Ser dueño de una propiedad en el exterior es una oportunidad a tener en cuenta para todos aquellos que buscan un modo de invertir su dinero, particularmente, en épocas de tanta incertidumbre. En este contexto, Miami, la ciudad que nunca pasa de moda, se presenta a los ojos de los inversionistas como la mejor alternativa.

Invertir en inmuebles en Estados Unidos es una actividad que se encuentra en auge y se está volviendo cada vez más atractiva entre los ahorristas.

Los nuevos desarrollos que surgieron en el centro de la ciudad, se consolidan en un núcleo urbano animado y colmado de atracciones por visitar. Su infraestructura le permite ofrecer, a residentes y turistas, gran variedad de restaurantes, parques, espacios culturales y artísticos, establecimientos de cuidado infantil, escuelas y fácil acceso a centros médicos. Lo destacable, en relación a los puntos enumerados, es que son de fácil acceso y se puede llegar a todos ellos sin necesidad de tener un coche. 

Por otra parte, la pandemia dejó en evidencia los inconvenientes de algunos países frente a situaciones de crisis. En este sentido, la precariedad de los sistemas de salud y la lentitud para acceder a las vacunas en muchos países, fueron determinantes para que personas de todas partes del mundo se desplazaran hacia Estados Unidos, principalmente a Miami.

Así las cosas, el mercado de la Florida se consolida, día a día, como destino inmobiliario para locales y extranjeros. En este sentido, los especialistas del mercado de bienes raíces ubican a los argentinos entre los compradores más importantes de propiedades e inmuebles comerciales del lugar.

El cálido clima de Miami, la estabilidad de la moneda estadounidense, las bajas tasas de impuestos, el crecimiento y desarrollo de la ciudad y la valorización de las propiedades, frente a este auge, son los principales factores a la hora de elegir.

En medio de este aluvión de consultas y transacciones argentinas, para invertir en el mercado inmobiliario estadounidense, surge un creciente interés por adquirir propiedades comerciales.

En este sentido, Mónica Posin, CEO de New Capital Realty, explica a iPofesional cuáles son los puntos más importantes que se deben considerar a la hora de comprar una propiedad comercial en el sur de la Florida.

¿Qué tenemos que tener en cuenta a la hora de comprar una propiedad comercial en Estados Unidos?

"Lo primero que tenemos que establecer a la hora de invertir en una propiedad comercial es definir cuál es nuestro presupuesto para realizar la compra en efectivo y así poder llevar adelante una negociación que nos permita alcanzar buenos resultados. Hoy por hoy, recomendamos a los inversores tener paciencia hasta encontrar la opción adecuada, ya que apresurarse podría significar adquirir una propiedad barata pero cuyos retornos no sean lo suficientemente buenos. En una segunda instancia tenemos que definir si deseamos comprar tierras, un shopping center, un edificio de oficinas, multifamiliares o si deseamos comprar una propiedad donde haya un inquilino multinacional, como por ejemplo un Wallgreens, Mc Donald´s , Burger King, Starbucks   o rubro de ese estilo, donde el retorno en estos casos será más bajo, pero a la vez, seguro ya que estaremos respaldados por la corporación", explica Mónica Posin a iProfesional.

Una vez definidos el presupuesto y el tipo de propiedad a comprar ¿cuáles son los siguientes pasos a dar?

"La instancia siguiente es abrir una corporación. Los pasos para hacerlo son simples, ya que la ley se cumple durante todo el proceso. La misma se abre en 3 días hábiles  y lo más conveniente es hacerlo con el asesoramiento de un contador o abogado. Para los extranjeros lo más recomendable es abrir una LLC. Dicha corporación debe tener un miembro o manager cuya identidad será pública. Se establece cómo va a operar esa LLC para que cada uno de los miembros que la integren tengan en claro qué porcentaje recibirán y cómo será el funcionamiento de la corporación. Una vez establecida, se puede abrir la cuenta bancaria donde deberán estar los fondos para poder iniciar la búsqueda de la propiedad", continúa explicando la CEO de New Capital Realty.

¿Cuál es el tiempo estimado para llevar a cabo una transacción comercial?

"La duración puede estimarse entre un mes y un año. Las transacciones que pueden extenderse por un año son aquellas en las que el inversor decide comprar una tierra para construir en ella. En estos casos debemos negociar con el municipio para tener la seguridad de que lo que deseamos construir allí está permitido. Lógicamente, no es en todos los casos igual, ya que muchas veces el cliente no tiene definido qué hará y se analiza el potencial del lugar donde se desea comprar la tierra", asegura la Broker.

¿Qué sucede una vez que se encuentra la propiedad?

"Se le solicita al Realtor que representa a la parte vendedora entregar una planilla en donde figuren todos los ingresos y egresos de la propiedad para ver si lo que nos ofrecen coincide con lo que realmente es. Luego se hace una ‘LOI’ o carta de intención donde plasmamos, a grandes rasgos, los parámetros relacionados a las condiciones de la operación. Es importante aclarar que esta cata no tiene la validez de un contrato, pero establece la intención que tiene el comprador de adquirir la propiedad en cuestión. Luego, tiene lugar la negociación previa a la instancia de contrato", explica Mónica Posin.

¿Cómo se lleva adelante el contrato de compra?

"En New Capital Realty trabajamos en equipo con abogados que se encargan de redactar los contratos, ya que todo lo referente a lo comercial incorpora muchas cláusulas. Un detalle, no menor, es que los contratos varían de acuerdo al tipo de propiedad en la que vamos a invertir, por eso es fundamental que las operaciones se lleven adelante con los profesionales idóneos. Una vez firmado el contrato por ambas partes comienzan a darse los pasos restantes para llegar a la transacción final", agrega la especialista.

¿Qué pasos se incluyen en la etapa posterior a la firma el contrato?

"Luego de la firma de ambas partes se procede a efectuar un depósito, el cual conserva carácter de reembolsable ante cualquier imprevisto que pudiera aparecer. Así se inicia la etapa de inspección, más conocida como el ‘due dilligence’. Este proceso de inspección se inicia después de que el vendedor da a conocer al comprador determinados documentos: contratos de inquilinos que estén en el lugar, comprobantes de pago de los servicios de los últimos 6 meses, papeles relacionados a la parte estructural (si se trata de un edificio) y reportes de antigüedad (en caso de que la propiedad tenga 40 años o más). Si llegara  surgir algún inconveniente, una vez finalizado el proceso de inspección, se puede volver a negociar el precio o bien solicitar la devolución del dinero depositado por el comprador.  Además, se hace un estudio de medio ambiente y una agrimensura del lugar.

¿Existe alguna diferencia a considerar entre propiedades comerciales y residenciales?

"Algo muy importante es que en el ámbito comercial el dueño no está obligado a decir todo lo que tiene la propiedad, por eso es necesario hacer las averiguaciones pertinentes. En residencial, por el contrario, hay una cláusula en donde se menciona que, si el dueño omitió algún dato relevante en relación a la propiedad, podrá ser denunciado en un futuro", explica Mónica Posin a iProfesional.

¿Cómo finaliza el proceso de compra?

"Una vez que tenemos el resumen de toda la información necesaria para conocer las condiciones de la propiedad comercial y cuando sabemos el monto de dinero que debemos llevar a la mesa de cierre, el comprador debe transferir (desde la cuenta en la que abrió la compañía en el banco elegido) a la compañía de título. Hay que aclarar que aquí las transacciones se realizan de banco a banco y no se mueve el dinero en efectivo.Después de que se firman todos los documentos en la mesa de cierre y se transfirió el dinero, se registra la escritura a nombre del nuevo dueño", agrega la Broker.

En este contexto de ventajas, y frente a la inestabilidad de la divisa estadounidense en Argentina, este mercado se presenta a los ojos de los inversionistas como oportunidad para cerrar un negocio positivo: las propiedades siempre suben de valor debido al permanente crecimiento de la ciudad y se convierten en capital asegurado en caso de que se alquilen. "Recomendamos aprovechar este nuevo ciclo que comenzó en los últimos meses, que a pesar de encontrarse en un mercado de "vendedores", tiene una duración estimada de cinco años. Muchas veces se puede obtener financiamiento en propiedades comerciales lo cual facilitaría la compra. Esto no aplica a tierras, ya que se compran en efectivo", concluye Posin.

¿Qué etapa está transitando el mercado inmobiliario hoy en Miami ?

La actividad se encuentra atravesando una etapa de auge, al igual que el real estate residencial. El área de retail o negocios fue una de las más golpeadas por la pandemia y la que hoy tiene mayor porcentaje de vacancia (-25%). Sin embargo, el área de los warehouses (galpones o almacenes) es la que más repuntó y en la cual los precios de venta y renta siguen subiendo. Por su parte, en el sector de oficinas la gente busca espacios más reducidos ya que, en muchos lugares, continúa vigente la tendencia de seguir trabajando desde casa. En los multifamiliares los precios de venta y los precios de renta están en alza. Esto se debe a que este tipo de vivienda es solicitada por todas aquellas personas que no tienen un buen historial crediticio y no cuentan con un buen sueldo. Suelen optar por esta alternativa ya que en los condominios hay muchas restricciones para seleccionar a los inquilinos. Por último, desde New Capital Realty, recomendamos para los inversionistas que buscan una inversión más segura a largo plazo, con una rentabilidad de entre un 4.5% y un 5.5% en el sector de retail / negocios, la compra de una propiedad con un inquilino multinacional, ya que esto garantiza tener un inquilino a largo plazo, lo cual da tranquilidad a los inversionistas.