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Cuáles son los "absurdos" del mercado inmobiliario, según los expertos

Cuáles son los "absurdos" del mercado inmobiliario, según los expertos

Cuáles son los "absurdos" del mercado inmobiliario, según los expertos
Según el arquitecto y corredor inmobiliario Oscar Puebla, "la devaluación de nuestro peso distorsiona todo lógica de mercado"
Por Leonardo Coscia
05.06.2020 08.42hs Negocios

El sector inmobiliario, como muchos otros, fue duramente golpeado por la amenaza de Covid-19 ya que frenó por completo la actividad. 

A mediados de mayo, los locales volvieron a abrir con protocolos de salud, por turno y según la terminación del DNI. Pero, por el momento, las tareas se abocaron a la resolución de las cuestiones que quedaron trabadas antes de la pandemia. De aquí en más, agentes y desarrolladores vislumbran distintas realidades para el corto plazo. Y una de las grandes preguntas que surgen es qué sucederá cuando las medidas de aislamiento se relajen del todo.

En ese contexto, el arquitecto y corredor inmobiliario Oscar Puebla se replanteó algunas "incoherencias del mercado" en tiempos de pandemia, vaticinó cómo quedará parado el sector post Covid-19 y recomendó apostar al ladrillo.

"El primer absurdo que estamos observando es que el mercado inmobiliario se maneja en dólares y hoy tenemos distintos tipos de cambio. La gran devaluación de nuestro peso distorsiona todo lógica de mercado", disparó Puebla.

Para eso, el experto puso un ejemplo concreto: "Un departamento que costaba 78.000 dólares en mayo de 2019, hoy cuesta unos 44.000 dólares en mano, un valor de oportunidad para el que tiene el billete pero que, sin embargo, todavía cuesta creer que los inmuebles usados bajen tanto".

"De todas formas, asumo que en poco tiempo el mercado va a convalidar estos precios debido al costo real de los departamentos a estrenar, ya que todos los costos de la construcción están en pesos y pocos insumos tienen el componente dólar", explicó.

"Todo parece indicar que hay que apostar al dólar ladrillo", sintetizó Puebla, que es arquitecto y corredor inmobiliario con más de 40 años de experiencia en el mercado. 

Puebla:
Puebla: "La devaluación de nuestro peso distorsiona todo lógica de mercado"

El experto, que además es director de la firma que lleva su nombre y que está ubicada en el Distrito Tecnológico de Parque Patricios y también es director de Century 21 Puebla Live, de Puerto Madero, destacó que "hoy hay muchos edificios y muy poca venta, por lo tanto la oferta es grande y la necesidad de pesos para continuar las obras va a ser una característica del mercado post Covid". 

"Por lo tanto, lo recomendable para quien tenga sobrante de pesos o tenga dólares atesorados, es construir a precios de hace 20 años", concluyó.

¿Cómo tasar hoy?

El especialista detalló que para tasar un inmueble, "se pueden utilizar diferentes métodos: Podemos aplicar distintas fórmulas, pero siempre el valor de un inmueble usado está en referencia al valor del terreno más el precio de la construcción al día de la tasación. A ese valor se le aplican distintas apreciaciones o depreciaciones según la calidad constructiva, estado del mismo, orientación, zona, etc".

"Si tomamos en cuenta los costos de la construcción por metro cuadrado (referencia  Reporte Inmobiliario para su índice ICO Indice de Costo de Obra)  en mayo del 2019 era en pesos de $26.512  y un año después  $41738. Esto da en 12 meses  un incremento  del 57% en pesos que es muy similar al índice generado por la Cámara Argentina de Construcción (CAC)", inidicó a iProfesional.

Estos índices de referencia son utilizados por algunas constructoras para cobrar actualizadas las cuotas de un emprendimiento en pozo. Con estos valores más la incidencia por metro del lote y la ganancia estimada podemos determinar el valor de un inmueble a estrenar.

Sin embargo, Puebla remarcó que "el mercado inmobiliario se maneja en dólares, y el problema hoy es que no sabemos qué dólar tomar".

¿Qué pasará con el valor de las propiedades tras la pandemia?
¿Qué pasará con el valor de las propiedades tras la pandemia?

"Tomemos como ejemplo un departamento usado en Caballito. El promedio por metro cuadrado  (base Reporte Inmobiliario) en mayo 2019 era de 2.600 dólares, o sea  un departamento de 30 m2 costaba u$78.000. Con una paridad peso dólar oficial a $45, su valor en pesos era de 3.510.000".

Un año después (base Reporte Inmobiliario) en mayo 2020 el metro cuadrado está 2.295 dólares, o sea que ese mismo departamento cuesta aproximadamente 68.850 dólares (oficial). Con paridad peso dólar  oficial $ 65 =  $4.475.250 un incremento del 27% anual que en dólar billete daría 35.800 dólares.

"Claramente, no es un valor de venta en Caballito. Vamos por un camino equivocado. Si tomamos el mismo departamento y queremos dólar billete tenemos que comprar esa moneda vía MEP (mercado electrónico de pago) o Contado con Liqui, el valor de paridad peso dólar seria de $125 x u$S 2.295 entonces da un valor de $8.606.250,  un 145% más, que tampoco es número real", señaló.

Por eso, Puebla dijo que "el único número posible, sin tomar en cuenta la demanda del mercado (lo que el mercado está dispuesto a pagar) es tomar el valor en pesos de hace un año y utilizar el índice de Reporte Inmobiliario o de la Cámara Argentina de la Construcción que ronda en 57%. Por lo tanto el departamento $3.510.000 con un incremento de un 57% quedaría en $5.510.700".

"Por supuesto, si queremos recibir dólares en la mano, el precio sería u$s44.000 con un valor de metro cuadrado aproximado de u$s1.500 (un número que hoy se escucha en departamentos a estrenar en pozo)", enfatizó.

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