El Senado se apresta a tratar este miércoles una iniciativa largamente esperada por un sector importante de la población: la denominada ley de alquileres.

En los hechos, se trata de una modificación a diversos artículos del Código Civil y Comercial, que busca regular el mercado de los alquileres a fin de reducir los costos de ingresos para los inquilinos y fijar pautas y topes en los montos mensuales.

Si bien se encuentra vigente el DNU 320/20, que suspendió los aumentos y desalojos por falta de pago hasta septiembre de este año, las modificaciones se aplicarían a los nuevos contratos que se firmen una vez que la ley entra en vigencia.

A grandes rasgos, el proyecto estipula que:

- Los ajustes deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales de la inflación, según el índice de precios al consumidor que mide el Indec, y de los salarios, de acuerdo con el índice Ripte.

- Los contratos se extenderán por un plazo mínimo de tres años, en lugar de los dos actuales.

- Las expensas extraordinarias estarán a cargo del propietario. Solo estarán a cargo del inquilino las expensas que incluyan los gastos habituales.

- Se reducirá el depósito de garantía a un mes de alquiler. Una vez finalizado el contrato, se devolverá una suma equivalente al precio del último mes o la parte proporcional en caso de haberse acordado un depósito inferior a un mes de alquiler.

- Se puedan presentar diversas opciones para facilitar las garantías para los inquilinos, no sólo a través de la garantía inmobiliaria. Entre ellas, aval bancario; seguro de caución; garantía de fianza; o garantía personal del inquilino (se documenta con recibo de sueldo o certificado de ingresos). El inquilino puede presentar al menos dos y el locador deberá aceptar una de las propuestas.

Sobre la nueva fórmula de cálculo que prevé un balance entre el aumento de la inflación y los salarios de manera anual, los inquilinos subrayan que les dará la posibilidad de prever mejor sus gastos con los nuevos parámetros de actualización.

Para las inmobiliarias y los propietarios se trata de modificar variables que incidirán de manera negativa en el mercado

"No consultan a los que entienden en la materia. El tema de los contratos de tres años puede hacer ruido en un momento donde la rentabilidad de los alquileres para el propietario es la más baja. Nosotros no podemos mostrar propiedades que hoy están vacías para que se puedan alquilar", señaló Marta Liotto, vicepresidenta del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires (Cucicba).

Es que la rentabilidad que genera un inmueble en alquiler es la más baja de la historia. Hoy la ganancia que genera la renta de un departamento está entre el 1,8 y el 2%, cuando otros años llegó a superar el 5%.

Escenario excepcional

Tomás Seeber, director de RG Montes, consultado por iProfesional respecto de los vínculos que se extienden con aumento cero, Seeber sostuvo que "es algo entendible" dado el contexto de pandemia. Y sostuvo que es una alternativa válida con tal de, siempre, generar algún tipo de ingreso del inmueble, además de liberar al propietario de los gastos de mantenimiento.

Pese a la retracción del mercado, las cámaras empresariales reiteran que disparará el precio de los alquileres de un año a otro. Esto se debe a que si bien el mercado se encuentra en una situación excepcional, se podría generar un incremento del precio de los alquileres una vez que la situación post cuarentena tienda a normalizarse.

Según representantes del sector, la escasa rentabilidad, por ahora, no provocó que haya menos oferta porque en general los propietarios prefieren que el departamento esté ocupado y no tener que asumir costos como servicios y expensas, por eso hay mucha flexibilidad para que los alquileres aumenten por debajo de la inflación anual. Sin embargo, esto tiene un efecto de desincentivo para los inversores para los que dejó de ser atractivo comprar una propiedad para obtener una renta.

"Nadie quiere un departamento vacío en este contexto en el que también más de un propietario se ha quedado sin ingresos", dijeron a iProfesional desde una reconocida inmobiliaria porteña. De ahí que, por encima de la certeza de que la falta de pago de alquileres residenciales se volverá tendencia, en el segmento confían en mantener algún tipo de ingreso mediante, justamente, la celebración de acuerdos que contenten de alguna forma a todas las partes.

La iniciativa busca reducir los costos de entrada de los inquilinos

Comisiones, afuera

Por lo pronto, uno de los temas que no se incluyó en el proyecto es quién deberá hacerse cargo del pago de las comisiones inmobiliarias.

La iniciativa con media sanción determina que si interviene un corredor inmobiliario, "ambas partes le deben comisión", salvo que se pacte lo contrario. Si interviene un corredor por ambas parte, cada uno cobra de su respectivo comitente.

Desde Inquilinos Agrupados explican que seguirá funcionando como hasta ahora en el caso de la ciudad de Buenos Aires donde solo corresponde pagar al propietario, pero se trata de una legislación solo a nivel local.

"La discusión que estamos teniendo ahora es que el comitente es el que encarga el servicio, que es el propietario y las inmobiliarias dicen que es el inquilino", detalló Gervasio Muñoz, titular de dicha agrupación.

Pero para las inmobiliarias, la nueva ley les permitirá cobrar por igual a las dos partes y que este ítem ya no dependerá las legislaciones locales, como la de Ciudad de Buenos Aires, por una cuestión de prelación normativa.

Hay que tener en cuenta que durante el tratamiento del texto puedan incluirse algunas modificaciones, como en la aplicación de la fórmula de actualización, entre otros.

Por otra parte, hay un sector del Senado que busca apoyar, con mínimas modificaciones, un proyecto de la senadora peronista Silvina García Larraburu, que tuvo media sanción y que fue redactada en conjunto con la Federación Nacional de Inquilinos, pero que no fue tratada en Diputados.

Si cualquiera de estos dos escenarios llegase a ocurrir, la iniciativa deberá volver a la cámara de Diputados para que la apruebe o ratifique la norma que sancionó a fines del año pasado.

La rentabilidad para los propietarios está en niveles mínimos

DNU vigente

Hay que tener en cuenta que se trata de un mercado que está regulado, en varios aspectos, por el decreto de necesidad y urgencia (DNU) 320/2020, que congeló los precios de los contratos de alquiler correspondientes al mes de marzo de 2020 hasta el 30 de septiembre de 2020 y suspendió los desalojos hasta esa fecha.

Dicho decreto prorroga hasta el 30 de septiembre la vigencia de los contratos que vencen entre el 20 de marzo y esa fecha. Solo se establece como excepción la situación de vulnerabilidad del locador para la no aplicación del congelamiento del alquiler. En este caso debe el locador acreditar que depende del alquiler para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar.

Mientras sigan sin exceptuarse las mudanzas, se aplica el artículo 1.203 del Código Civil. Se debe considerar que tras las sanción del DNU 320/2020 se ha producido una situación ajena a la voluntad del inquilino y que se prorroga el contrato del lugar donde se está viviendo. Con respecto al nuevo departamento, se tiene que notificar al local o a la inmobiliaria que por razón de fuerza mayor no va a poder tomar posesión del inmueble y, hasta tanto eso no ocurra, no debe pagar ningún gasto de alquiler allí. Sólo debe pagar el de aquel lugar que está habitando.

Gervasio Múñoz, representante de Inquilinos Agrupados, le solicitará al presidente Alberto Fernández que extienda hasta marzo del año que viene la vigencia del decreto. De todas maneras, no afectaría a los contratos que se firmen una vez que la nueva ley entre en vigencia.