Todos los caminos conducen al subsidio de tasas

Desde el sector privado aseguraron, una vez más, que sin la participación del Estado será difí­cil que el mercado de préstamos hipotecarios despegue, durante la segunda jormada de Conferencia sobre Crédito para la Vivienda y Desarrollo Inmobiliario que organizó el Banco Central (BCRA).


Y agregaron que en los paí­ses de la región en los cuales los bancos tienen éxito en financiar la mayorí­a de las adquisiciones de inmuebles existe o existió en algún momento un incentivo desde el gobierno.

Al momento de su disertación, Clarisa Lifsic de Estol, presidenta del Banco Hipotecario, fue muy clara. "Hay veces en que la palabra subsidio genera rispideces cuando se trata de un paí­s que valora tanto el superávit fiscal. Pero no sólo se trata de un subsidio sino de una participación activa (del Estado). No tiene que ser continua, pero sí­ es necesaria para empezar‘, señaló .

A su vez, Lifsic de Estol aseguró que el Estado podrí­a colaborar, por ejemplo, en reducir el costo de la tasa de interés de los créditos y destacó la necesidad de un "esquema mixto de acción estatal y privada que confluya para dar crédito a los sectores medios".

El reclamo de las entidades bancarias apunta a lograr que el Gobierno se involucre junto con el sector privado. De esta forma, consideran que podrán atender las necesidades de crédito hipotecario que claramente advierten en los sectores de clase media.

Así­, señaló que los créditos hipotecarios de la década del 90, destinados a la vivienda, tení­an un costo financiero de 10% a 14% y hoy es de 9% a 15%.

"Antes se otorgaban en dólares y hoy en pesos. Antes los plazos eran hasta 20 años, hoy el banco a su cargo mantiene esos plazos pero el tiempo promedio es 10 años. Antes se prestaba u$s40 mil en promedio y hoy se presta $120 mil y antes se financiaba hasta el 75% y hoy hasta el 65%", indicó.

Las razones que encotró la titular de la entidad fueron que "el precio de las viviendas se mantuvo en dólares y los sueldos en pesos, devaluados tres veces".

En tanto, Mario Gómez, gerente de la inmobiliaria Toribio Achával, sostuvo que "para que haya financiación debe haber un mercado secundario", en alusión a las cédulas hipotecarias y agregó que hay un "potencial de crecimiento para que instituciones como las AFJP inviertan en esos instrumentos".

"Este instrumento público, que actúa como una suerte de Fonavi (Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores nuestro, utiliza el aporte de los trabajadores para que puedan acceder a la vivienda. Es un sistema mixto con aporte del Estado y de un porcentaje de los sueldos" de los trabajadores, explicó.

En este sentido, puso de relieve las oportunidades del mercado de capitales de modo que "inversores institucionales, AFJP y compañí­as de seguro inviertan comprando instrumentos financieros que permitan apalancar al desarrollo inmobiliario".

Eduardo Costantini, presidente del Grupo Consultatio y responsable del complejo Nordelta, declaró que "los desarrollos inmobiliarios responden a la demanda del usuario final".

Así­, el empresario sostuvo que uno de los factores que altera al desenvolvimiento de la construcción es el "aumento importante de los costos". 

"Para que haya crédito hipotecario la inflación no debe ser mayor a un 3% o 4% anual, debe haber previsibilidad jurí­dica y estabilidad de la moneda", concluyó.

Y, desde el Estado más de una vez llamaron a los inversores institucionales -que son quienes disponen de fondeo de largo plazo- a contribuir al desarrollo del negocio hipotecario.

No osbtante, Carlos Peguet, presidente de Consolidar AFJP, también dejó en claro que si bien el negocio inmobiliario les resulta más que atractivo, las administradoras requieren de garantí­as para mantener el poder adquisitivo de sus afiliados.

"No es justo que los afiliados financien la compra barata del metro cuadrado a pérdida. El negocio tiene que ofrecer una rentabilidad real positiva", apuntó Peguet. Y agregó: "podrí­a haber alguien que se haga cargo de transformar la tasa fija de los créditos en variable o, en el caso de los tí­tulos hipotecarios, de garantizar una tasa real positiva (la mayorí­a tiene un cap o tope de tasa)".

Esto, apuntó Peguet, podrí­a hacerse con ayuda estatal o también mediante un mejor desarrollo del mercado de derivados financiero.

Al momento de cerrar el seminario, el economista Ricardo Arriazu aseguró que "el ingreso de capitales, el ahorro informal y los fondos del sector agrí­cola explicaron casi $89.000 de los $96.000 millones  que se invirtieron el año pasado en la construcción. Y esas variables se complicarán", aseguró Arriazu.

De inmediato, Arriazu precisó que "sólo $7.000 millones se explican por el gasto público y los créditos hipotecarios", por lo que propuso "destinar un mayor porcentaje del superávit fiscal para asignarlo al estí­mulo de los créditos para inversión", lo que permitirí­a incrementar el porcentaje del PBI que se destina a la construcción.

"Para que en Argentina no haya déficit habitacional habrí­a que invertir 15 puntos porcentuales del PBI, pero actualmente se invierten sólo 13", dijo el analista, para quien sin crecimiento económico sustentable y estable no hay crecimiento del mercado inmobiliario que sea posible.

Poco después -y quizá a modo de respuesta- el presidente del Banco Central, Martí­n Redrado, aseguró: "Las bases macroeconómicas son sólidas y las condiciones microeconómicas se van corrigiendo".

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