La pandemia y las restricciones que se tomaron para enfrentarla impactaron fuerte en el comercio del microcentro porteño y las farmacias son uno de los rubros más afectados. A la lista de cierres de esos locales se agregó en los últimos días la decisión de la cadena Farmacity de abandonar su espacio ubicado en Sarmiento 481, entre San Martín y Reconquista, una zona virtualmente paralizada.

Sin embargo, la empresa decidió mudarse a la zona norte de la Ciudad, ya que sin oficinistas ni turistas, el microcentro es un área casi desierta.

La compañía también cerró su negocio de San Martín 628, a la altura de Tucumán. En este último caso, el local se relocalizará en el barrio de Saavedra, en el DOT Baires, adonde planea abrir el mes que viene.

Las farmacias habían sido definidas en marzo del año pasado -en el inicio de la cuarentena- como comercios esenciales, pero esa calificación no alcanzó para mantenerse a pie en el centro porteño: muchas de ellas bajaron sus persianas en el último año y medio.

Tal el caso de un local de ABC en Diagonal Norte, que luego logró reabrir gracias a una renegociación por el contrato de alquiler; Farmacity cerró su sucursal de Sarmiento 481 y lo mudó a Santa Fe 3175, en Palermo, según publicó el portal especializado Pharmabiz.

Por su parte, la cadena Soy abandonó Balvanera -otra zona muy golpeada por las restricciones- y se instaló en Barrio Norte. En tanto, la perfumería Pigmento dejó su local de la peatonal Florida, una de las arterias emblemáticas de la Ciudad.

La Cámara Argentina de Comercio (CAC) informó recientemente que en Florida hay 69 negocios con sus puertas cerradas, que implica una variación del 430% en comparación a los datos pre- pandemia, cuando había 13 locales vacíos. El caso de Falabella también es significativo: de ser el segundo comprador de perfumería de las principales compañías del sector, este año dejó de operar en el país.

Según datos del Gobierno porteño, el 63% del espacio del microcentro corresponde a oficinas y el espacio de viviendas es del 20%. Ante el panorama planteado por la pandemia, la Federación de Comercio e Industria de la Ciudad de Buenos Aires (Fecoba) propuso que, a largo plazo, las oficinas del microcentro puedan convertirse en viviendas. Por el home office y por la ausencia de turistas, están prácticamente cerradas la mayoría de las oficinas y también numerosos locales comerciales.

Vacancia de oficinas, en alza

Afectado por las pautas sanitarias implementadas para contener la proliferación de casos de coronavirus, el segmento de las oficinas comerciales no deja de acumular números en rojo mes tras mes. Tras concluir un 2020 marcado por el abandono de locaciones, ahora aportaron nuevas precisiones de un derrumbe que, se presume, continuará al menos hasta 2022.

En esa dirección, un informe de Cushman & Wakefield al que accedió iProfesional señala que la vacancia interanual aumentó 67 por ciento. Y que el segundo trimestre de este año concluyó con un nivel de desocupación general superior al 15 por ciento.

El microcentro porteño continúa al frente en la nómina de áreas de la Ciudad que siguen sufriendo el abandono de oficinas. La demanda, fuertemente acotada, se concentra ahora en torno a la zona Norte de Capital Federal y el conurbano lindante.

Según la consultora, en el trimestre que acaba de concluir "se liberaron 13.583 metros cuadrados de oficinas, mayormente en el microcentro" mientras que, del total de la superficie contratada, el 70 por ciento se concretó en el área NON CBD (no céntrica), es decir fuera de la zona tradicional de negocio".

Respecto a los precios pedidos, José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, expuso que el valor promedio "para oficinas clase A es de 26,2 dólares el metro cuadrado, acrecentando su tendencia descendente con una caída del 7 por ciento en comparación con el mismo período de 2020".

"De esta forma, el precio pedido continúa sin reflejar las mismas variaciones respecto a los precios de cierre, donde el valor en las nuevas transacciones tiene otro efecto", se expone en el informe.

"En la medición interanual, y a más de un año del inicio de la pandemia, se comienza a percibir un mayor impacto en los submercados 9 de Julio y Centro Sur, con una baja del 14 y el 17 por ciento respectivamente en el precio pedido", añade la consultora.

En simultáneo, zonas como Catalinas-Plaza Roma y Libertador, siempre dentro de Capital Federal, se mantienen como los puntos que ostentan los valores más elevados. En esas zonas, el valor promedio del metro cuadrado de oficinas se ubica en torno a los 30 dólares. Aunque, aclara el relevamiento, "se está viendo una mayor predisposición por parte de los propietarios para negociar los valores locativos".

En el microcentro porteño el precio del metro cuadrado de oficinas ya cayó hasta un 17 por ciento.

Lucas Desalvo es gerente de investigación de mercado de la compañía mencionada. En cuanto a los espacios de oficinas más afectados, señaló que "el submercado microcentro" sigue como el más golpeado.

"Se han liberado 21.471 metros cuadrados. Presenta la tasa de vacancia más elevada, del orden del 25,4 por ciento. Sin embargo, estos indicadores aún no se ven reflejados en el precio pedido, lo cual provoca vacancia de largo plazo mayor a 9 meses", dijo.

Construcción y perspectiva

Más allá de la demanda derrumbada, lo cierto es que el desarrollo de proyectos de oficinas sigue en pie.

En esa dirección, desde Cushman & Wakefield precisaron que "la superficie en construcción es de 206.682 metros cuadrados, 70 por ciento de los cuales se ubican fuera del distrito financiero tradicional de Buenos Aires".

"Del total de superficie en construcción, sólo el 18 por ciento será entregado para fines de 2021, un 57 por ciento durante 2022 y el 25 por ciento restante estaría finalizado para 2023", expuso la consultora.

Para luego aclarar: "Todo esto sujeto a que no surjan nuevas demoras de construcción producto de la situación sanitaria. Este panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción se encuentra fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies."

Otros expertos del rubro coinciden en que la parálisis que exhibe el alquiler de oficinas redundó en "dueños más empáticos" a la hora de negociar, además de que proliferan los "descuentos" a la hora de prolongar los contratos.

A la par de esto, Reporte Inmobiliario señaló recientemente que "otra tendencia que está surgiendo como consecuencia de la pandemia es un cambio de empresas a oficinas más chicas, porque saben que el 100 por ciento del personal no volverá a compartir los espacios de trabajo al mismo tiempo."

En el ámbito inmobiliario observan al teletrabajo como una tendencia que llegó para quedarse.

Consultado respecto de este escenario, Francisco Altgelt, vicepresidente de la inmobiliaria homónima, se refirió específicamente al momento que transita el microcentro porteño. Definió a la zona como una "gran incógnita".

En el sector dan por hecho que el teletrabajo es una tendencia que llegó para quedarse.

"Actualmente hay 2.000 oficinas en alquiler en la zona y otras 1.400 a la venta. En ambos casos, el 25 por ciento de la oferta está en esta zona", afirmó ante iProfesional.

"¿Qué pasará con los edificios centenarios del microcentro utilizados hasta hoy sólo como oficinas? ¿Qué harán los propietarios de esas mismas oficinas? Probablemente muchos de ellos, sobre todo los edificios centenarios, terminen siendo utilizados para vivienda", concluyó.