El mayor operador de shoppings del país duplica sus pérdidas por la recesión y el Covid-19

El mayor operador de shoppings del país duplica sus pérdidas por la recesión y el Covid-19
En su último balance fiscal el holding que dirige Eduardo Elsztain registró un rojo de $4.794 millones contra los $2.384 millones de igual período del 2020
Por Andrés Sanguinetti
10.05.2021 09.34hs Negocios

Con un escenario complejo tanto por la fuerte volatilidad de las condiciones macroeconómicas como por las regulatorias, sociales y políticas, generadas por el combate sanitario contra la pandemia del Covid-19, el mayor desarrollador inmobiliario de la Argentina continúa acumulando pérdidas en sus actividades.

Se trata de IRSA Propiedades Comerciales que opera 335.893 m2 en 14 centros comerciales; 114.475 m2 en siete edificios de oficinas premium y una extensa reserva de tierra para futuros desarrollos comerciales.

De sus 14 shoppings, seis están en la Ciudad de Buenos Aires como son Abasto; Paseo Alcorta; Alto Palermo; Patio Bullrich; Dot Baires Shopping y Distrito Arcos; otros dos en GBA (Alto Avellaneda y Soleil) y el resto en diferentes provincias (Alto Noa en la Ciudad de Salta; Alto Rosario en Rosario; Mendoza Plaza; Córdoba Shopping Villa Cabrera; Alto Comahue en Neuquén y La Ribera Shopping en Santa Fe.

IRSA negocia sus acciones en la Bolsa de Comercio de Buenos Aires (IRCP) y en el Nasdaq de Estados Unidos y sus principales accionistas y controlantes son IRSA e Inversiones Financieras del Sur S.A., ambas propiedad del empresario Eduardo Elsztain.

En el último balance correspondiente al período de nueve meses del ejercicio 2021 presentado ante la Comisión Nacional de Valores (CNV), el holding duplicó sus pérdidas al registrar un rojo de $4.794 millones contra los $2.384 millones de igual período de 2020, lo cual se explica principalmente por resultados negativos por cambios en el valor de propiedades de inversión parcialmente compensados por mayores resultados financieros netos.

En el mismo período, sus ingresos disminuyeron un 45,9% en especial producto del impacto de la pandemia del Covid -19 en el segmento de centros comerciales que afectó directamente sus operaciones.

Este escenario negativo fue de alguna manera compensado por varias ventas de inmuebles orientados al mercado de oficinas, lo cual le permitió un incremento de su EBITDA ajustado del 65,7% para ubicarse en $9.104 millones a partir de, por ejemplo, desprenderse de los edificios Bouchard 710 y de la Torre Boston, ambas de la zona porteña de Retiro.

En el mismo lapso, las ventas de los locatarios de IRSA alcanzaron los $23.193 millones, creciendo un 0,4% en términos reales. Excluyendo la segunda quincena de marzo, que tuvo los centros comerciales parcial o totalmente cerrados, la variación se revierte a una caída del 20,5% en tanto que la ocupación de sus locales se mantiene en 89,5% producto, principalmente, de la salida de Falabella de Alto Avellaneda y DOT Baires Shopping.

En este segmento, los ingresos de IRSA cayeron un 50,8% por la obligación de cerrar sus shoppings hasta el 14 de octubre del 2020 cuando volvieron a operar pero, en el área metropolitana debieron cerrar nuevamente sus puertas.

Pero en su informe, IRSA también atribuye sus malos resultados a condiciones macro económicas como las fluctuaciones en el índice de inflación y del dólar; variaciones en las tasas de interés que impactan en el costo de capital; cambios en las políticas gubernamentales y controles de capitales.

En relación con las oficinas, si bien la mayoría de sus locatarios están trabajando en la modalidad home office, se encuentran operativas con estrictos protocolos de seguridad e higiene, aunque han registrado un leve incremento en la vacancia que hasta ahora no afectó un deterioro en la cobranza de los alquileres.

Sin embargo, este formato trajo aparejada una combinación de menor demanda, incremento de la vacancia que alcanzó, según Cushman & Wakefield un 14,9% en el mercado premium y precios de alquiler estables en u$s26,9 el metro cuadrado.

La superficie total alquilable durante el tercer trimestre fiscal del 2021 fue de 114.475 m2, en línea con el trimestre anterior cuando se incorporó al portfolio el edificio "200 Della Paolera", compensando los m2 vendidos por la compañía durante el primer semestre.

La ocupación promedio del portafolio A+ y A alcanzó el 81,2%, incrementándose levemente en relación con el trimestre anterior y la renta promedio del total del portfolio alcanzó los u$s25,4 por m2.

Durante ese período, los ingresos de oficinas disminuyeron un 23% y el EBITDA ajustado un 29,5%, debido a la disminución de ingresos por venta de pisos y compensado por la incorporación de "200 Della Paolera"; baja en ocupación y aumento de bonificaciones.

Como forma de compensar en parte estas caídas, IRSA salió a desprenderse de varios edificios para obtener fondos que le permitan compensar en parte sus cuentas. Un caso es el de varios pisos de la Torre Boston por u$s76,6 millones.

También cedió la totalidad del edificio "Bouchard 710", ubicado en el distrito Plaza Roma de la Ciudad de Buenos Aires por u$s87 millones.

IRSA recaudó más de u$s89 millones por la venta de la totalidad del edificio Bouchard
IRSA recaudó más de u$s89 millones por la venta de la totalidad del edificio Bouchard

En cuanto a los centros de entretenimiento que IRSA también controla y opera como La Rural; los centros de convenciones de Buenos Aires y Punta del Este y el estadio Arena de la localidad bonaerense de Tortuguitas permanecen cerrados desde el 20 de marzo del año pasado.

"La fecha de reapertura de estos establecimientos es incierta, así como también la futura agenda de ferias, convenciones y espectáculos. De cara al próximo trimestre, continuaremos trabajando en la reducción y eficientización de la estructura de costos esperando que la actividad de Centros Comerciales pueda retomar en el corto plazo sus operaciones con los debidos protocolos. Confiamos en que esto será posible en la medida en que avance el programa de vacunación y disminuyan los contagios", detalla IRSA en el balance.

Cuentas en orden

Pero más allá de este escenario negativo, el holding logró encarar un proceso de readecuación financiera para evitar males futuros que le ha permitido contar con una posición de caja de u$s95,5 millones y no tener vencimientos de deuda de corto plazo, con excepción de descubiertos bancarios por u$s62,5 millones y otra deuda bancaria por u$s11,7 millones.

En su balance, el holding da a entender que el alcance final del brote de coronavirus y su impacto en sus actividades y en la economía del país es aún incierto. Sin embargo, no prevé que esos efectos afecten la continuidad de los negocios y su capacidad para hacer frente a los compromisos financieros de los próximos 12 meses. "El año 2021 se proyecta como otro gran desafío para la industria de centros comerciales en el contexto de la pandemia del COVID-19. Luego de seis meses desde sus reaperturas, en octubre 2020, donde pudo evidenciarse una recuperación gradual de la actividad en términos de ocupación y ventas de locatarios, los shoppings centers del Área Metropolitana de Buenos Aires suspendieron nuevamente sus operaciones hasta el 21 de mayo por disposición de los decretos 241/2021 y 287/2021 del gobierno nacional. Esta situación nos lleva a revisar nuevamente nuestra política comercial", admite IRSA en su comunicado de resultados.

El holding asegura también que "con el objetivo de continuar acompañando a nuestros locatarios en este difícil contexto priorizando nuestra relación de largo plazo, en el mes de abril hemos decidido bonificar el alquiler por el período cerrado a aquellos inquilinos que no registren incumplimientos contractuales. Los impactos de estas nuevas restricciones en el negocio se verán reflejados en el cuarto trimestre del ejercicio 2021".

Asimismo, continúa trabajando en el lanzamiento del Marketplace de la compañía para complementar la venta física en tienda con la venta online para brindar a sus clientes distintas alternativas de compra y entrega.

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El directorio de IRSA hace un detalle sobre las herramientas financieras, económicas o corporativas que le permitan mejorar su posición en el mercado y contar con la liquidez necesaria para hacer frente a sus obligaciones. Dentro de este análisis, los caminos a utilizar pueden estar vinculados con procesos de reorganización societaria (fusión, escisión o una combinación de ambas); disposición de activos en forma pública o privada que podrán incluir bienes inmuebles como asimismo valores negociables de titularidad de IRSA; incorporación de accionistas a través de aumentos de capital mediante la oferta pública de acciones para captación de nuevos capitales o recompra de acciones e instrumentos similares a los descriptos que sean de utilidad a los objetivos propuestos.

En cuanto a sus operaciones ya planificadas para expandirse en el negocio de los centros comerciales, IRSA mantiene la obra de ampliación de Alto Palermo, el de mayor venta por m2 de su portfolio, que sumará aproximadamente 3.900 m2 de área bruta locativa y consistirá en la mudanza del patio de comidas a un tercer nivel utilizando la superficie del edificio lindero adquirido en el 2015. El avance de la obra es del 83,8% y la finalización está prevista para octubre próximo.

Además acaba de inaugurar "200 Della Paolera", su nuevo desarrollo de oficinas de lujo la zona de Catalinas de la Ciudad de Buenos Aires. Se trata de un edificio de 30 pisos con 35.000 m2, 318 estacionamientos, servicios y amenities.

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