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Ladrillo versus dólar: por el "seguro de cambio" oficial, crece la ganancia de quienes invierten en inmuebles

Ladrillo versus dólar: por el "seguro de cambio" oficial, crece la ganancia de quienes invierten en inmuebles
El Gobierno necesita mantener el billete verde “anclado” y ya dejó establecido su precio para este año. En la otra vereda, la cotización del metro cuadrado sigue su escalada alcista y analistas hablan de una suba de entre 10 y 12%. ¿Cuánto puede perder quien mantenga sus ahorros en esa divisa?
Por Rubén Ramallo
18.04.2011 10.10hs Actualidad

Un ladrillo común y silvestre, como el que se adquiere en un corralón, vale apenas dos pesos.

A nadie se le ocurriría ahorrar a largo plazo comprándolos sueltos.

Pero si el término "ladrillo" se asocia a la compra de inmuebles, ahí la cosa cambia.

Y no es para menos. Como históricamente ha sucedido en el país, la inversión inmobiliaria concita el interés de todos los argentinos.

Más aún, en un escenario en el que el dólar está adormecido y no atrae sus miradas, como así tampoco los plazos fijos, que les ofrece una tasa que corre por debajo de la inflación real.

Dado que es una inversión de largo plazo y de características conservadoras, nada mejor para comparar su rentabilidad que medirla contra la evolución del billete verde y contra el interés que ofrecen las colocaciones en los bancos.

En este contexto, la pregunta obligada es cómo le fue al inversor que apostó al ladrillo -en un entorno inflacionario- en relación a aquél que, en este último tiempo, mantuvo su fiel costumbre de guardar sus dólares en el colchón o en alguna caja de seguridad.

En tal sentido, tomando por ejemplo el lapso que va desde diciembre de 2006 a fines del año pasado los resultados -expresados en términos de promedio anual- son más que contundentes:

En buen romance, sólo aquellos que volcaron su dinero a una vivienda lograron, al menos, darle batalla a la suba general de precios.

Pero hay algo más. Si esa inversión fue canalizada para luego darle destino de alquiler, quienes optaron por esta alternativa lograron unos 4 puntos más adicionales a ese 20% en pesos (o 12% en dólares), producto de la revalorización, año tras año, de ese activo.

Dejando atrás el pasado, y poniendo el foco en lo que viene, la segunda gran pregunta es cuánto perderán en el año quienes se mantengan fieles a su costumbre de seguir ahorrando en divisa estadounidense, si es que el Gobierno sostiene su objetivo de mantener el billete anclado y sólo dejarlo que suba apenas un 12 por ciento. Es decir, si garantiza esta suerte de "seguro de cambio" oficial.

Apostar al futuro mirando el pasado
Los analistas consultados por iProfesional.com coinciden en señalar que, si se toma un año vista, los inmuebles ubicados en las zonas de alta demanda de la Ciudad de Buenos Aires mantendrán su escalada alcista y se incrementarán, al menos, un 12 por ciento.

Las continuas alzas en las cotizaciones de las viviendas siempre han sido objeto de fuertes polémicas.

Sucede que una parte de la sociedad considera que los valores en muchas zonas están inflados y que existe una burbuja. En cambio, otro grupo sostiene que esto no es así, dado que las compras se realizan en efectivo y muy pocas (6%) se apalancan con créditos.

Lo cierto es que, más allá de la controversia, la "foto" muestra hasta ahora que los precios siguen subiendo, en algunas zonas por escalera, en otras por ascensor.

Y los expertos señalan que esto es así porque, justamente, es la propia demanda quien convalida los incrementos.

En este punto, cabe recordar lo ocurrido el año pasado: un relevamiento de la UADE, dio cuenta de que las cotizaciones aumentaron un 11% en dólares, en promedio.

Según el informe, así quedaron establecidos los valores por zona:

 

 

Claro está, que en barrios de alta demanda este incremento se elevó hasta un 15%, tal como puede apreciarse en el siguiente cuadro, que presenta el ranking con las 10 mayores alzas de 2010:

¿Se mantendrá este escenario alcista en 2011? Buena parte de los profesionales del sector indican que sí.

Y justifican sus dichos en la suba de costos que seguirá afectando a las obras nuevas y arrastrando, en consecuencia, a las usadas.

Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades, explica que un billete verde estable frente a una alta inflación en pesos no hace más que provocar continuos incrementos "dolarizados".

"Los mismos se trasladan al valor final de una unidad y producen subas que estimamos irán de un 10% a un 15% este año, según la zona", anticipa Tizado.

En el mismo sentido opina Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, quien pronostica un alza de hasta un 15%, en aquellos lugares de alta demanda.

"El valor de reposición de las unidades se elevará por el propio aumento de costos. Con un repunte del billete verde de apenas 10% y una inflación en pesos del 25% anual, las viviendas inevitablemente se ajustarán al alza", destaca.

Por su parte Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, prevé un aumento promedio del 12% para las unidades nuevas.

"El mercado inmobiliario se verá favorecido por diferentes causas. Entre ellas, por el fuerte crecimiento de la demanda por parte de sectores como el rural. El viento a favor le permite convertir sus dólares líquidos en ladrillos", destaca José Antonio López, asesor inmobiliario.

"Es razonable y prudente pensar en un rango de incremento cercano al 10% o 12%", afirma López.

Roberto Ledo, director de Bullrich Propiedades, también pronostica un repunte similar.

¿Qué pasa con las otras alternativas?
Un inversor medio, de características conservadoras, que cuenta con unos u$s50.000 puede manejar, con horizonte de un año, varias opciones:

  • Comprar o mantener los dólares en el "colchón". De acuerdo a las últimas estimaciones disponibles, su inversión aumentaría un 12% en pesos (nominales), habida cuenta de que las proyecciones del mercado proyectan una cotización de $4,56 por unidad. 
  • Realizar un plazo fijo en pesos. La tasa promedio que abonan los bancos privados ronda en la actualidad el 10% anual.
  • Comprar una vivienda. En el lapso bajo análisis, los valores de las propiedades subirán, de acuerdo a los expertos, 12 en dólares promedio. Si este porcentaje se reexpresa en pesos, de acuerdo a la hipótesis de máxima, el aumento se ubicaría en 24 por ciento (12 puntos por la suba del billete verde y otros 12 por el alza del ladrillo).

De cumplirse los pronósticos de los analistas, la apuesta por una propiedad sería la única alternativa -entre las de tipo conservadora- que le "empataría" al aumento de precios.

Vale decir que, si una persona conserva dólares estaría perdiendo un 12% en el año respecto a quien invierte una cifra similar en una vivienda de cierta categoría.

Si en lugar de tomar ese lapso se considera lo sucedido en los últimos 4 años, entonces esa brecha se amplifica al 50%.

Vale decir que un particular que se volcó a esta alternativa, desde fines de 2006 a hoy estaría acumulando u$s150 por cada u$s100 que había destinado en aquella oportunidad.

En el caso de haber volcado esa unidad a la renta, el "bonus track" adicional, del orden del 3 al 4% anual, daría lugar a una ampliación de la ganancia (de esos u$s150) a u$s166, por cada 100.

Apalancarse en un crédito
Para quienes cuentan con un capital inicial y desean preservar parte del mismo, o sencillamente planean tomar un crédito hipotecario para cubrir la diferencia, el resultado sería el de una rentabilidad en dólares por encima de lo que abona un banco para un depósito a plazo en esa moneda.

Para clarificar con un ejemplo, cabe considerar el caso de un particular que quiere comprar una unidad de u$s80.000 y considera tomar un crédito hipotecario por unos u$s20.000, a tasas de mercado.

Tal como se desprende del cuadro, la cuota mensual para un préstamo de ese valor ronda los 400 dólares.

En el ejemplo en cuestión, en el que el préstamo hipotecario permite apalancar el 25% de la operación (u$s20.000 sobre u$s80.000) y si se toma en consideración que:

  • La propiedad al año habrá pasado a valer un 12% más (u$s89.600), generando una ganancia de u$s9.600.
  • La cancelación del préstamo se habrá llevado unos u$s4.800, a razón de u$s400 mensuales.

La diferencia (u$s4.800) representará un resultado positivo del 6% en dólares, o del 18% en pesos.

Esta sencilla cuenta, aplicable para quien toma un hipotecario y lo destina a financiar hasta un 25% del valor de la propiedad, permite apreciar que el pago mensual de la cuota de ese préstamo queda más que compensado con la propia suba del valor de la unidad, en tanto la misma continúe con su recta ascendente en la cotización.

El siguiente cuadro presenta el rendimiento de las distintas alternativas de inversión a doce meses vista:  

 

 

El mercado responde a esta expectativa
El mayor apetito de los inversores se comprueba con la evolución de las ventas del primer bimestre del año.

En el lapso comprendido entre enero y febrero de 2011 se concretaron unas 14.000 operaciones, un volumen que supera en un 5% el registro del 2010 y nada menos que en un 25% al observado en igual lapso del año 2009.

Quienes se vuelcan a este mercado lo hacen con fondos propios, es decir, no recurren al crédito hipotecario, una tendencia que se viene acentuando desde el 2007.

Prueba de ello es que en ese año, las hipotecas representaban el 9,6% de las ventas, un porcentaje que en 2010 se redujo a poco más del 6,5 por ciento.

Los alquileres alientan la inversión
De acuerdo con Reporte Inmobiliario, en la actualidad la renta promedio de un inmueble de tres ambientes en Barrio Norte se ubica entre el 3% y el 4% anual.

Este valor, correspondiente al año 2010, muestra una leve caída respecto del registrado en años anteriores y se ubica muy lejos del 10% anual que se llegó a obtener en épocas del 1 a 1.

El motivo de la caída obedece a varias razones.

Una de ellas es el incremento del valor de los inmuebles (que no siempre es acompañado por una suba en la renta de igual magnitud).

Otro justificativo son los mayores gastos de mantenimiento de la unidad.

También, otra cuestión de peso, es la mayor oferta disponible, habida cuenta de que muchas unidades fueron volcadas al mercado locativo.

Al respecto, una encuesta que realizó Reporte Inmobiliario arroja resultados más que contundentes: uno de cada tres entrevistados considera que los valores de los alquileres subirán más de un 20 por ciento.

 

 Si duda que este resultado refleja, de alguna manera, el "sentimiento del mercado".

Y brinda una pauta interesante sobre el por qué de la histórica costumbre argentina de volcarse al ladrillo.

Pero ahora, con el incentivo de un "seguro de cambio oficial", que le garantiza a los inversores la quietud del billete verde por un cierto tiempo, algo que no hace más que alentar la búsqueda de propiedades como resguardo del capital.

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