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Oficinas, ¿nuevo mazazo para los precios?: se vienen 300.000 nuevos metros cuadrados y no hay demanda

Oficinas, ¿nuevo mazazo para los precios?: se vienen 300.000 nuevos metros cuadrados y no hay demanda
La entrada al mercado de nuevos proyectos, que se habían iniciado en épocas pre pandemia, abaratará aún más los precios de alquiler
Por Patricio Eleisegui
21.11.2021 19.12hs Negocios

La caída que muestra la ocupación de oficinas no deja de intensificarse y, a la par de esa menor demanda, sigue haciéndose notoria la baja de precios. Por otra parte, la continuidad de los proyectos en construcción promete sumarles más metros a comercializar a un segmento que hoy sigue "planchado" en cuanto alquileres o ventas por efecto de la pandemia. De ahí que, en ese nicho inmobiliario en particular, el pronóstico es que los valores seguirán reduciéndose durante el primer semestre de 2022.

De acuerdo a un trabajo de Colliers al que accedió iProfesional, la vacancia en el ámbito de las oficinas premium alcanzó un pico cercano al 20 por ciento. Y sólo en el último trimestre aumentó casi 1,5 por ciento versus el período anterior.

En términos de mayor cantidad de oficinas vacías, las zonas de Macrocentro Sur -28 por ciento-, Norte GBA -25- y Microcentro -22-, encabezan las estadísticas en la geografía del Área Metropolitana de Buenos Aires.

"Si se considera la disponibilidad por categoría de inmuebles, se puede verificar que la mayor vacancia se presenta en los edificios A+, los cuales representan el 65 por ciento del inventario. En este sentido, la tasa de vacancia para los inmuebles A+ fue de 19.7 por ciento y del 18.2 por ciento para los de clase A", expone el monitoreo de la consultora.

"Se puede advertir una continuidad en la liberación de espacios, lo que denota las profundas exigencias que atraviesa el mercado. Uno de los indicadores de la escasez de la demanda es la ausencia casi generalizada de submercados con absorción neta positiva", añade.

En cuanto a los valores, un informe reciente de Cushman & Wakefield señala que el precio pedido promedio de alquiler para oficinas clase A en Buenos Aires es de 25,1 dólares el metro cuadrado.

"Muestra una tendencia a la baja que se da de forma paulatina, con una variación interanual del 8,4 por ciento. También comienza a percibirse un mayor impacto en el área no céntrica con una baja del precio promedio interanual del 12,5 por ciento", indicó la consultora.

"Libertador CABA y Catalinas-Plaza Roma son los submercados que, a pesar de sufrir bajas en el precio pedido, se mantienen como los más apreciados del mercado, con un valor promedio de 29,6 dólares el metro cuadrado", completó.

La vacancia y su distribución, según Colliers.
La vacancia y su distribución, según Colliers.

En diálogo reciente con iProfesional Fabián Castillo, titular de FECOBA, la organización que integra al comercio y la industria, no dudó en señalar que en el ámbito de las oficinas que se concentran en el centro de la Ciudad "manda la desocupación".

"Pensar en una recuperación de esos inmuebles se hace cada vez más lejano, casi se puede decir que imposible. El microcentro tiene que reconvertirse como ha pasado antes en distintas ciudades del mundo", enfatizó.

Precisamente el directivo, que pasa gran parte de su jornada diaria en las oficinas que la entidad posee en el área de la peatonal Florida, es quien menciona el porcentaje más elevado frente a la consulta por la situación de los inmuebles.

"La vacancia en la zona de las peatonales es del 70 por ciento, con comodidad. Si tomamos micro y macrocentro sin dudas estamos en esos niveles. A la decisión de las empresas de apelar al ‘home office’ se sumó que tampoco hay demasiado movimiento de empleados en las dependencias públicas", afirmó.

Oficinas que se vienen

Según Colliers, en la actualidad existen 37 inmuebles de la categoría premium en etapa de planos o construcción. Estos proyectos comprenden edificios de oficinas con superficies que van de los 3.500 a los 80.000 metros cuadrados.

La consolidación del teletrabajo redundó en un incremento exponencial de la superficie desocupada.
La consolidación del teletrabajo redundó en un incremento exponencial de la superficie desocupada.

"Se estima que los ingresos al mercado de los inmuebles en etapa de construcción se prolonguen hasta el año 2023. Esto implica que, durante este lapso, el segmento de la más alta categoría podría expresar un crecimiento de más de 300.000 metros cuadrados en la zona del AMBA. Estos nuevos espacios, se ubican principalmente dentro del submercado Norte de GBA, representando un 50 por ciento de los inmuebles en construcción", detalle el trabajo.

Para luego concluir: "Finalmente, si a los inmuebles actualmente en construcción se le suman los edificios en proyecto, se prevé que para los próximos 5 a 7 años se incorporen 800.000 metros cuadrados de nuevas oficinas, lo que representaría un crecimiento del 43.3 por ciento con respecto al stock actual".

De no recuperarse la demanda, el escenario que se abre para el segmento es un "sobrestock" que seguirá jugando en contra de las cotizaciones. De mantenerse las condiciones actuales de "home office", y dado el ingreso al mercado de estos nuevos proyectos, lo que viene es una reducción mayor de los valores que se prolongará al menos durante todo el año próximo.

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