

Y a esto se suma su buena ubicación geográfica (que incluye cercaní­a a autopistas troncales, puertos, aeropuertos, ferrocarriles y redes de transporte público) y de estructura de servicios (correo, estaciones de servicio, báscula compartida, etc).

También, otro factor que también trajo comodidad a las empresas fue que muchos de sus proveedores se instalaron cerca para abastecerlas especialmente, como ocurrió en el CIG, donde varias autopartistas rodearon el área para abastecer a las automotrices del predio.

Exenciones impositivas
El tercer factor de la fuerte demanda en zona norte fueron las atractivas exenciones impositivas para quienes se radiquen en parques industriales, sin contar a los llamados "sectores industriales" (que concentran fábricas, pero no están habilitados como parques).

Sucede que la provincia exime de pagar Ingresos Brutos (3% de la facturación mensual) por seis años a los residentes en parques, como explicó Merlo: "Si una empresa factura $20 M anuales, ahorra $600.000 por año y en seis años llega a $3.600.000, con lo cual paga el galpón de 3.000 m2 que compró".

Y a esto se suman los beneficios que pueden obtenerse negociando tasas (ABL, Patentes, etc.) en cada municipio, sumado a las tarifas preferenciales de electricidad y gas por consumo mayorista.

Sin embargo, sólo el 10% de las industrias instaladas accede al 100% de reducción impositiva porque la provincia tiene altas exigencias sobre cantidad de empleados radicados en el partido y monto anual de inversiones, entre otras cosas.

Y además, Merlo advirtió que varias empresas caen en una mala jugada de operadores inmobiliarios: "Algunas compañí­as van a sectores industriales creyendo que son parques y después advierten que no tienen exenciones impositivas. No se sabe que en Buenos Aires sólo hay once parques industriales habilitados como tales".

Mayor seguridad
El cuarto factor que impulsó la demanda de parques industriales fue la seguridad porque, según Merlo, "en ellos la tasa de siniestralidad por incendios es bají­sima". Esto sucede, explicó, "porque entre cada construcción hay entre 50 y 100 metros de separación debido a que el FOS (Factor de Ocupación del Suelo, que define cuánta superficie puede construirse) es de 0,5".

Esto significa que, para una superficie de 10.000 m2, ese Factor sólo permite edificar 5.000 m2 (resultado de multiplicar el FOS de 0,5 por 1.000) y el resto (50% del terreno) queda como espacio abierto.

Precisamente, esta gran separación entre inmuebles imposibilita la propagación de incendios, sumado a que, según Merlo, "los reglamentos internos establecen una distancia mí­nima entre medianeras de 18 metros".

Además, el concepto "seguridad" se extiende a también a la mayor vigilancia interna que permiten estas zonas cerradas, donde las empresas contratan conjuntamente empresas privadas de seguridad.

Falta de emprendimientos
El último factor que impulsó la suba del m2 no vino de la demanda, sino de la oferta: según los operadores, en los últimos años los desarrolladores fueron reacios a construir nuevos parques industriales.

Los principales motivos, aseguró Merlo, fueron el extenso retorno de la inversión (por ejemplo, el parque Pilar tardó 34 años en vender todas sus unidades) y "la inestabilidad que aún se siente en el paí­s".

Por otro lado, los desarrolladores tienen ahora mayores costos por la sostenida suba de insumos y mano de obra, algo que podrí­a subir más los valores del m2 si hubiesen nuevos emprendimientos (ver La construcción se planchó y cae la oferta de nuevas viviendas).

Sobre esto, Merlo afirmó que "si cavar una zanja de desagí¼e industrial antes salí­a u$s2 por m3 de tierra y ahora subió a u$s2,5, es lógico que el desarrollador traslade costos a los precios, pero siempre el freno será lo que convalide la demanda".

Y a estas restricciones de oferta se agrega, dijeron los operadores, que muchas empresas no pudieron instalarse en los parques porque no calificaron para las categorí­as de potencial contaminación.

"Por ejemplo, el parque Campana no está muy poblado porque es 'categorí­a 2' (contaminación intermedia) y dejó afuera a muchas empresas altamente contaminantes, como laboratorios, plantas de tratamiento de residuos patológicos y destilerí­as, entre otras", aseguró Vignolo.

Desplazamiento a otros lugares
En este contexto de elevada demanda, poca oferta y terrenos saturados, de a poco las empresas comienzan a correrse más allá de la zona norte, como pasó en Brasil: "En San Pablo, las industrias se radicaron primero a 32 kilómetros de la cuidad y por falta de espacio terminaron a 150 km".

Así­, hoy ya no quedan lugares a menos de 30 kilómetros de Capital y hay proyecciones de sectores industriales (no parques) en localidades alejadas, como 25 de Mayo, General Paz, Lobos, Bolí­var, Trenque Lauquen, Coronel Pringles y Carmen de Patagones, entre otros.

Pero también existe un corrimiento a barrios aledaños a Capital, como los 45 emprendimientos proyectados para 1.200 pymes en Lomas de Zamora, La Matanza y San Martí­n, que generarán 30.000 nuevos puestos de trabajo.

Ariel Bazán
abazan@infobae.com