Contratos en pesos, acuerdo entre las partes, rebajas y negociaciones constantes son las condiciones que se imponen en la "nueva normalidad" del mercado locativo de comercios en plena cuarentena por el coronavirus. 

Si bien crece la vacancia de locales en la zona AMBA, muchos propietarios buscan reducir significativamente el valor del alquiler en pos de mantener el inmueble ocupado.  Es por eso que el rol del matriculado se tornó esencial para mediar entre ambos jugadores.

Según el último relevamiento de la Cámara Argentina de Comercio (CAC), en junio subió la cantidad de locales ofrecidos, en venta y alquiler, en las principales áreas comerciales de la Ciudad de Buenos Aires. El informe detalla que durante este mes se detectaron 345 locales vacíos, una suba del 203% comparado al primer bimestre del año en donde había 114 inmuebles disponibles.

"Hay una vacancia enorme hasta en las principales calles como Florida. Lo que pasó es que hubo mucha negociación entre las partes y en los casos en donde no hubo acuerdo el locador terminó rescindiendo el contrato", explica Diego Cazes, director general de L.J Ramos Brokers Inmobiliarios. 

Con la cuarentena cerraron cientos de locales y se dieron de baja los contratos de alquiler

Sin embargo, las negociaciones fueron diferentes según el rubro del comercio: "No es lo mismo un inquilino de gastronomía que un minisúper, en el caso de los restaurantes y bares hubo bajas considerables de los alquileres para retener el cliente", agrega. Aunque, aclara que es una situación fluctuante: "Esas rebajas no se hacen de forma definitiva, sino que se van renegociando mes a mes según la fase de la cuarentena y el comportamiento del mercado".

Otra particularidad que parece que llegó para quedarse es la pesificación de los precios. "Todos los contratos que estaban en dólares se pasaron a pesos. En nuestro caso manejábamos un 40% del mercado en divisa estadounidense", ejemplifica Cazes. "Hay mucha empatía entre las partes, cada vez hay más propietarios que deciden no cobrar el alquiler a sus inquilinos a cambio de que se hagan cargo de los servicios", detalla. Y esto se debe a que, al crecer la vacancia, hoy hay mayor oferta por lo que los plazos para alquilar un comercio se pueden extender "en promedio entre seis meses y un año", finaliza el directivo de L.J Ramos.

Este nuevo escenario generó también interesantes oportunidades

"Hoy se pueden conseguir precios muy razonables por locales en zonas muy buenas", afirma Domingo Speranza, CEO de Newmark Knight Frank Argentina. Si bien reconoce que muchos contratos se rescindieron producto de la cuarentena, asegura que "el 90% se mantiene". "Se generó un fuerte lealtad entre los locadores y los locativos, hay mucha empatía entre las partes", describe en coincidencia con Cazes.

Nuevamente, el rol del inmobiliario se torna imprescindible: "Tenemos que asistir a las partes. Muchos están dispuestos a no cobrarles a los inquilinos con la condición de seguir pagando los gastos del inmueble y con la expectativa de que la situación en un futuro cercano se recomponga", remarca Speranza. Para el especialista las consecuencias del confinamiento obligatorio se sentirán recién en "septiembre y octubre", aunque para esas fechas espera "que los comercios retomen su actividad".

En lo que respecta al mundo corporativo la situación es similar. En este caso, también los contratos se pesificaron al valor de la moneda oficial. "Se negociaron quitas de entre un 15% y un 20% promedio, sobre todo en los casos de bancos y compañías de seguros", sostiene Diego Grau, broker de JLL, empresa global de servicios inmobiliarios especializados en propiedades comerciales. En este sector son pocos los locadores que no abonan los alquileres, pero en todos los casos se estipularon bajas considerables. "Hoy muchos están pagando solo un 20% o un 30% del total del alquiler", indica Grau.

¿Cuáles son las nuevas reglas de juego de los alquileres comerciales?

Hay un denominador común para todos los especialistas: tanto los inquilinos como los propietarios tratan de mantener el contrato, aunque bajo nuevas condiciones. "Los locadores tienen una inversión muy grande puesta en el local, no quieren perderla y prefieren seguir abonando un porcentaje, a rescindir el contrato y generar una nueva relación", detalla Grau, quien asegura que en el mercado corporativo la vacancia ronda hoy entre el 30% y el 40% en la zona de Capital Federal y el Gran Buenos Aires.

En la actualidad, los contratos se negocian semestral o anualmente, aunque en el contexto de pandemia y, según el rubro del comercio, hay casos en donde se pactan mes a mes. Por esta razón, Grau concluye: "No hay dudas que nuestra profesión, hoy más que nunca, cobra un papel esencial ".