Como parte de la reestructuración financiera que viene llevando a cabo para enfrentar el incierto escenario que sobre sus negocios causó la pandemia del Covid-19, IRSA llevará a cabo también un proceso de reorganización societaria.

El objetivo del holding que lidera Eduardo Elsztain es mejorar su estructura de costos para lo cual IRSA Inversiones y Representaciones absorberá las actividades y negocios de IRSA Propiedades Comerciales (IRSA PC).

Según una nota enviada a la Comisión Nacional de Valores (CNV), la decisión fue aprobada por el directorio del holding que también le dio aval a los estados financieros individuales y especiales de fusión al 30 de junio de 2021; los estados financieros consolidados y especiales de fusión al 30 de junio de 2021; la suscripción del compromiso previo de fusión entre ambas sociedades y estableció como fecha efectiva de reorganización el día 1 de julio de 2021.

De todos modos, la fusión está sujeta a la aprobación de la asamblea de accionistas de ambas sociedades cuya convocatoria se realizará una vez que se logre la conformidad de la Securities and Exchange Commission de Estados Unidos (SEC), a la cual se encuentran sujetas debido a que ambas sociedades listan sus acciones en ese país.

IRSA pone en marcha un plan de reorganización societaria

Asimismo, el directorio aprobó la relación de canje en 1,40 acciones de IRSA por cada acción de IRSA PC lo que es equivalente a 0,56 GDS de IRSA por cada ADS de IRSA PC.

Fundada en 1943, IRSA Inversiones y Representaciones es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y negocios inmobiliarios, operaciones que encara directamente o a través de subsidiarias y joint ventures en diversas actividades como la adquisición, desarrollo y explotación de centros comerciales; edificios de oficinas; desarrollo y venta de propiedades residenciales; explotación de hoteles de lujo; compra de reservas de tierras e inversiones selectivas fuera de la Argentina.

A la vez, es dueña del 29,91% en Banco Hipotecario y del 79,92% del capital social dee IRSA PC, que opera 15 centros comerciales en el país, sumando 334.826 m2 de área bruta locativa.

Asimismo, la posee 113.291 m2 en siete edificios de oficinas premium y una extensa reserva de tierras para futuros desarrollos comerciales. Adicionalmente, IRSA Propiedades Comerciales opera, a través de un negocio conjunto, La Ribera Shopping, en la ciudad de Santa Fe y posee la propiedad del edificio histórico del centro comercial Patio Olmos, en Córdoba.

Fue constituida en 1889 bajo el nombre Sociedad Anónima Mercado de Abasto Proveedor (SAMAP) y hasta 1984, fue el operador del principal mercado de productos frescos de la Ciudad de Buenos Aires. De hecho, su principal activo era el histórico edificio del Mercado de Abasto que sirvió de sede del mercado desde 1889 hasta 1984.

En 1994 fue adquirida por IRSA Inversiones y Representaciones para comenzar a crecer a través de una serie de adquisiciones y proyectos de desarrollo que culminaron en la reorganización societaria, de la cual deriva la actual razón social y estructura organizativa. En diciembre del 2014 le compró a IRSA una cartera de cinco edificios de oficinas constituyéndonos como la compañía líder de real estate comercial en Argentina y cambiando su denominación social a IRSA Propiedades Comerciales.

Daños por Covid

En el último balance correspondiente al período de nueve meses del ejercicio 2021 presentado ante la Comisión Nacional de Valores (CNV), el holding evidenció los problemas que la pandemia del Covid-19 y las restricciones sanitarias le causaron a sus operaciones.

De hecho, duplicó sus pérdidas al registrar un rojo de $4.794 millones contra los $2.384 millones de igual período de 2020, lo cual se explica principalmente por resultados negativos por cambios en el valor de propiedades de inversión parcialmente compensados por mayores resultados financieros netos.

En el mismo período, sus ingresos disminuyeron un 45,9% en especial producto del impacto de la pandemia del Covid -19 en el segmento de centros comerciales que afectó directamente sus operaciones.

Este escenario negativo fue de alguna manera compensado por varias ventas de inmuebles orientados al mercado de oficinas, lo cual le permitió un incremento de su EBITDA ajustado del 65,7% para ubicarse en $9.104 millones a partir de, por ejemplo, desprenderse de los edificios Bouchard 710 y de la Torre Boston, ambas de la zona porteña de Retiro.

En el segmento de shoppings, IRSA duplicó sus pérdidas con un rojo de $4.794 millones contra $2.384 millones de igual período de 2020,

En el mismo lapso, las ventas de los locatarios de IRSA alcanzaron los $23.193 millones, creciendo un 0,4% en términos reales.

Excluyendo la segunda quincena de marzo, que tuvo los centros comerciales parcial o totalmente cerrados, la variación se revierte a una caída del 20.5% en tanto que la ocupación de sus locales se mantiene en 89,5% producto, principalmente, de la salida de Falabella de Alto Avellaneda y DOT Baires Shopping.

En este segmento, los ingresos de IRSA cayeron un 50,8% por la obligación de cerrar sus shoppings hasta el 14 de octubre del 2020 cuando volvieron a operar pero, en el área metropolitana debieron cerrar nuevamente sus puertas.

Pero en su informe, IRSA también atribuye sus malos resultados a condiciones macro económicas como las fluctuaciones en el índice de inflación y del dólar; variaciones en las tasas de interés que impactan en el costo de capital; cambios en las políticas gubernamentales y controles de capitales.

En relación con las oficinas, si bien la mayoría de sus locatarios están trabajando en la modalidad home office, se encuentran operativas con estrictos protocolos de seguridad e higiene, aunque han registrado un leve incremento en la vacancia que hasta ahora no afectó un deterioro en la cobranza de los alquileres.

Sin embargo, este formato trajo aparejada una combinación de menor demanda, incremento de la vacancia que alcanzó, según Cushman & Wakefield un 14,9% en el mercado premium y precios de alquiler estables en u$s26,9 el metro cuadrado.

La superficie total alquilable durante el tercer trimestre fiscal del 2021 fue de 114.475 m2, en línea con el trimestre anterior cuando se incorporó al portfolio el edificio "200 Della Paolera", compensando los m2 vendidos por la compañía durante el primer semestre.

La ocupación promedio del portafolio A+ y A alcanzó el 81,2%, incrementándose levemente en relación con el trimestre anterior y la renta promedio del total del portfolio alcanzó los u$s25,4 por m2.

Durante ese período, los ingresos de oficinas disminuyeron un 23% y el EBITDA ajustado un 29,5%, debido a la disminución de ingresos por venta de pisos y compensado por la incorporación de "200 Della Paolera"; baja en ocupación y aumento de bonificaciones.

Como forma de compensar en parte estas caídas, IRSA salió a desprenderse de varios edificios para obtener fondos que le permitan compensar en parte sus cuentas. Un caso es el de varios pisos de la Torre Boston por u$s76,6 millones.

También cedió la totalidad del edificio "Bouchard 710", ubicado en el distrito Plaza Roma de la Ciudad de Buenos Aires por u$s87 millones.

En cuanto a los centros de entretenimiento que IRSA también controla y opera como La Rural; los centros de convenciones de Buenos Aires y Punta del Este y el estadio Arena de la localidad bonaerense de Tortuguitas permanecen cerrados desde el 20 de marzo del año pasado.

"La fecha de reapertura de estos establecimientos es incierta, así como también la futura agenda de ferias, convenciones y espectáculos. De cara al próximo trimestre, continuaremos trabajando en la reducción y eficientización de la estructura de costos esperando que la actividad de Centros Comerciales pueda retomar en el corto plazo sus operaciones con los debidos protocolos. Confiamos en que esto será posible en la medida en que avance el programa de vacunación y disminuyan los contagios", detalla IRSA en el balance.

Pero más allá de este escenario negativo, el holding logró encarar un proceso de readecuación financiera para evitar males futuros que le ha permitido contar con una posición de caja de u$s95,5 millones y no tener vencimientos de deuda de corto plazo, con excepción de descubiertos bancarios por u$s62,5 millones y otra deuda bancaria por u$s11,7 millones.

En su balance, el holding da a entender que el alcance final del brote de coronavirus y su impacto en sus actividades y en la economía del país es aún incierto. Sin embargo, no prevé que esos efectos afecten la continuidad de los negocios y su capacidad para hacer frente a los compromisos financieros de los próximos 12 meses.

"El año 2021 se proyecta como otro gran desafío para la industria de centros comerciales en el contexto de la pandemia del COVID-19. Luego de seis meses desde sus reaperturas, en octubre 2020, donde pudo evidenciarse una recuperación gradual de la actividad en términos de ocupación y ventas de locatarios, los shoppings centers del Área Metropolitana de Buenos Aires suspendieron nuevamente sus operaciones hasta el 21 de mayo por disposición de los decretos 241/2021 y 287/2021 del gobierno nacional. Esta situación nos lleva a revisar nuevamente nuestra política comercial", admite IRSA en su comunicado de resultados.

El holding asegura también que "con el objetivo de continuar acompañando a nuestros locatarios en este difícil contexto priorizando nuestra relación de largo plazo, en el mes de abril hemos decidido bonificar el alquiler por el período cerrado a aquellos inquilinos que no registren incumplimientos contractuales. Los impactos de estas nuevas restricciones en el negocio se verán reflejados en el cuarto trimestre del ejercicio 2021".

Asimismo, continúa trabajando en el lanzamiento del Marketplace de la compañía para complementar la venta física en tienda con la venta online para brindar a sus clientes distintas alternativas de compra y entrega.

El directorio de IRSA hace un detalle sobre las herramientas financieras, económicas o corporativas que le permitan mejorar su posición en el mercado y contar con la liquidez necesaria para hacer frente a sus obligaciones.

Dentro de este análisis, los caminos a utilizar pueden estar vinculados con procesos de reorganización societaria (fusión, escisión o una combinación de ambas); disposición de activos en forma pública o privada que podrán incluir bienes inmuebles como asimismo valores negociables de titularidad de IRSA; incorporación de accionistas a través de aumentos de capital mediante la oferta pública de acciones para captación de nuevos capitales o recompra de acciones e instrumentos similares a los descriptos que sean de utilidad a los objetivos propuestos.

En cuanto a sus operaciones ya planificadas para expandirse en el negocio de los centros comerciales, IRSA mantiene la obra de ampliación de Alto Palermo, el de mayor venta por m2 de su portfolio, que sumará aproximadamente 3.900 m2 de área bruta locativa y consistirá en la mudanza del patio de comidas a un tercer nivel utilizando la superficie del edificio lindero adquirido en el 2015.

El avance de la obra es del 83,8% y la finalización está prevista para octubre próximo.

Además acaba de inaugurar "200 Della Paolera", su nuevo desarrollo de oficinas de lujo la zona de Catalinas de la Ciudad de Buenos Aires. Se trata de un edificio de 30 pisos con 35.000 m2, 318 estacionamientos, servicios y amenities.