Las empresas afrontan alto costo fiscal por la venta de inmuebles

La ausencia de ajuste por inflación impositivo impacta directamente en la mayorí­a de las empresas que deciden vender sus inmuebles, dado que deben afrontar un alto costo fiscal.

Esto se da principalmente en el Impuesto a las Ganancias y se potencia con el gran crecimiento del precio en dólares de las propiedades –especialmente los inmuebles rurales- en los últimos años.

Esto es así­ porque las empresas que compraron propiedades en los '90 (durante la Convertibilidad) y deciden vender ahora al mismo precio en dólares deben reconocer una elevada ganancia en pesos debido a la devaluación de la moneda local.

De esta forma, se produce una "distorsión fiscal y económica" que, según los especialistas del mercado, ya frustró numerosas transferencias inmobiliarias, donde las propiedades están valuadas a costos ficticios que se encuentran desactualizados.

Ganancias
En lí­neas generales, el Impuesto a las Ganancias alcanza a las empresas de acuerdo a la denominada "Teorí­a del balance".

En razón de ella, se define como "renta alcanzada" al incremento patrimonial neto entre el inicio y cierre del ejercicio fiscal, en la medida que no corresponda a aportes de accionistas, por ejemplo.

En el caso de las compañí­as, a diferencia de las personas fí­sicas, no se tiene en cuenta el concepto de periodicidad a la hora de determinar si una ganancia debe tributar o no. Es por esta razón que la venta de un inmueble por parte de una empresa, aunque sea un bien de uso, se encuentra alcanzada por ese tributo.

Consultado sobre este tipo de transacciones por infobaeprofesional.com, Enrique Scalone, vicepresidente Iº de la IFA -International Fiscal Association- y titular del estudio que lleva su nombre, explicó que "la premeditada ausencia en nuestra legislación impositiva de un ajuste por inflación o normas de actualización de costos históricos provocan severas distorsiones en la medición de los resultados de dichas operaciones".

"Eso lleva a que la carga fiscal sobre esos resultados sea en muchos casos muy superior a la que deberí­a ocurrir en el caso en que los resultados económicos fueran medidos sobre bases racionales y no distorsionadas por la severa devaluación del peso producida a partir de 2002", expresó el tributarista.

Al respecto, Marcelo Domí­nguez, miembro del Estudio Lisicki, Litvin & Asociados, ejemplificó una situación tí­pica: "Las empresas que en los '90 compraron un inmueble a 100.000 pesos/dólares y actualmente lo venden al mismo precio en moneda extranjera tienen que tributar Ganancias por la diferencia. En este caso en particular, la utilidad alcanzada se ubica cerca de los 220 mil pesos, pero es inexistente si se la mide en dólares".

Domí­nguez advirtió que "estas diferencias se potencian en el caso de inmuebles rurales, ya que debido al sesgo exportador de la actual polí­tica económica los campos incrementaron su valor en dólares respecto a años anteriores".

Asimismo, Scalone manifestó que "estos incrementos fiscales derivados de valuaciones a costos ficticios -no actualizados- ha frustrado y frustra numerosas transacciones en materia de inmuebles".

Venta y reemplazo
Una alternativa que difiere el impacto pero no lo atenúa es el mecanismo que se conoce como "venta y reemplazo", contemplado en la ley de ganancias.

En el supuesto de venta y reemplazo de un inmueble utilizado como bien de uso, podrá optarse por imputar toda la ganancia de la transferencia al balance impositivo del ejercicio o, en su defecto, afectar la ganancia al costo del nuevo bien, en cuyo caso la amortización deberá practicarse sobre el costo menos el importe de la utilidad afectada.

Sólo es admitido el mecanismo cuando el inmueble a reemplazar como mí­nimo, implique una utilización de dos años -afectado a la explotación como bien de uso- y en la medida en que el importe obtenido se reinvierta en el bien de reemplazo o en otros bienes de uso afectados al negocio.

Tanto la venta como el reemplazo deben celebrarse en el plazo máximo de un año.

A modo de entender la aplicación del mecanismo, Scalone explicó que "aunque se haga uso de la opción de venta y reemplazo, que permite diferir el resultado al imputarlo contra el costo del nuevo inmueble, el efecto de la ausencia de actualización continúa siendo distorsionante".

"Al resultar una utilidad nominal superior a la que deberí­a ser en términos actualizados, el valor de costo computable del nuevo inmueble adquirido se ve arbitrariamente reducido, lo cual implica menores amortizaciones que las que deberí­an computarse y menor costo computable al momento de la venta del nuevo inmueble", señaló el tributarista

A modo de solución, Scalone manifestó que "una próxima reforma tributaria debe contemplar un mecanismo de revaluación del costo de los inmuebles vendidos".

"En Uruguay, la reciente reforma tributaria ha solucionado un problema análogo estableciendo que en caso de venta de campos o propiedades, la utilidad a computarse no excederá en ningún caso el 6% del precio de venta del inmueble", concluyó el tributarista.



Hernán Gilardo
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