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Radiografí­a del oscuro "negocio inmobiliario" que se esconde detrás de la toma de espacios públicos

La crisis se propaga. Detrás de ella aflora un turbio entramado de alquileres de viviendas, que operan en la informalidad y con propietarios "de facto"
14/12/2010 - 09:50hs
Radiografí­a del oscuro "negocio inmobiliario" que se esconde detrás de la toma de espacios públicos

Más allá de los violentos enfrentamientos entre vecinos y del debate sobre la inmigración, lo que quedó al descubierto tras las ocupaciones de terrenos fiscales en la zona sur de Capital es la existencia de un mercado inmobiliario "negro" cuyo funcionamiento fue, en última instancia, el detonador de esta crisis.

Sucede que, en definitiva, lo que impulsó a más de 13.000 personas a ocupar el Parque Indoamericano, lotearlo, demarcar parcelas e iniciar planes de construcción fue una brusca variación en los alquileres que se pactan en los asentamientos irregulares, llamados comúnmente "villas miseria".

Así, salió a la luz -ahora con más fuerza que nunca- la operatoria de un mercado de viviendas que funciona al margen de la legislación, de los reglamentos y de los códigos propios del mercado formal. Pero que es el único existente para las más de 200.000 personas que, se estima, habitan las villas de la ciudad.

Los numerosos testimonios de los propios ocupantes del Parque Indoamericano dan cuenta de lo ocurrido recientemente y que fuera la mecha que encendió la bomba: un ajuste en los alquileres de aproximadamente el 50 por ciento.

Por cierto, un nivel de incremento muy superior al del mercado formal donde, aun en un contexto inflacionario y con prácticas indexatorias, subieron entre 10 y 20% en el año.

Pero, tal vez, más sorprendente que el ajuste es el nivel de precios que se pacta y que quedara al descubierto por esta crisis.

En efecto, en las villas más grandes, como la 31, la de Retiro, o la 1-11-14, ubicada en el Bajo Flores frente al estadio del club San Lorenzo, se llega a cobrar $1.200 por un pequeño departamento.

Una cotización que sin lugar a dudas queda fuera de las posibilidades de las familias que habitan en esas villas, muchas de ellas ya no pobres sino decididamente sorteando la franja de indigencia (según el cálculo de la fundación FIEL, una familia de cuatro miembros debe tener un ingreso mensual de $1.109 para poder comprar una canasta básica alimentaria).

"Sin duda esos alquileres están en un nivel comparable e incluso más caros que el de muchos barrios de Buenos Aires", observa Germán Gómez Picasso, director de la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

Esta firma periódicamente realiza un pormenorizado relevamiento del mercado de renta de viviendas en las distintas zonas.

Un reciente informe da cuenta de un dato no menor:

Para el caso de departamentos de dos ambientes, en al menos 16 de los 36 barrios relevados, los precios que se pactan por una locación son más bajos que los que afrontan los inquilinos de las llamadas villas miseria.

Incluso, en barrios de clase media con fuerte demanda habitacional, como Caballito o Villa Urquiza, la renta promedio de pequeños departamentos es comparable a la de estos asentamientos irregulares.

Usando el poder de la escasez

El crecimiento de la densidad de población en las villas ha originado, desde hace años, un proceso de construcción en altura, con materiales relativamente sofisticados en comparación con los asentamientos más pobres.

Ya no se trata de viviendas de chapa sino que están construidas con ladrillos y cemento.

Un trabajo del urbanista Guillermo Daniel Meyer describe cómo es el tipo de unidades en cuestión: "Hoy por hoy la mayoría de las viviendas poseen un baño, la cocina es además un ‘living-comedor-dormitorio' y dos habitaciones. Los pisos son de alisado de cemento. Entre las deficiencias más comunes se encuentran la falta de ventilación, lo que las hace muy incómodas e insalubres. Son muy calurosas en verano, muy frías en invierno y están siempre húmedas. Sus habitantes no pueden tener intimidad y viven hacinados".

La pregunta inevitable es: ¿cómo es posible que se den semejantes precios en barrios marginales con estos niveles de precariedad?

En efecto, los conocedores del mercado inmobiliario están acostumbrados a observar relaciones directamente proporcionales entre el prestigio de un barrio y los precios y rentabilidad que ofrece el alquiler.

"Una manera, no la única por supuesto, de entender una ciudad es referenciar geográficamente los valores inmobiliarios que se dan en ella. Los precios a los cuales se venden y alquilan las viviendas trasmiten la condición del entorno donde se ubi