Estudian que el Estado subsidie tasas para acceder a viviendas

Durante un seminario internacional sobre vivienda organizado por el Banco Central (BCRA), los operadores inmobiliarios vieron con buenos ojos la posibilidad de implementar localmente algunas caracterí­sticas de los sistemas chileno y mexicano.El encuentro, que fue anticipado por infobaeprofesional.com, reunió a representantes del sector inmobiliario (la Cámara Inmobiliaria Argentina y la Asociación de Empresarios de la Vivienda, entre otros) y a diversas autoridades estatales, como el presidente del BCRA, Martí­n Redrado.De este ciclo de conferencias se extraerán ideas de las experiencias de México y Chile, entre otros paí­ses, para intentar fomentar a nivel local el mercado del crédito hipotecario.Sobre los sistemas mexicano y chileno, lo que más atrajo a los operadores locales fue el fomento activo de la demanda que ejecuta el Estado, ya sea subsidiando tasas en los créditos hipotecarios o dando préstamos baratos para personas de clase baja y media.José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, dijo que en esos paí­ses, precisamente, "fue clave que el Estado fomentase la demanda con créditos y no la oferta, como ocurre acá con el FONAVI, que se dedica a construir".Y agregó que, además, estos modelos fueron exitosos porque el Estado implementó polí­ticas de largo plazo y no coyunturales, como pasó acá con los fracasados créditos para inquilinos.Chile: el 70% de las viviendas son subsidiadasUno de los atractivos de Chile para los operadores locales es que existen entidades estatales, como el Ministerio de Urbanismo y Vivienda (MINUV), que financian a familias de bajos recursos excluidas del sistema bancario.Por obra de este Ministerio, hoy el 70% de las viviendas compradas son subsidiadas y los desarrolladores pueden invertir sin riesgos porque saben de antemano cuánta demanda habrá para sus proyectos.Además, gracias el MINUV los créditos bancarios son accesibles para la gente porque da este Ministerio da cobertura a las entidades financieras con:

• Seguros de remate, que obligan al Estado a cancelar la deuda del tomador cuando un inmueble esté por rematarse.
• Subsidios de originación, que cubren los costos fijos de los bancos por otorgamientos de créditos.

Con esta labor contribuye el Banco del Estado de Chile, que tiene la mayor cantidad de créditos otorgados para fines sociales del paí­s. Para esta entidad y el resto del sistema financiero, es fácil dar préstamos porque tienen aceitados instrumentos de securitización, como los "mutuos hipotecarios", que hoy alcanzan al 73% de las operaciones.Además, el crédito siempre fue dinámico porque se ajustan con una unidad indexable, la Unidad de Fomento (UF), que mantuvo firme las colocaciones crediticias a pesar de los fuertes perí­odos inflacionarios que tuvo el paí­s.Para Rozados, en la Argentina podrí­a implementarse una unidad similar a la UF para incentivar los créditos. No obstante, aclaró que primero debe controlarse la elevada inflación local.Otro factor que mantuvo activo al crédito chileno fueron las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP) y las aseguradoras, que se constituyeron en demandantes permanentes de instrumentos securitizados.Como se ve, en Chile, el rol del Estado es fundamentalmente subsidiario frente al sector privado (tanto que la inversión pública es hoy 15% inferior a 1973), pero esto empieza a extenderse a las distintas áreas: el Banco del Estado está evaluando financiar los programas sociales del Ministerio de Vivienda.México: cinco jugadores estatales fuertesPara los operadores locales, el principal atractivo de México es el fuerte desarrollo de las entidades estatales (existen más de cinco) orientadas a subsidiar a trabajadores estatales y de ingresos medio-bajos.De ellas, el principal es el Infonavit, que otorga créditos y subsidios para trabajadores de clase media y se financia por dos ví­as: el 5% de los sueldos que pagan los empleadores y mecanismos de securitización (la entidad tiene el 37% del mercado).Sus préstamos son directos para la clase baja -los recursos provienen totalmente del organismo-, coparticipados para clase media -compartido con entidades privadas, como las SOFOLES- y avalados para clase alta (ofrece garantí­as para créditos bancarios).Otros organismos estatales con mucha ingerencia son la Fonhappo, un fideicomiso de la Secretarí­a de Vivienda que subsidia créditos, y la Sociedad Hipotecaria Federal, un banco que concentra la mayor parte de los préstamos hipotecarios.Casi todas las entidades estatales, salvo las bancarias, financian hasta el 100% de la vivienda para construcción, compra, ampliaciones, reparaciones, e incluso pago de hipotecas ya tomadas.El crédito localAunque mostró interés en muchos de estos mecanismos, el titular de la CIA, Carlos Sotelo, dijo que para poder implementarlos localmente primero "debe controlarse la inflación y debe haber seguridad jurí­dica (en alusión al reciente 'corralito' inmobiliario)".Según Redrado, hoy es necesario implementar localmente algunos de estos mecanismos porque los créditos hipotecarios sólo alcanzan al 11% del PBI, un porcentaje muy bajo histórica e internacionalmente.Una de las trabas de los préstamos, afirmó el titular del BCRA, es que "faltan desarrollar herramientas financieras, como los fideicomisos hipotecarios, para que los bancos descarguen riesgos en el mercado".El presidente de la entidad insistió en que "debe profundizarse el lazo entre el sistema financiero y el mercado de capitales", porque "desde 2006, sólo dos bancos hicieron colocaciones de securitizaciones por $350 millones".Para Rozados, el modelo de securitización a imitar es el mexicano, aunque advirtió que es difí­cil implementarlo localmente "por las altas tasas que pide el mercado", que a su vez encarecen los créditos.Así­, Redrado sostuvo que el sector público intenta aceitar el crédito reduciendo sus colocaciones en los bancos para que den préstamos con esa mayor liquidez: "En 2002 las entidades tení­an el 40% de sus carteras en tí­tulos públicos, mientras que ahora es el 15%".Además, el BCRA quiere que las AFJP y las aseguradoras de vida y retiro tengan un rol más activo: según Redrado, las administradoras sólo colocaron el 3% de sus $100.000 millones disponibles en inversiones reales, cuando por ley pueden extenderse hasta el 50%.Sin embargo, aclaró Redrado, en el mercado crediticio no todas fueron malas: hoy sólo el 3% de los préstamos son en moneda extranjera (antes de la crisis eran el 80%), lo que evita riesgos cambiarios, y la relación cuota-ingreso mejoró un 166% (pasó de 160% a 60%).Mientras se estudian las conclusiones del seminario, Redrado ya lanzó un compromiso: en su exposición, invitó al sector inmobiliario "a reunirse una vez al año para ir evaluando los logros alcanzados".

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Ariel Bazánabazan@infobae.com © infobaeprofesional.com