El Banco Central aprobó la compra de dólares para la vivienda única, luego de una serie de reuniones que los funcionarios de la entidad mantuvieron con representantes de inmobiliarias, que alertaban por el impacto negativo que el cepo generaría en la actividad.

La normativa del BCRA establece "el acceso al mercado de cambios de las personas humanas para la compra de moneda extranjera a ser aplicados simultáneamente a la compra de inmuebles en el país destinados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente", según detalla la normativa.

Sin embargo, la realidad es que la normativa del Central dejó un sabor agridulce entre los empresarios del sector inmobiliario.

Primero, por el monto: desde el sector habían solicitado que la autorización de la compra de moneda extranjera para la escritura se extendiera hasta unos u$s150.000. Sin embargo, se decidió fijar un límite notablemente menor: de hasta u$s100.000.

En segundo lugar, la norma es restrictiva: sólo permitirá el acceso al mercado de cambios de las personas humanas para la compra de moneda extranjera a ser aplicados simultáneamente a la compra de inmuebles en el país estimados a vivienda única, familiar y de ocupación permanente, con los "fondos provenientes de préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras locales", precisa en el primer punto condicionante.

Además, no se incluye a todas las operaciones con garantía real, presentes y futuras, a la posibilidad de compra de dólares por parte de quien va a escriturar la nueva vivienda, sino exclusivamente a aquellos que destinen el monto del crédito a "pagos imputados a la compra que se demuestre que fueron realizados con anterioridad a la vigencia de esta disposición o que correspondan a pagos de hasta el equivalente a u$s1.000 realizado en concepto de reserva de la propiedad".

Además, cada codeudor beneficiario de la licencia, para adquirir de una vez hasta 100 mil dólares, deberá "firmar una declaración jurada por la cual se compromete a no adquirir activos externos por el tiempo necesario hasta completar el monto adquirido a bajo el presente régimen".

A continuación, el resumen de la normativa publicada por el Banco Central: 

Para lograr la adopción de dicho dinero, deberá cumplir con los situientes requisitos:

1. Deben ser fondos provenientes de préstamos hipotecarios otorgados por entidades financieras locales.

2. En caso de existir codeudores, el acceso se registre en forma individual a nombre de cada persona humana por hasta el monto prorrateado que les corresponda.

3. Considerando el total de los codeudores el acceso se realiza por hasta el monto del préstamo o el equivalente a 100.000 dólares, el monto que resulte menor.

4. Cada codeudor firme una declaración jurada en la cual se compromete a no adquirir activos externos por los conceptos enunciados en el punto 6 de la Comunicación "A" 6770, dentro de los límites que le resulten aplicables, por el tiempo que resulte necesario hasta completar el monto adquirido bajo el presente régimen.

5. El total de los fondos destinados a la compra, tanto en moneda local como en moneda extranjera sean depositados o transferidos simultáneamente a una cuenta en una entidad financiera a nombre del vendedor de la propiedad.

6. Se considerará cumplido el requisito previsto en el punto v para los pagos imputados a la compra que se demuestre que fueron realizados con anterioridad a la vigencia de esta disposición o que correspondan a pagos de hasta el equivalente a u$s1.000 realizado en concepto de reserva de la propiedad.

Un sector en severa crisis

Las operaciones de compra venta de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires cerrarán este año por debajo de las 30.000 escrituras, lo que representará el peor año de los 21 que tiene la serie histórica, un registro aún peor que los observados en la crisis de 2001 o en los años más duros del cepo cambiario, indicó el Colegio Público de Escribanos porteño.

Ante esta situación, fuentes del sector inmobiliario concentraron sus esperanzas en lograr que el Banco Central liberase el acceso a dólares para la compra de viviendas, tal como finalmente ocurrió.

Hasta hoy, el período 2013-2015 era el más bajo de la historia ya que en aquellos años de cepo cambiario se registraron respectivamente 35.910, 33.706 y 37.398 escrituras.

Pero al analizar el panorama 2019, se asegura que de seguir así, este año será el peor de la serie, debido a que hasta comienzos de septiembre se habían registrado unas 18.000 operaciones y de sostenerse las tendencias no habría mucho más de 30.000 hacia fines de diciembre.

De ser así, se confirmaría el peor año del registro histórico iniciado en 1998, precisamente el año que mantiene el récord de operaciones con 76.676 escrituras.

En el Colegio estimaban que agosto -cuyas cifras de escrituras se darán a conocer en dos semanas- habrá cerrado a la baja y completará una caída interanual de 15 meses consecutivos, aunque aún por encima del mes con menor actividad de la serie histórica que fue febrero de 2002 con 1.557 operaciones.

Las fuentes del sector señalaron que en aquella oportunidad que al peor febrero de la serie tuvo un contraste inmediato en abril y mayo, en los que se registraron más de 8.000 operaciones para los que lograban sortear el corralito bancario.

A pesar de aquella crisis, en 2001 se realizaron 54.493 escrituras de compra venta en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires, y en 2002 se alcanzaron las 56.393 operaciones, casi el doble de lo que se estima podría ocurrir en el presente año

Como dato estadístico, directivos del Colegio de Escribanos resaltaron que el mejor mes de la serie histórica fue diciembre de 2007 con 8.500 operaciones, aunque en ese caso pesa también un factor estacional, ya que en ese mes se concentra la mayor cantidad de operaciones del año normalmente.

En cuanto a las escrituras con créditos hipotecarios, los mejores registros se dieron en marzo y abril de 2018 con más de 2.200 operaciones.

El contraste se daba con el cimbronazo posterior con las escaladas del dólar y los magros desempeños de los últimos meses en los que las operaciones alcanzaron poco más de 200, es decir, un desplome del 90% respecto de los mejores meses.

Desde el sector inmobliario afirman que la flexibilización dispuesta por el Banco Central permitirá solucionar en principio los casos de vivienda única, enfocado en el concepto de "necesidad de techo familiar", por lo cual se asegura que las divisas involucradas en la operación se movilizarán dentro del mercado local.